Sponda Oyj:n TILINPÄÄTÖSTIEDOTE 1.1.-31.12.2012

Sponda Oyj           
Tilinpäätöstiedote
1.2.2013, klo 8.30

Sponda Oyj:n tilinpäätöstiedote 1.1.-31.12.2012

Toiminnan tulos ja taloudellinen asema 1.1.-31.12.2012 (vertailukausi 1.1.-31.12.2011)

  — Liikevaihto oli 264,6 (248,2) milj. euroa. Kasvua vertailukauteen oli 6,6 %.
  — Nettotuotot kasvoivat n. 7 % vertailukaudesta, 192,2 (179,4) milj. euroon. 
  — Liikevoitto oli 210,3 (209,6) milj. euroa. Lukuun sisältyy arvonmuutosta 33,0 (39,6) milj. euroa.
  — Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,40 (0,37) euroa. 
  — Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3 261,3 (3 165,7) milj. euroa.
  — Nettovarallisuus/osake oli 4,27 (4,06) euroa.
  — Taloudellinen vuokrausaste oli 88,1 (88,2) %.
  — Tulevaisuuden näkymät annetaan taloudellisen vuokrausasteen ja nettotuottojen kehityksestä kuluvalla tilikaudella.
  — Nettorahoituskulut olivat katsauskauden aikana -58,8 (-75,6) milj. euroa. Rahoitustuottoihin ja -kuluihin sisältyy 4,8 (-11,2) milj. euroa johdannaisten realisoitumatonta käyvän arvon muutosta. Ilman mainittua käyvän arvon muutosta rahoitustuotot ja -kulut olivat -63,5 (-64,4) milj. euroa.
  — Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle osingoksi 0,17 euroa/osake.

Toiminnan tulos ja taloudellinen asema 1.10.-31.12.2012 (vertailukausi
1.10.-31.12.2011)

  — Liikevaihto oli 66,4 (64,9) milj. euroa.
  — Nettotuotot olivat 47,4 (47,6) milj. euroa.
  — Liikevoitto oli 69,5 (55,1) milj. euroa. Liikevoitto sisältää käyvän arvon muutosta 21,3 (6,8) milj. euroa.
  — Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,12 (0,10) euroa.
  — Rahoitustuotot ja kulut olivat -14,4 (-20,4) milj. euroa. Rahoitustuottoihin ja -kuluihin sisältyy 0,7 (-3,7) milj. euroa johdannaisten realisoitumatonta käyvän arvon muutosta. Ilman mainittua käyvän arvon muutosta rahoitustuotot ja -kulut olivat -15,1 (-16,7) milj. euroa.

Konsernin tunnusluvut

EPRAn suosituksen mukaiset konsernin tunnusluvut

Toimitusjohtaja Kari Inkinen

Vuosi 2012 oli Spondalle tuloksellisesti vahva. Liikevaihto ja nettotuotot olivat yhtiön historian parhaat, ja taloustilanteesta huolimatta Spondan sijoituskiinteistöjen taloudellinen vuokrausaste oli vakaa.

Strategiamme on kasvaa kannattavasti. Vuonna 2012 asetimme toimintamme painopisteet markkinoiden kehityksen mukaisesti. Vuoden 2012 aikana myimme kiinteistöjä yli 60 milj. eurolla kiinteistösalkkumme laadun parantamiseksi. Omavaraisuusasteemme pysyi vakaana kiinteistökehitysinvestoinneista huolimatta. Taloudellinen vuokrausaste oli ennakoidusti vuoden 2011 lopun tasolla haasteellisesta toimintaympäristöstä huolimatta. Tähän vaikutti paljon se, että vahvistimme vuokrausorganisaatiotamme.

Citycenterin viimeinen vaihe on edennyt suunnitelmien mukaisesti, ja kiinteistö on nyt Kauppakeskus-yksikön salkussa. Kokonaisuudessaan hanke valmistuu kuluvan kevään aikana, kun viimeiset vuokralaisremontit saadaan päätökseen. Lisäksi Helsingin kaupunki muuttaa Keskuskadun loppuosan kävelykaduksi kesän aikana.

Ratinan kauppakeskuksen vuokralaisneuvottelut ovat hyvässä vauhdissa. Olemme nostaneet valmiustasoa rakennuttamisen aloittamiseen, ja edelleen uskomme hankkeen käynnistyvän kesällä 2013.

Toimintaympäristö – Suomi

Euroalueen kriisin tasaantumisesta huolimatta Suomen talouden kasvunäkymät eivät parantuneet loppuvuonna 2012. Valtiovarainministeriö alensi kokonaistuotannon ennusteitaan siten, että vuoden 2012 BKT:n muutoksen arvioidaan olevan -0,1 % ja vuodelle 2013 ennustetaan 0,5 % kasvua. Vienti laski 1,7 % vuonna 2012. Tänä vuonna viennin uskotaan kääntyvän 1 % kasvuun. Tuonnin arvioidaan kehittyvän hieman vientiä hitaammin. Yksityinen kulutus kasvoi viime vuonna 1,5 %. Tänä vuonna yksityistä kulutusta heikentää työllisyystilanne ja veronkorotukset. Työttömyysaste oli vuonna 2012 noin 7,7 %.

Kiinteistökauppaa käytiin vuonna 2012 lähinnä pääkaupunkiseudulla, ja pääpaino oli vakaan kassavirran prime-kiinteistöissä. Vuoden 2012 transaktiovolyymi oli KTI Kiinteistötieto Oy:n arvion mukaan 2,1 mrd euroa, mikä on yli 15 % enemmän kuin vuoden 2011 volyymi (1,8 mrd euroa). Ulkomaisten sijoittajien osuus kokonaisvolyymistä oli reilu viidennes, mikä oli vähemmän kuin vuotta aiemmin.

Catella Property Oy:n ennakkotietojen mukaan pääkaupunkiseudun toimistojen vajaakäyttöasteet ovat lähteneet odotettuun nousuun vuoden 2012 loppupuolella. Keskeisiä syitä tähän ovat heikko taloustilanne ja runsas uudisrakentaminen. Pääkaupunkiseudun vajaakäyttöaste oli 11 % vuoden 2012 lopussa, kun se puoli vuotta aiemmin oli 10,2 %. Myös Helsingin keskustan vajaakäyttöasteet lähtivät nousuun loppuvuonna 2012. Keskusta-alueen vajaakäyttöaste oli 4,8 %.

Vuokrakysyntä Helsingin ydinkeskustassa ei juuri muuttunut loppuvuoden aikana ja huippuvuokratasot ovat jopa yltäneet kaikkien aikojen korkeimmalle tasolle, yli 370 /m²/vuosi. Muilla keskeisillä toimistoalueilla vuokrat ovat kääntyneet loivaan laskuun. Vuokratasojen arvioidaan pysyvän vakaana vuonna 2013.

Pääkaupunkiseudulle valmistui vuoden 2012 aikana yli 120 000 m² uutta toimistotilaa. Tällä hetkellä rakenteilla on noin 145 000 m², joista valtaosa valmistuu vuoden 2013 aikana.

Toimintaympäristö Venäjä

Suomen Pankin syksyn ennusteen mukaan Venäjän bruttokansantuotteen kasvu hidastui vuonna 2012 3,7 %:iin. Vuodelle 2013 ennakoidaan myös 3,7 % kasvua. Tuonnin kasvu asettuu noin 10 % tuntumaan. Yksityinen kulutus on edelleen vahvaa, mutta kulutuksen kasvun ennakoidaan hidastuvan.

Venäjän kiinteistömarkkinoiden transaktiovolyymi oli noin 7 mrd dollaria vuonna 2012. Cushman & Wakefield arvioi, että Moskovan toimistojen keskimääräinen vajaakäyttöaste oli koko vuoden 2012 suhteellisen vakaa, ja oli vuoden lopussa 11 – 12 %. Vajaakäyttöasteen uskotaan pysyvän vakaana myös tänä vuonna. Kuluvana vuonna toimistotilan uudistuotannon arvioidaan olevan noin 600 000 m².

Vuokratasot pysyivät ennallaan. Huippukohteiden vuokra on edelleen noin 1200 dollaria/m². A-luokan vuokra on keskimäärin 800 dollaria/m²/vuosi ja B-luokan vastaavasti noin 450 dollaria/m²/vuosi. Tänä vuonna vuokrien ennakoidaan pysyvän nykyisellä tasolla tai nousevan hieman.

CB Richard Ellisin mukaan Pietarin toimistomarkkinassa on nähtävissä pientä positiivista muutosta. Keskimääräinen vajaakäyttöaste laski hieman vuoden 2012 aikana. A-luokan kohteiden vajaakäyttö laski ja oli syyskuussa 2012 noin 13 %. B-luokan kohteiden vajaakäyttö laski hieman ollen syyskuussa 2012 noin 8 %.

Vuokrat ovat A-luokan kohteissa pysytelleet vakaina koko vuoden 2012 huolimatta vajaakäytön laskusta. B-luokan kohteiden vajaakäytön lasku tuki vuokratasojen lievää nousua. Uutta toimistotilaa valmistui vuonna 2012 noin 200 000 m², joka on 10 % kokonaiskannasta.

Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuus 1.1.-31.12.2012

Sponda omistaa, vuokraa ja kehittää toimitilakiinteistöjä Suomessa pääkaupunkiseudulla ja suurimmissa kaupungeissa sekä Venäjällä. Spondan toiminnot on jaettu neljään liiketoimintayksikköön: Sijoituskiinteistöt, Kiinteistökehitys, Venäjä sekä Kiinteistörahastot. Sijoituskiinteistöt on jaettu kolmeen segmenttiin: Toimisto- ja liiketilat, Kauppakeskukset sekä Logistiikkakiinteistöt. Muut segmentit ovat Kiinteistökehitys, Venäjä ja Kiinteistörahastot.

Spondan koko kiinteistöomaisuuden yhteenlasketut nettotuotot olivat vuonna 2012 yhteensä 192,2 (179,4) milj. euroa. Toimisto- ja liiketilojen osuus oli 54 %, kauppakeskusten 17 %, logistiikkatilojen 15 %, Venäjä-yksikön 11 % ja Kiinteistörahastot-yksikön 3 %.

Spondalla oli 31.12.2012 yhteensä 185 kiinteistöä, joiden yhteenlaskettu, vuokrattava pinta-ala on n. 1,5 milj. m². Noin 53 % on toimisto- ja liiketilaa, 11 % kauppakeskuksia ja 33 % logistiikkatilaa. Kiinteistöjen pinta-alasta 3 % sijaitsee Venäjällä.

Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot vahvistetaan yhtiön oman kassavirtaperusteisen tuottoarvolaskennan tuloksena. Arviointimenetelmä on kansainvälisten arviointistandardien (IVS) mukainen. Koko kiinteistöjen käyvän arvon laskennassa käytetty aineisto tarkastutetaan vähintään kaksi kertaa vuodessa ulkopuolisella asiantuntijalla, millä varmistetaan laskennassa käytettyjen parametrien ja arvojen perustuvan markkinahavaintoihin.

Vuoden 2012 lopussa Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot arvioi ulkopuolinen arvioitsija sekä Suomessa että Venäjällä. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos vuonna 2012 oli 24,9 (39,0) milj. euroa ja loka-joulukuussa 18,9 (7,7) milj. euroa. Positiiviseen arvonmuutokseen Suomessa vaikuttivat pääosin muutokset tuottovaatimuksissa. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrityksen Suomessa teki Catella Property Oy ja Venäjällä CB Richard Ellis. Erittely käyvän arvon muutoksista on nähtävissä taulukossa Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta.

Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta

Muutokset Spondan sijoituskiinteistöomaisuuteen jakautuivat seuraavasti:

Vuokraustoiminta

Taloudellinen vuokrausaste jakautui kiinteistötyypeittäin sekä
maantieteellisesti seuraavasti:

Investoinnit ja divestoinnit

Vuonna 2012 Sponda myi kiinteistöjä 61,8 milj. eurolla, joista kirjattiin 2,5 milj. euron myyntivoitto. Myytyjen kiinteistöjen tasearvot olivat 59,3 milj. euroa. Vuoden viimeisellä kvartaalilla kiinteistöjä myytiin 8,1 milj. eurolla, joista kirjattiin 0,8 milj. euron myyntivoitto. Kiinteistöjä ostettiin katsauskaudella 53,1 milj. eurolla. Vuoden viimeisellä neljänneksellä ei ostettu kiinteistöjä.

Vuoden 2012 aikana kiinteistöjen ylläpitoon investoitiin 28,4 milj. euroa, josta vuoden viimeisellä neljänneksellä 11,4 milj. euroa. Kiinteistökehitykseen investoitiin 47,5 milj. euroa, josta loka-joulukuussa 24,5 milj. euroa. Kiinteistökehityksen investoinnit kohdistuivat vuoden aikana pääosin Helsingin keskustassa sijaitsevaan Citycenterin uudistamistyöhön sekä Ruoholahdessa sijaitsevan toimistorakennuksen rakennuttamiseen.

Rahavirta ja rahoitus

Spondan liiketoiminnan nettorahavirta katsauskaudella oli 112,8 (99,2) milj. euroa. Investointien nettorahavirta oli -75,3 (-222,9) milj. euroa ja rahoituksen nettorahavirta oli -34,4 (123,6) milj. euroa. Nettorahoituskulut olivat katsauskauden aikana -58,8 (-75,6) milj. euroa. Rahoitustuottoihin ja -kuluihin sisältyy 4,8 (-11,2) milj. euroa johdannaisten realisoitumatonta käyvän arvon muutosta. Ilman mainittua käyvän arvon muutosta rahoitustuotot ja -kulut olivat -63,5 (-64,4) milj. euroa. Aktivoitavat korkokulut olivat 0,8 (3,6) euroa.

Spondan omavaraisuusaste 31.12.2012 oli 40 (38) % ja nettovelkaantumisaste 122 (135) %. Sponda muuttaa laatimisperiaatteita IAS 12 Tuloverot -standardin osalta vuoden 2013 alusta. Muutoksella on noin 1,3-1,5 %-yksikön positiivinen vaikutus konsernin omavaraisuusasteeseen.

Korollinen vieras pääoma oli 1 736,2 (1 754,8) milj. euroa ja luottojen keskimääräinen laina-aika oli 2,8 (3,1) vuotta. Keskikorko oli 3,4 (4,0) % sisältäen korkojohdannaiset. Kiinteäkorkoisten ja korkosuojattujen lainojen osuus oli 72 (77) %. Koko velkapääoman korkosidonnaisuusaika oli 1,9 (2,2) vuotta. Velanhoitokykyä kuvaava korkokate oli 2,8 (2,7).

Sponda soveltaa suojauslaskentaa niihin korkojohdannaisiin, jotka täyttävät suojauslaskennan kriteerit. Suojauslaskennassa olevien korkojohdannaisten käyvän arvon muutokset kirjataan taseen omaan pääomaan. Muiden korkojohdannaisten ja valuuttaoptioiden käyvän arvon muutokset kirjataan tuloslaskelmaan.

Sponda-konsernin lainasalkku muodostui 31.12.2012 yhteensä 675 milj. euron syndikoiduista lainoista, 326 milj. euron joukkovelkakirjalainoista, 251 milj. euron liikkeeseen lasketuista yritystodistuksista ja 485 milj. euron rahalaitoslainoista. Spondalla oli käyttämättömiä rahoituslimiittejä 510 milj. euroa. Sponda-konsernilla oli vakuudellisia lainoja 141,8 milj. euroa eli 4,0 % konsernin taseesta.

Sponda laski liikkeeseen 95 milj. euron oman pääoman ehtoisen joukkovelkakirjalainan eli hybridilainan marraskuussa 2012. Lainan vuotuinen kuponkikorko on 6,75 %. Lainalla ei ole eräpäivää, mutta yhtiöllä on oikeus lunastaa se takaisin viiden vuoden kuluttua. Lainan liikkeeseenlaskupäivä oli 5. joulukuuta 2012.

Hybridilaina on laina, joka on muita velkasitoumuksia heikommassa asemassa. Sitä käsitellään konsernin IFRS-tilinpäätöksessä omana pääomana. Hybridilainan velkakirjanhaltijalla ei ole osakkeenomistajalle kuuluvia oikeuksia, eikä se laimenna nykyisten osakkeenomistajien omistuksia.

Samanaikaisesti Sponda toteutti vuonna 2008 liikkeeseen lasketun oman pääoman ehtoisen joukkovelkakirjalainan eli hybridilainan osittaisen takaisinoston. Sponda osti takaisin yhteensä 37,2 milj. euron nimellisarvosta velkakirjoja käteisellä, mikä vastaa 28,6 % vuonna 2008 liikkeeseen lasketusta 130 milj. eurosta. Takaisinostotarjoukseen liittyvät kaupat toteutettiin 102 %:n hintaan.

Takaisinoston toteutumisen jälkeen Spondalla on kaksi liikkeeseen laskettua hybridilainaa. Vuonna 2008 liikkeeseen lasketun hybridilainan koko on takaisinostotarjouksen toteuttamisen jälkeen 92,8 milj. euroa ja yhtiöllä on oikeus lunastaa se takaisin aikaisintaan 27.6.2013. Uuden, 21.11.2012 ilmoitetun, liikkeeseen lasketun hybridilainan koko on 95 milj. euroa, ja yhtiöllä on oikeus lunastaa se takaisin aikaisintaan 5.12.2017.

Kesäkuussa 2013 takaisin lunastettavan hybridilainan 92,8 milj. euroa vaikutus omavaraisuusasteeseen on noin 2,5 %-yksikköä.

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat

Sponda Oyj:n osakkeenomistajien nimitystoimikunta päätti ehdottaa yhtiökokoukselle 18.3.2013, että hallituksen jäsenten lukumääräksi vahvistettaisiin seitsemän, ja jäseniksi valittaisiin nykyiset jäsenet Klaus Cawén, Tuula Entelä, Arja Talma ja Raimo Valo sekä uusina jäseninä Kaj-Gustaf Bergh, Christian Elfving ja Juha Laaksonen.

Nimitystoimikunta ehdottaa yhtiökokoukselle, että yhtiökokouksessa valittaville hallituksen jäsenille maksetaan vuoden 2014 varsinaiseen yhtiökokoukseen päättyvältä toimikaudelta seuraavaa vuosipalkkiota: hallituksen puheenjohtajalle 60.000 euroa, hallituksen varapuheenjohtajalle 36.000 euroa ja kullekin hallituksen jäsenelle 31.200 euroa. Lisäksi nimitystoimikunta ehdottaa, että hallituksen kokouksista maksetaan hallituksen puheenjohtajalle kokouspalkkiona 1.000 euroa kokoukselta, ja hallituksen jäsenille 600 euroa kokoukselta. Nimitystoimikunta ehdottaa, että hallituksen jäsenille maksetaan 600 euroa valiokunnan kokoukselta ja tarkastusvaliokunnan puheenjohtajalle 1.000 euroa tarkastusvaliokunnan kokoukselta. Nimitystoimikunta ehdottaa, että vuosipalkkiosta 40 % maksetaan markkinoilta hankittavina Sponda Oyj:n osakkeina. Osakkeet hankitaan kahden viikon kuluessa siitä, kun osavuosikatsaus ajalta 1.1.-31.3.2013 on julkistettu.

Nimitystoimikunnan jäseninä olivat kolme suurinta osakkeenomistajaa 1.10.2012:

Solidium Oy, edustajanaan Kaj-Gustaf Bergh, Oy Palsk Ab Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen, Timo Ritakallio Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma, Risto Murto.

Tulevaisuuden näkymät

Sponda arvioi, että vuoden 2013 lopussa sijoituskiinteistöjen vajaakäyttö on vuoden 2012 lopun tasolla. Arvio perustuu tiedossa oleviin muutoksiin vuokrasopimuskannassa ja jo solmittuihin vuokrasopimuksiin.

Vuoden 2013 vertailukelpoisten nettotuottojen (pl. myynnit) arvioidaan kasvavan hieman vuoteen 2012 verrattuna. Nousu perustuu Helsingin ydinkeskustan toimitilojen vuokratasojen kasvuun ja valmistuviin kiinteistökehityskohteisiin.

Lähiajan riskit ja epävarmuudet

Sponda arvioi, että kuluvan tilikauden riskit säilyvät lähes muuttumattomina verrattuna edelliseen tilikauteen. Keskeisimmät riskit ja epävarmuustekijät aiheutuvat Euroopan talouskriisistä, joka jatkuu edelleen. Kyseiset riskit liittyvät taloudellisen vuokrausasteen laskuun ja vuokralaisten maksukyvyttömyydestä johtuvaan vuokratuottojen menettämiseen sekä Suomessa että Venäjällä.

Suomen talouden kehitykseen vaikuttaa erityisesti Euroopan julkisen talouden velkakriisin jatkuminen. Talouden kasvun hidastuminen voi vaikuttaa Suomen yritysten toimintaan ja sitä kautta lisätä toimitilojen vajaakäyttöä.

Spondan kiinteistökehityskohteissa keskeisimmät riskit liittyvät tilojen vuokrauksen onnistumiseen sekä rakennuskustannusten nousuun. Valmistuvien tilojen mahdollinen vajaakäyttö vaikuttaa koko konsernin vajaakäyttöön ja tätä kautta yhtiön nettotuottoihin negatiivisesti.

Venäjän lainsäädännön ja viranomaiskäytännön erilaisuus Suomeen verrattuna voivat aiheuttaa ylimääräisiä riskejä Spondalle. Liiketoiminta Venäjällä lisää Spondan valuuttakurssiriskiä. Valuuttakurssimuutoksista voi aiheutua kurssitappioita, jotka vaikuttavat negatiivisesti yhtiön tulokseen.

Merkittävät muutokset markkinakoroissa ja marginaaleissa voivat vaikuttaa negatiivisesti Spondan taloudelliseen tulokseen sekä osaltaan hidastaa kiinteistöliiketoiminnan kasvua.

Yhtiökokous ja osinko

Sponda Oyj:n hallitus kutsuu varsinaisen yhtiökokouksen koolle 18.3.2013 ja ehdottaa yhtiökokoukselle osingoksi 0,17 euroa/osake.

1.2.2013
Sponda Oyj
Hallitus

Lisätietoja:
toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020-431 3311 tai 0400-402 653, talous- ja rahoitusjohtaja Erik Hjelt, puh. 020-431 3318 tai 0400-472 313 ja viestintä- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020-431 3454 tai 040-527 4462.

Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälinee
www.sponda.fi

Release attachment: