Sponda Oyj:n TILINPÄÄTÖSTIEDOTE 1.1.-31.12.2016: Vahva koko vuoden tulos ja hyvin kehittynyt vuokrausaste
Sponda Oyj
Pörssitiedote
3.2.2017 klo 8:30
Sponda Oyj:n tilinpäätöstiedote 1.1.-31.12.2016: Vahva koko vuoden tulos ja hyvin kehittynyt vuokrausaste
YHTEENVETO VUODESTA 2016 (vertailukausi 1.1.-31.12.2015)
- Konsernin liikevaihto nousi 259,0 (230,5) milj. euroon.
- Nettotuotot olivat 190,9 (165,7) milj. euroa.
- Forumin kiinteistökaupalla oli merkittävä positiivinen vaikutus koko vuoden tulokseen.
- Liikevoitto oli 206,7 (178,1) milj. euroa. Lukuun sisältyy käyvän arvon muutosta 26,7 (23,2) milj. euroa.
- Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,40 (0,36) euroa.
- Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3 755,5 (3 101,7) milj. euroa.
- Nettovarallisuus/osake (NAV) oli 5,16 (5,26) euroa.
- Taloudellinen vuokrausaste oli 89,6 (87,7) %.
- Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle osingoksi 0,08 euroa/osake. Ehdotuksessa on huomioitu elo- ja joulukuussa 2016 jo maksetut osingot, 0,12 euroa/osake.
- Lisäksi hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että yhtiökokous valtuuttaa hallituksen päättämään harkintansa mukaan osingon maksamisesta enintään kahdessa erässä perustuen tilikaudelta 2016 vahvistettuun tilinpäätökseen. Valtuutuksen perusteella jaettavan osingon enimmäismäärä on 0,12 euroa osakkeelta.
YHTEENVETO LOKA-JOULUKUUSTA 2016 (vertailukausi 1.10.-31.12.2015)
- Liikevaihto oli 65,7 (57,2) milj. euroa.
- Nettotuotot olivat 47,2 (41,3) milj. euroa.
- Liikevoitto oli 73,9 (47,8) milj. euroa. Liikevoitto sisältää käyvän arvon muutosta 33,7 (10,3) milj. euroa.
- Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,08 (0,07) euroa.
KONSERNIN TUNNUSLUVUT
| 10-12/2016 | 10-12/2015 | 1-12/2016 | 1-12/2015 | |
| Liikevaihto, M€ | 65,7 | 57,2 | 259,0 | 230,5 |
| Nettotuotot, M€ | 47,2 | 41,3 | 190,9 | 165,7 |
| Liikevoitto, M€ | 73,9 | 47,8 | 206,7 | 178,1 |
| Tulos/osake, € | 0,17 | 0,55 | 0,41 | 0,78 |
| Operatiivinen kassavirta/osake, € | 0,08 | 0,07 | 0,40 | 0,36 |
| Osakekohtainen oma pääoma, € | 5,16 | 5,26 | ||
| Omavaraisuusaste, % | 47,4 | 46,2 |
EPRAN SUOSITUKSEN MUKAISET TUNNUSLUVUT
| 10-12/2016 | 10-12/2015 | 1-12/2016 | 1-12/2015 | |
| EPRA Earnings (operatiivinen tulos), M€ | 28,9 | 153,3 | 113,1 | 232,0 |
| EPRA Earnings (operatiivinen tulos)/osake, € | 0,09 | 0,54 | 0,35 | 0,82 |
| Oikaistu EPRA Earnings (operatiivinen tulos), M€ | 27,5 | 16,1 | 113,7 | 98,6 |
| Oikaistu EPRA Earnings (operatiivinen tulos/osake), € | 0,08 | 0,06 | 0,35 | 0,35 |
| EPRA, NAV (osakekohtainen nettovarallisuus), € | 5,49 | 5,60 | ||
| EPRA, NNNAV (oikaistu osakekohtainen nettovarallisuus), € | 5,07 | 5,15 | ||
| EPRA, Net Initial Yield, (alkutuotto), % | 5,29 | 5,62 | ||
| EPRA, ”topped-up” NIY, (oikaistu alkutuotto), % | 5,31 | 5,63 | ||
| EPRA Vacancy rate (vajaakäyttöaste), % | 10,38 | 12,26 | ||
| EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön kustannukset), % | 16,36 | 17,68 | ||
| EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön kustannukset), % | 12,40 | 12,90 |
TOIMITUSJOHTAJA KARI INKINEN
Vuosi 2016 oli Spondalle erinomainen sekä tuloksen että kasvun osalta. Spondan liikevaihto kasvoi yli 12 prosenttia edellisvuodesta ja nettotuotot noin 15 prosenttia. Kiinteistöjen tuottovaatimuksia tarkistettiin vuoden lopussa, ja positiivinen käyvän arvon muutos oli yhteensä 33,7 milj. euroa vuoden viimeisellä neljänneksellä.
Vahvasta tuloksesta kertoo myös se, että Spondan hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle osingoksi 0,08 euroa/osake sen lisäksi, että vuoden 2016 yhtiökokouksen osingonjakovaltuutuksen perusteella on tilikauden 2016 aikana jo maksettu 0,12 euroa/osake.
Tampereella Ratinan rakennus- ja peruskorjaustyöt etenevät suunnitelmien mukaan ja aikataulussa. Ratinaan rakennettavan uuden kauppakeskusosan ennakkovuokraus on jo noin 55 prosenttia ja kysynnän määrään perustuen uskon, että etenemme siinäkin suunnitellusti. Kauppakeskuksen yhteydessä on kaksi pääosin toimisto- ja palvelukäyttöön tarkoitettua kiinteistöä, jotka peruskorjataan. Koko kohteen ennakkovuokraus on nyt noin 45 prosenttia. Ratina on kokonaisuudessaan valmis keväällä 2018.
Samana keväänä valmistuu myös vuonna 2016 aloitettu toimisto- ja liiketilakiinteistö Vantaan Tikkurilaan. Ennakkovuokrausaste nousi 57 prosentista 65 prosenttiin, ja rakentaminen etenee aikataulussa.
Spondan taloudellinen vuokrausaste, 89,6 prosenttia, nousi noin kaksi prosenttiyksikköä vuoden 2015 loppuun verrattuna. Vuokrausaste oli korkeampi myös edelliseen neljännekseen verrattuna. Vertailukelpoisten nettovuokratuottojen kehitys oli positiivinen sekä kauppakeskuksissa että logistiikassa (2,1 prosenttia ja 13,1 prosenttia). Toimistokiinteistöissä ja Venäjällä kehitys oli negatiivinen (-0,2 prosenttia ja -6,7 prosenttia).
TOIMINTAYMPÄRISTÖ – SUOMI
Vuoden 2016 aikana Suomen taloudessa oli nähtävissä positiivinen käännös, vaikka kasvu oli edelleen hidasta. Valtiovarainministeriö ennustaa taloudellisessa katsauksessaan Suomen talouden kasvaneen 1,6 prosenttia vuonna 2016. Kasvun ajurina on pitkälti ollut vahva kotimainen kysyntä sekä lisääntyneet investoinnit etenkin rakentamisen alalla. Viennin kehitys on vuoden 2016 aikana jatkunut heikkona ja kasvu jää yhden prosentin tasolle. Työttömyys on laskenut ja Tilastokeskuksen mukaan se oli 7,9 prosenttia vuoden lopussa.
KTI:n mukaan vuoden 2016 viimeisen neljänneksen aikana kiinteistökauppoja tehtiin 1,82 mrd eurolla ja koko vuoden volyymiksi muodostui 7,18 mrd euroa, joka on noin 30 prosenttia enemmän kuin vuonna 2015 (5,5 mrd. euroa) ja myös historian korkein taso. Kansainväliset sijoittajat olivat edelleen tärkeä toimija kaupankäynnissä vaikka niiden osuus volyymistä laski 14 prosenttiyksikköä kattaen 32 prosenttia kiinteistökaupan volyymistä.
Catella Propertyn tietojen mukaan vuoden 2016 aikana pääkaupunkiseudulle valmistui uusia toimistotiloja noin 30 000 neliömetriä, mikä on selvästi vähemmän kuin edellisvuonna, jolloin määrä oli 86 000 neliömetriä. Uusien toimistotilojen rakentaminen pääkaupunkiseudulla jatkuu vahvana ja vuosien 2017-2018 aikana valmistuisi Catellan arvion mukaan noin 111 000 uutta neliömetriä.
Catellan tietojen mukaan toimistotilojen vajaakäyttöaste pääkaupunkiseudulla nousi vuoden 2016 aikana 13,9 (13,3) prosenttiin. Pääkaupunkiseudulla liiketilojen vajaakäyttöaste on noussut vuoden 2016 aikana 5,3 (4,6) prosenttiin. Helsingissä liiketilojen vajaakäyttöaste oli 4,0 (4,2) prosenttia ja ydinkeskustassa 2,3 (1,5) prosenttia.
KONSERNIN TULOS VUODELTA 2016
Sponda-konsernin tilikauden tulos oli 137,5 (227,2) milj. euroa. Tulos ennen veroja oli 155,5 (129,2) milj. euroa ja liikevoitto oli 206,7 (178,1) milj. euroa.
Kauden nettotuotot olivat 190,9 (165,7) milj. euroa kasvun ollessa siten 25,2 milj. euroa. Nettotuottojen kasvu johtuu pääasiassa Forumin kiinteistökaupasta, jonka tulosvaikutus sisältyy konsernin lukuihin 1.3.2016 alkaen, ja valmistuneista kehityskohteista. Nettotuottoa pienentävät vuoden 2015 ja 2016 aikana toteutuneet kiinteistöjen myynnit. Markkinoinnin ja hallinnon kulut sekä liiketoiminnan muut tuotot ja kulut olivat yhteensä 23,1 (21,5) milj. euroa ylittäen viime vuoden tason 1,6 milj. euroa lähinnä Forumin hankinnasta johtuen. Vuoden 2016 viimeisen vuosineljänneksen nettotuotot olivat 47,2 (41,3) milj. euroa.
Tilikauden aikana kirjattiin myyntivoittoa 15,4 (3,5) milj. euroa pääosin kehityskohteen maa-alueen myynnistä. Konsernin käyvän arvon muutos kaudella oli 26,7 (23,2) milj. euroa. Konsernin tulosta rasittaa 3,1 (3,0) milj. euron liikearvon poisto. Vertailuvuoden tulokseen sisältyy 10,2 milj. euron osuus syyskuussa 2015 myydyn osakkuusyhtiö Certeum Oy:n tuloksesta.
Kauden rahoitustuotot ja -kulut olivat -51,2 (-48,9) milj. euroa. Rahoituskulujen kasvu johtui Forumin kiinteistökauppaan liittyvästä korollisen velan kasvusta sekä kauppaan liittyvistä rahoituskuluista.
IFRIC 21:n mukaan yhtiö kirjaa velan taseeseen sen syntymishetkellä. Yhtiö jaksottaa kiinteistöverot tuloslaskelmaan ajan kulumisen perusteella.
KIINTEISTÖOMAISUUS 1.1.-31.12.2016
Spondalla oli vuoden 2016 lopussa yhteensä 169 vuokrattavaa kiinteistöä, joiden yhteenlaskettu vuokrattava pinta-ala on n. 1,2 milj. m². Kiinteistöjen pinta-alasta noin 69 % on toimistotilaa, 17 % kauppakeskuksia ja 13 % logistiikkatilaa. Noin 1 % on Venäjällä.
Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot vahvistetaan yhtiön oman kassavirtaperusteisen tuottoarvolaskennan tuloksena. Arviointimenetelmä on kansainvälisten arviointistandardien (IVS) mukainen. Koko kiinteistöjen käyvän arvon laskennassa käytetty aineisto tarkastutetaan vähintään kaksi kertaa vuodessa ulkopuolisella asiantuntijalla, millä varmistetaan laskennassa käytettyjen parametrien ja arvojen perustuvan markkinahavaintoihin.
Vuoden 2016 lopussa Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot on tarkastanut ulkopuolinen arvioitsija sekä Suomessa (Catella Property Oy) että Venäjällä (CB Richard Ellis). Sijoituskiinteistöjen käypä arvo vuoden 2016 lopussa oli 3,8 mrd euroa. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos vuonna 2016 oli 28,7 (23,2) milj. euroa, ja loka-joulukuussa 33,7 (10,3) milj. euroa. Spondan Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen arvo kehittyi positiivisesti pääosin tuottovaatimusten laskun vuoksi erityisesti kauppakeskus- ja ydinkeskustan toimistokiinteistöissä. Negatiivinen arvonmuutos tuli pääasiassa Venäjän kiinteistöistä, mikä johtui Venäjän markkinatilanteesta ja sen seurauksena alentuneista markkinavuokrista. Myös ylläpitokulut ovat nousseet Venäjällä, mikä johtuu pääosin omaisuusveron noususta.
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta
| M€ | 10-12/2016 | 10-12/2015 | 1-12/2016 | 1-12/2015 |
| Tuottovaatimusten muutokset (Suomi) | 42,9 | 7,0 | 60,1 | 39,2 |
| Tuottovaatimusten muutokset (Venäjä) | 0,0 | 0,0 | -4,1 | -7,4 |
| Kiinteistökehityksen hankkeista saatu kehitysvoitto | 2,0 | 15,7 | 7,4 | 25,4 |
| Ajanmukaistamisinvestoinnit | -11,2 | -10,2 | -31,0 | -37,8 |
| Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Suomi) | 2,6 | 9,8 | 12,6 | 30,2 |
| Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Venäjä) | -2,9 | -12,5 | -14,1 | -26,8 |
| Valuuttakurssien muutos | 0,3 | 0,5 | -2,1 | 0,3 |
| Sijoituskiinteistöt yhteensä | 33,7 | 10,3 | 28,7 | 23,2 |
| Kiinteistörahastot | 0,0 | 0,0 | -2,0 | 0,0 |
| Kiinteistörahastojen realisoituneet voitto-osuudet | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Konserni yhteensä | 33,7 | 10,3 | 26,7 | 23,2 |
VUOKRAUSTOIMINTA
Sponda laskee katsauskaudelta kiinteistöjensä nettovuokratuottojen kehityksen yhtiön kaksi vuotta omistamassa vertailukelpoisessa kiinteistösalkussa EPRAn suositusten mukaisesti (nk. like-for-like net rental growth). Tammi-joulukuulta tämä oli toimistokiinteistöissä -0,2 (3,3) %, kauppakeskuksissa 2,1 (1,3) %, logistiikkakiinteistöissä 13,1 (27,8) % ja Venäjän kiinteistöissä -6,7 (-4,3) %. Kaikki Spondan vuokrasopimukset Suomessa on sidottu elinkustannusindeksiin.
Taloudellinen vuokrausaste jakautui kiinteistötyypeittäin sekä maantieteellisesti seuraavasti:
| Kiinteistön tyyppi | 31.12.2016 | 30.9.2016 | 30.6.2016 | 31.3.2016 | 31.12.2015 |
| Toimistokiinteistöt, % | 89,2 | 88,8 | 88,3 | 88,1 | 88,2 |
| Kauppakeskukset | 93,5 | 93,2 | 94,2 | 93,8 | 91,3 |
| Logistiikkakiinteistöt, % | 74,0 | 72,8 | 73,4 | 68,9 | 68,3 |
| Venäjä % | 84,8 | 85,3 | 81,9 | 82,9 | 84,6 |
| Koko kiinteistökanta, % | 89,6 | 89,3 | 89,1 | 88,7 | 87,7 |
| Maantieteellinen alue | 31.12.2016 | 30.9.2016 | 30.6.2016 | 31.3.2016 | 31.12.2015 |
| Helsingin kantakaupunki, % | 92,1 | 91,9 | 92,6 | 92,4 | 90,1 |
| Pääkaupunkiseutu, % | 87,3 | 86,5 | 86,1 | 85,3 | 85,7 |
| Tampere, Oulu, % *) | 90,6 | 91,0 | 89,9 | 89,4 | 90,8 |
| Venäjä, % | 84,8 | 85,3 | 81,9 | 82,9 | 84,6 |
| Koko kiinteistökanta, % | 89,6 | 89,3 | 89,1 | 88,7 | 87,7 |
*) Vertailuluvut sisältävät Turun kohteen 30.6.2016 asti.
DIVESTOINNIT JA INVESTOINNIT
Sponda jatkaa kiinteistöportfolion kierrättämistä ja ei-strategisten kiinteistöjen myyntiä. Uudet investoinnit ja kiinteistökehityskohteet keskitetään toimisto- ja kauppakeskuskiinteistöihin tunnistetuille kasvualueille. Katsauskauden aikana on myyty sijoituskiinteistöjä 36,7 milj. eurolla, joista loka-joulukuussa 9,1 milj. euroa.
Divestoinnit
| M€ | 1.10.- 31.12.2016 | 1.10.- 31.12.2015 | 1.1.- 31.12.2016 | 1.1.- 31.12.2015 |
| Myydyt sijoituskiinteistöt | ||||
| Myyntihinta | 9,1 | 101,2 | 36,7 | 157,6 |
| Myyntivoitto/ -tappio *) | -0,1 | -2,9 | 0,8 | -4,3 |
| Tasearvo | 9,2 | 104,1 | 35,9 | 161,9 |
*) Sisältää myyntikulut
Lisäksi katsauskaudella on myyty vaihto-omaisuuskiinteistöjä 28,8 milj. eurolla, joista loka-joulukuussa 3,7 milj. euroa.
Investoinnit
| M€ | 1.10.- 31.12.2016 | 1.10.- 31.12.2015 | 1.1.- 31.12.2016 | 1.1.- 31.12.2015 |
| Ostetut kiinteistöt | -1,0 | -4,7 | -590,5 | -4,7 |
| Ylläpitoinvestoinnit | -11,2 | -10,2 | -31,0 | -37,8 |
| Kiinteistökehitysinvestoinnit | -19,7 | -25,5 | -60,9 | -65,2 |
| Investoinnit yhteensä | -31,9 | -40,4 | -682,4 | -107,7 |
Kiinteistökehityksen investoinnit kohdistuivat pääasiassa Ratinan kauppakeskuksen rakentamiseen ja Vantaan Tikkurilaan rakennettavaan toimisto- ja liiketilakokonaisuuteen.
LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUDET
Sponda arvioi, että sen vuoden 2017 riskit ja epävarmuustekijät liittyvän pääosin seuraaviin alueisiin:
Suomen talouden hidas positiivinen kehitys voi aiheuttaa taloudellisen vuokrausasteen laskua ja vuokralaisten maksukyvyn heikkenemistä. Samoin tilakysynnän muutos johtuen esimerkiksi teknologian kehityksestä voi vaikuttaa negatiivisesti vuokrausasteen ja nettotuottojen kehitykseen.
Pankkien vakavaraisuuden vahvistaminen voi johtaa pankkirahoituksen saatavuuden heikkenemiseen. Epävarmuus maailman talouden ja korkojen kehityksestä voi vaikuttaa muun velkarahoituksen saatavuuteen rajoittavasti.
Venäjällä riskit liittyvät pääosin Venäjän talouden kehitykseen ja sen vaikutukseen Spondan Venäjällä sijaitsevien kiinteistöjen myyntiin vuonna 2017.
KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT
Sponda Oyj:n osakkeenomistajien nimitystoimikunta on kokouksessaan 25.1.2017 päättänyt antaa varsinaiselle yhtiökokoukselle 20.3.2017 ehdotuksen hallituksen jäsenten lukumäärästä, hallitukseen valittavista jäsenistä ja hallituksen palkkioista. Nimitystoimikunnan ehdotukset löytyvät pörssitiedotteesta, joka on päivätty 25.1.2017.
NÄKYMÄT VUODELLE 2017
Sponda antaa tulevaisuuden näkymät vuodelle 2017 nettotuottojen kehityksen ja EPRA Earnings (oikaistu operatiivinen tulos) kehityksen osalta.
Nettotuotot
Sponda arvioi nettotuottojen vuonna 2017 olevan 182-192 milj. euroa. Arvio perustuu kiinteistöjen myynteihin vuonna 2016 ja arvioituihin myynteihin vuonna 2017. Lisäksi nettotuottojen kehitykseen vaikuttavat kiinteistöverojen korotus vuonna 2017 sekä yhden suuren kiinteistön tyhjeneminen ja peruskorjauksen aloitus.
EPRA Earnings (Oikaistu operatiivinen tulos)
Sponda arvioi yhtiön oikaistun operatiivisen tuloksen (EPRA Earnings) olevan vuonna 2017 106-116 milj. euroa. Arvio perustuu kiinteistöjen myynteihin vuonna 2016 ja arvioituihin myynteihin vuonna 2017. Lisäksi nettotuottojen kehitykseen vaikuttavat kiinteistöverojen korotus vuonna 2017 sekä yhden suuren kiinteistön tyhjeneminen ja peruskorjauksen aloitus.
YHTIÖKOKOUS JA OSINKO
Sponda Oyj:n hallitus kutsuu varsinaisen yhtiökokouksen koolle 20.3.2017. Hallituksen osinkoehdotuksessa on huomioitu vuoden 2016 varsinaisen yhtiökokouksen osingonjakovaltuutus, jonka perusteella vuoden 2016 aikana on jo maksettu osinkoa yhteensä 0,12 euroa/osake. Varsinaiselle yhtiökokoukselle 2017 hallitus ehdottaa osingoksi 0,08 euroa/osake.
Lisäksi hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että yhtiökokous valtuuttaa hallituksen päättämään harkintansa mukaan osingon maksamisesta enintään kahdessa erässä perustuen tilikaudelta 2016 vahvistettuun tilinpäätökseen. Valtuutuksen perusteella jaettavan osingon enimmäismäärä on 0,12 euroa osakkeelta.
3.2.2017
Sponda Oyj
Hallitus
Lisätietoja:
toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020 431 3311 tai 0400 402 653,
yrityssuunnittelu- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020 431 3454 tai 040 527 4462
talous- ja rahoitusjohtaja Niklas Nylander, puh. 020 431 3480 tai 040 754 5961.
Analyytikko- ja lehdistötilaisuus
Analyytikko- ja lehdistötilaisuus järjestetään perjantaina 3.2.2017 klo 9.30 Spondan pääkonttorissa, osoitteessa Korkeavuorenkatu 45, Helsinki, neuvotteluhuone Vuosaari.
Puhelinkonferenssi ja audiocasting
Kansainvälinen puhelinkonferenssi analyytikoille ja sijoittajille pidetään perjantaina 3.2.2017 klo 11.00. Puheluun voi osallistua soittamalla numeroon +358 (0)9 7479 036. Koodi: 6635177. Webcast-esitystä voi seurata osoitteessa: https://sponda.videosync.fi/2017-02-03-q4/
Puhelinkonferenssin nauhoite ja webcast-lähetys ovat myöhemmin kuunneltavissa ja katsottavissa yhtiön internetsivuilla osoitteessa www.sponda.fi >sijoittajat > taloudellista tietoa.
Vuosikatsaus ja tilinpäätös
Sponda Oyj:n vuosikatsaus ja tilinpäätös vuodelta 2016 julkaistaan yhtiön verkkosivuilla viikolla 8.
Jakelu:
Nasdaq Helsinki
Tiedotusvälineet
www.sponda.fi
Sponda Oyj on Suomen suurimpien kaupunkien toimitilakiinteistöihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö. Spondan toiminta-ajatuksena on omistaa, vuokrata ja kehittää toimistotiloja, liiketiloja ja kauppakeskuksia toimintaympäristöiksi, jotka luovat edellytykset asiakkaiden menestykselle. Spondan sijoituskiinteistöjen käypä arvo on noin 3,8 miljardia euroa ja vuokrattava pinta-ala noin 1,2 miljoonaa neliömetriä.
Release attachment: