Sponda Oyj:n tilinpäätöstiedote 1.1.–31.12.2019
Sponda Oyj Pörssitiedote 12.3.2020 klo 8:30
Sponda Oyj:n tilinpäätöstiedote 1.1.–31.12.2019
1.1.-31.12.2019 (VERTAILUKAUSI 1.1.–31.12.2018)
- Konsernin liikevaihto laski 244,5 (259,2) milj. euroon. Lasku johtui pääasiassa myydyistä sijoituskiinteistöistä.
- Nettotuotot olivat 169,1 (182,8) milj. euroa.
- Liikevoitto oli 146,4 (155,1) milj. euroa. Lukuun sisältyy käyvän arvon muutosta -41,5 (-8,4) milj. euroa ja sijoituskiinteistöjen luovutusvoittoja 53,1 (15,9) milj. euroa. IFRS 16 Vuokrasopimukset -standardin käyttöönotolla oli 0,5 milj. euron positiivinen vaikutus liikevoittoon.
- Tulos/osake oli 0,22 (0,10) euroa. Tulos/osake -tunnusluvun kasvuun vaikutti erityisesti laskennallisista veroista tuleva 25,0 milj. euron positiivinen tulosvaikutus. Laskennallisten verovelkojen muutos liittyi pääasiassa myytyihin kohteisiin.
- Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3 092,3 (3 755,8) milj. euroa, joka sisältää IFRS 16 Vuokrasopimukset -standardin vaikutuksen 30,1 milj. euroa.
YHTEENVETO 1.7.-31.12.2019 (VERTAILUKAUSI 1.7.–31.12.2018)
- Liikevaihto oli 121,0 (130,3) milj. euroa.
- Nettotuotot olivat 92,4 (100,2) milj. euroa.
- Liikevoitto oli 79,1 (72,2) milj. euroa. Lukuun sisältyy käyvän arvon muutosta -24,0 (-27,4) milj. euroa.
- Tulos/osake oli 0,11 (0,05) euroa.
Sponda on ottanut käyttöön uuden IFRS 16 Vuokrasopimukset -standardin 1.1.2019 alkaen ja soveltanut käyttöönoton yksinkertaistettua menettelytapaa, eikä käyttöönottoa edeltävän vuoden vertailulukuja ole oikaistu. Enemmän tietoa IFRS 16 -standardin käyttöönoton vaikutuksista löytyy tilinpäätöstiedotteen Laadintaperiaatteissa.
KONSERNIN TUNNUSLUVUT
|
7-12/2019 |
7-12/2018 |
1-12/2019 |
1-12/2018 |
|
| Liikevaihto, M€ |
121,0 |
130,3 |
244,5 |
259,2 |
| Nettotuotot, M€ |
92,4 |
100,2 |
169,1 |
182,8 |
| Liikevoitto, M€ |
79,1 |
72,2 |
146,4 |
155,1 |
| Tulos/osake, € |
0,11 |
0,05 |
0,22 |
0,10 |
| Osakekohtainen oma pääoma, € |
|
|
2,89 |
3,67 |
| Omavaraisuusaste, % |
|
|
26,6 |
29,8 |
TOIMINTAYMPÄRISTÖ
Suomen talouskasvu jäi viime vuosia maltillisemmaksi vuonna 2019. Maltillisen kasvun odotetaan jatkuvan myös vuonna 2020. Valtiovarainministeriön ennusteiden (julkaistu 30.1.2020) mukaan BKT kasvaisi noin 1 % vuonna 2020. Tilastokeskuksen mukaan työttömyysaste oli 6,7 % vuoden 2019 lopussa.
KONSERNIN TULOS 1.1.–31.12.2019
Sponda konsernin tilikauden tulos vuonna 2019 oli 74,9 (33,8) milj. euroa ja tulos ennen veroja oli 50,8 (47,1) milj. euroa. Liikevoitto oli 146,4 (155,1) milj. euroa.
Nettotuotot laskivat noin 7,5 %, ja olivat 169,1 (182,8) milj. euroa. Nettotuottojen lasku johtui pääasiassa myydyistä kohteista ja kehityshankkeiden vuoksi tyhjentyneistä kohteista. Hallinnon ja markkinoinnin kulut sekä liiketoiminnan muut tuotot ja kulut olivat yhteensä -37,1 (-32,4) milj. euroa. Tästä hallinnon ja markkinoinnin kulut olivat -36,8 (-29,5) milj. euroa. Hallinnon ja markkinoinnin kulujen nousu johtui pääasiassa henkilöstöön ja ulkopuolisiin palveluihin liittyvien kulujen kasvusta.
Spondan uudeksi toimitusjohtajaksi nimitettiin 18.12.2019 Christian Hohenthal ja hän aloitti tehtävässä 1.2.2020. Hohenthal seuraa tehtävässään Kai Aejmelaeus, joka lopetti tehtävässään 20.12.2019. Väliaikaisena toimitusjohtajana toimi 20.12.2019 – 1.2.2020 välisenä aikana Spondan lakiasiainjohtaja Ari Käkelä.
Tilikauden aikana on kirjattu myyntivoittoa 55,8 (16,4) milj. euroa sekä sijoitus että vaihto-omaisuuskiinteistöjen myynneistä. Sijoituskiinteistöjen ja kiinteistörahastojen käyvän arvon muutos kaudella oli -41,5 (-8,4) milj. euroa. Pääosa negatiivisesta arvonmuutoksesta tulee Suomessa sijaitsevasta kiinteistöportfoliosta. Tarkempaa tietoa löytyy toimintakertomuksen osiosta Kiinteistöomaisuus 1.1-31.12.2019 taulukosta Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta.
Kauden rahoitustuotot- ja kulut olivat -95,6 (-107,9) milj. euroa. Rahoituskulujen laskua selittää myytyihin kohteisiin liittyvien korollisten velkojen lyhennykset. Taseen laskennalliset verot muuttuivat tarkastelujakson aikana muodostaen noin 25,0 milj. euron positiivisen tulosvaikutuksen. Laskennallisten verojen muutos liittyi pääasiassa myytyihin kohteisiin.
KIINTEISTÖOMAISUUS 1.1.–31.12.2019
Spondalla oli vuoden 2019 lopussa yhteensä 151 vuokrattavaa kiinteistöä, joiden yhteenlaskettu vuokrattava pinta-ala on n. 1,1 milj. m², jotka sijaitsevat Suomessa (99%) ja Venäjällä. Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen pinta-alasta noin 56 % on toimistotilaa, 26 % kauppakeskuksia ja 17 % logistiikkatilaa.
Spondan Suomessa sijaitsevien sijoituskiinteistöjen käyvät arvot vahvistetaan yhtiön oman kassavirtaperusteisen tuottoarvolaskennan tuloksena. Arviointimenetelmä on kansainvälisten arviointistandardien (IVS) mukainen. Koko kiinteistöjen käyvän arvon laskennassa käytetty aineisto tarkastutetaan vähintään kaksi kertaa vuodessa ulkopuolisella asiantuntijalla, millä varmistetaan laskennassa käytettyjen parametrien ja arvojen perustuvan markkinahavaintoihin.
Vuoden 2019 lopussa Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot tarkasti ulkopuolinen arvioitsija Suomessa (Catella Property Oy). Venäjän kohteet arvioitiin ulkopuolisen arvioitsijan toimesta (CB Richard Ellis). Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli vuoden 2019 lopussa yhteensä noin 3,1 mrd. euroa.
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta
|
M€ |
7-12 2019 |
7-12 2018 |
1-12 2019 |
1-12 2018 |
| Tuottovaatimusten muutokset (Suomi) |
57,5 |
7,2 |
71,1 |
31,0 |
| Kiinteistökehityksen hankkeista saatu kehitysvoitto |
0,9 |
– |
2,2 |
24,8 |
| Ajanmukaistamisinvestoinnit |
-32,9 |
-28,1 |
-52,7 |
-42,3 |
| Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Suomi) |
-49,3 |
2,4 |
-61,2 |
-2,7 |
| Arvonmuutos (Venäjä) |
3,0 |
-4,4 |
3,4 |
-14,6 |
| Sijoituskiinteistöt yhteensä |
-20,8 |
-22,8 |
-37,3 |
-3,8 |
| Kiinteistörahastot |
1,2 |
-4,6 |
1,2 |
-4,6 |
| Vuokravapaajaksotus |
-3,5 |
– |
-3,5 |
– |
| Sijoituskiinteistöihin luokiteltavien käyttöoikeusomaisuuserien käyvän arvon muutos (IFRS 16) |
-0,8 |
– |
-1,9 |
– |
| Konserni yhteensä |
-23,9 |
-27,4 |
-41,5 |
-8,4 |
Muutokset Spondan sijoituskiinteistöomaisuudessa 1.1.–31.12.2019*
| M€ |
Yhteensä |
Toimisto- |
Kauppa- |
Kiinteistö- |
Ei- |
| Vuokratuotot |
242,8 |
135,5 |
90,8 |
0,9 |
15,7 |
| Ylläpitokulut |
-75,4 |
-43,4 |
-23,6 |
-1,7 |
-6,7 |
| Nettovuokratuotot |
167,4 |
92,0 |
67,2 |
-0,8 |
9,0 |
|
|
|
|
|
|
|
| Sijoituskiinteistöt 1.1.2019 |
3 755,8 |
2 006,0 |
1 514,4 |
72,0 |
163,5 |
| Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt 1.1.2019 |
241,3 |
220,3 |
21,0 |
– |
– |
| Investoinnit & alaskirjaukset |
67,8 |
39,9 |
9,9 |
17,5 |
0,5 |
| Myynnit |
-549,6 |
-428,8 |
-110,6 |
-8,0 |
-2,2 |
| Käyvän arvon muutos |
-37,3 |
-20,2 |
-23,6 |
5,0 |
1,5 |
| Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin omaisuuseriin siirretyt |
-412,3 |
-288,3 |
-124,0 |
– |
– |
| Vuokravapaajaksotus |
-3,5 |
-2,0 |
-1,5 |
-0,1 |
-0,1 |
| IFRS 16 käyvän arvon muutos** |
-1,9 |
|
|
|
|
| Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16)** |
32,0 |
|
|
|
|
| Sijoituskiinteistöt 31.12.2019 |
3 092,3 |
1 527,0 |
1 285,6 |
86,4 |
163,2 |
| Käyvän arvon muutos % |
-1,0 |
-1,0 |
-1,6 |
7,0 |
0,9 |
|
|
|
|
|
|
* Taulukossa on esitetty ainoastaan sijoituskiinteistöihin liittyvät luvut. Vaihto-omaisuus ja muut kiinteistöt sekä segmenttikohtaiset hallinnon kulut eivät sisälly lukuihin.
** Ei allokoitu segmenteille.
VUOKRAUSTOIMINTA
Vuoden 2019 lopussa Spondalla oli 1 675 vuokralaista ja vuokrasopimuksia oli yhteensä 2 881 kpl.
Pääosa Spondan vuokrasopimuksista Suomessa on sidottu vuosittaisiin tai puolivuosittaisiin indekseihin.
Koko vuokrasopimuskannan keskimääräinen kesto oli 3,3 (3,7) vuotta, josta toimistotilojen vuokrasopimusten keskimääräinen kesto oli 3,1 (4,0) vuotta ja kauppakeskusten 4,0 (3,5) vuotta.
Vuokrasopimukset erääntyvät seuraavasti:
|
% vuokratuotosta |
|
|
|
|
31.12.2019 |
31.12.2018 |
| 1. vuoden sisällä |
15,9 |
18,1 |
| 2. vuoden sisällä |
13,8 |
12,0 |
| 3. vuoden sisällä |
19,2 |
13,7 |
| 4. vuoden sisällä |
10,7 |
12,5 |
| 5. vuoden sisällä |
9,4 |
7,6 |
| 6. vuoden sisällä |
4,5 |
5,1 |
| 6. vuoden jälkeen |
11,9 |
18,5 |
| Toistaiseksi voimassa olevat |
14,5 |
12,5 |
SEGMENTTIKOHTAISET TULOKSET
Raportoitavat segmentit ovat: Toimistokiinteistöt, Kauppakeskukset, Kiinteistökehitys, Ei-strateginen omaisuus sekä Muut. Ei-strateginen omaisuus -segmenttiin sisältyy jäljellä olevat logistiikkakiinteistöt ja kiinteistöt Venäjällä sekä Kiinteistösijoitusyhtiöt-segmentti. Muut-segmenttiin sisältyy konsernin liiketoiminnoille kohdistamattomat kulut.
Toimistokiinteistöt
Toimistokiinteistöt-segmentti vastaa toimistotilojen vuokraamisesta, hankinnasta ja myynnistä Suomessa. Vuonna 2019 liikevaihto oli 136,9 (157,0) milj. euroa ja nettotuotot olivat 92,7 (111,1) milj. euroa. Liikevaihto ja nettotuotto ovat laskeneet pääasiassa myytyjen sijoituskiinteistöjen vuoksi.
|
7-12/2019 |
7-12/2018 |
1-12/2019 |
1-12/2018 |
|
| Liikevaihto, M€ |
67,0 |
76,8 |
136,9 |
157,0 |
| Nettotuotto, M€* |
46,0 |
54,8 |
92,7 |
111,1 |
| Liikevoitto, M€* |
24,1 |
53,0 |
78,2 |
97,8 |
| Kiinteistöjen käypä arvo, M€ |
|
|
1 527,0 |
2 006,0 |
| -ei sisällä myytäväksi luokiteltuja kiinteistöjä, M€ |
|
|
288,3 |
220,4 |
| Käyvän arvon muutos vuoden alusta, M€ |
|
|
-20,2 |
-15,9 |
| Vuokrattava pinta-ala, m2 |
|
|
700 000 |
800 000 |
*Perustuu segmenttiraportointiin ja H2 luvut sisältävät puolen vuoden kiinteistöverot
Kauppakeskukset
Kauppakeskukset-segmentti vastaa kauppakeskusten ja liiketilojen vuokraamisesta, hankinnasta ja myynnistä Suomessa. Vuonna 2019 liikevaihto oli 90,8 (86,6) milj. euroa ja nettotuotot olivat 67,1 (65,8) milj. euroa.
|
7-12/2019 |
7-12/2018 |
1-12/2019 |
1-12/2018 |
|
| Liikevaihto, M€ |
45,5 |
45,8 |
90,8 |
86,6 |
| Nettotuotto, M€* |
34,3 |
34,9 |
67,1 |
65,8 |
| Liikevoitto, M€* |
41,5 |
32,7 |
61,2 |
68,5 |
| Kiinteistöjen käypä arvo, M€ |
|
|
1 285,6 |
1 514,4 |
| -ei sisällä myytäväksi luokiteltuja kiinteistöjä, M€ |
|
|
124,0 |
21,0 |
| Käyvän arvon muutos vuoden alusta, M€ |
|
|
-23,6 |
12,6 |
| Vuokrattava pinta-ala, m2 |
|
|
245 000 |
255 500 |
* Perustuu segmenttiraportointiin ja H2 luvut sisältävät puolen vuoden kiinteistöverot
Kiinteistökehitys
Kiinteistökehitys vastaa kiinteistöhankkeiden toteuttamisesta. Kiinteistökehitystoiminta koostuu sekä uudishankekohteista että perusparannuskohteista.
Spondan kiinteistökehityssalkun tasearvo oli vuoden 2019 lopussa 86,4 milj. euroa. Tästä maa-alueiden osuus oli 44,3 milj. euroa ja loput 42,1 milj. euroa oli sidottu kiinteistökehityshankkeisiin. Käyttämättömän rakennusoikeuden arvo on esitetty osana Kiinteistökehitys-segmenttiä siltä osin kuin rakennusoikeus on rakentamattomissa tonteissa.
Vuonna 2019 Kiinteistökehitys investoi yhteensä noin 19,3 milj. euroa. Investoinnit kohdistuivat pääosin Ratinan toimistotalon rakentamiseen, jotka olivat noin 16,6 milj. euroa.
Ei-strateginen omaisuus
Ei-strateginen omaisuus -segmenttiin sisältyy jäljellä olevat logistiikkakiinteistöt ja kiinteistöt Venäjällä.
Ei-strateginen omaisuus -segmentin sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli vuoden lopussa 163,2 milj. euroa. 76,5 milj. euroa on logistiikkakiinteistöjä ja 86,7 milj. euroa Venäjällä sijaitsevia kiinteistöjä.
Spondan on 14,9 % epäsuora sijoitus Okhta Mall -kauppakeskushankkeeseen. Spondan sijoituksen käypä arvo oli n. 18,3 milj. euroa vuoden 2019 lopussa.
RAHOITUS SEKÄ TASEEN KESKEISET TUNNUSLUVUT
Konsernin korollinen vieraspääoma pieneni merkittävästi vertailuvuodesta johtuen lainojen takaisinmaksusta. Korollinen vieras pääoma joulukuun 2019 lopussa oli 2 514,1 (2 705,9) milj. euroa. Konsernin kassavarat olivat 104,6 (106,7) milj. euroa, josta vapaasti käytettävissä oli 27,3 milj. euroa. Konsernin nettovelka oli 2 409,5 (2 599,2) milj. euroa. Lainasalkku muodostui yhteensä joukkovelkakirjalainasta ja rahalaitoslainoista sisältäen investointeihin tarkoitettuja limiittejä 69,2 (47,0) milj. euroa. Yhtiöllä oli vuoden 2019 lopussa vakuudellisia lainoja 2 311,4 milj. euroa, joka on noin 62,3 % konsernin taseesta.
Spondan omavaraisuusaste 31.12.2019 oli 26,6 (29,8) %. Loan to Value (LTV), perustuen nettovelkaan, oli 68,0 (64,4) %. Luottojen pääomilla painotettu keskimääräinen laina-aika oli 1,6 (1,8) vuotta. Kaikissa rahoituslaitoslainoissa on tiettyjä jatko-optioita, joita Sponda voi hyödyntää. Konsernin keskikorko oli 3,7 (3,6) % sisältäen korkojohdannaiset sekä jaksotetut järjestelypalkkiot. Kiinteäkorkoisten ja korkosuojattujen lainojen osuus oli 96,3 % koko lainaportfoliosta ja 65 (56) % konsernin taseesta.
Spondan nettorahoituskulut olivat katsauskauden aikana -95,6 (-107,9) milj. euroa ja vuonna 2019 korkokuluja ei aktivoitu. Liiketoiminnan nettorahavirta oli katsauskaudella 39,6 (67,3) milj. euroa. Investointien nettorahavirta oli 536,1 (-51,7) milj. euroa ja rahoituksen nettorahavirta oli -578,5 (-637,2) milj. euroa.
Taseen tunnusluvut
|
|
31.12.2019 |
30.6.2019 |
31.12.2018 |
30.6.2018 |
|
| Omavaraisuusaste, % |
|
26,6 |
30,5 |
29,8 |
25,1 |
| Loan to Value (LTV)*, % |
|
68,0 |
63,8 |
64,4 |
69,3 |
| Korollinen vieraspääoma, milj. euroa** |
|
2 514,1 |
2 488,6 |
2 705,9 |
2 892,7 |
| Kassavaroja, milj. euroa |
|
104,6 |
105,5 |
106,7 |
69,1 |
| Investointeihin tarkoitetut limiitit, milj. euroa |
|
69,2 |
47,0 |
47,0 |
27,0 |
) Nettovelkaan perustuen
**) 31.12.2019 luku sisältää myytävänä oleviin pitkäaikaisiin omaisuuseriin liittyvää korollista velkaa 336,8 (189,7) milj. euroa
SPONDA-KONSERNI
Sponda Oyj kuuluu Luxemburgilaiseen Polar TopCo S.à r.l. – konserniin.
Sponda-konserni muodostuu emoyhtiöstä Sponda Oyj:stä, sekä sen kokonaan tai osittain omistamista tytäryhtiöistä.
SPONDAN JOHTO
Spondan toimitusjohtajana on toiminut huhtikuusta 2018 joulukuuhun 2019 asti Kai Aejmelaeus. Joulukuussa 2019 Spondan uudeksi toimitusjohtajaksi nimitettiin Christian Hohenthal ja hän aloitti tehtävässä 1.2.2020. Väliaikaisena toimitusjohtajana toimi Spondan lakiasiainjohtaja Ari Käkelä.
Sponda on uusinut johtoryhmänsä alkuvuodesta 2019. Johtoryhmään kuuluu toimitusjohtajan lisäksi Martti Savenius (operatiivinen johtaja), Anna Blasik (talous- ja rahoitusjohtaja), Timo Pantsari (tietohallintojohtaja) ja Ari Käkelä (lakiasiainjohtaja).
LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUDET
Sponda arvioi, että sen vuoden 2020 riskit ja epävarmuustekijät liittyvän pääosin seuraaviin alueisiin:
Tilakysynnän muutos johtuen esimerkiksi teknologian kehityksestä voi vaikuttaa negatiivisesti vuokrausasteen ja nettotuottojen kehitykseen.
Venäjällä riskit liittyvät pääosin Venäjän talouden kehitykseen.
NÄKYMÄT VUODELLE 2020
Yhtiö on päättänyt olla antamatta näkymiä vuodelle 2020.
KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT
Sponda on katsauskauden jälkeen tammi- ja helmikuussa myynyt kiinteistöjä tasearvoltaan 412,4 milj. euroa.
HALLITUKSEN EHDOTUS OSINGOKSI
Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että osinkoa ei jaeta tilikaudelta 2019.
12.3.2020
Sponda Oyj
Hallitus
Lisätietoja:
Toimitusjohtaja Christian Hohenthal, puh. 020 431 31
Talous- ja rahoitusjohtaja Anna Blasik, puh. 020 431 31
Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälineet
www.sponda.fi