Sponda Oyj:n TILINPÄÄTÖSTIEDOTE 1.1.-31.12.2011

Sponda Oyj             
Tilinpäätös
3.2.2012 klo 8.30

Sponda Oyj:n tilinpäätöstiedote 1.1.-31.12.2011

Sponda Oyj:n liikevaihto oli 248,2 (31.12.2010: 232,1) milj. euroa. Ylläpitokulujen ja rahastojen välittömien kulujen jälkeiset nettotuotot nousivat yli 6 %, ja olivat katsauskaudella 179,4 (168,7) milj. euroa. Spondan liikevoitto oli 209,6 (216,2) milj. euroa. Taloudellinen vuokrausaste oli ennakoidusti edellisen neljänneksen tasolla, 88,2 %.

Toiminnan tulos ja taloudellinen asema 1.1.-31.12.2011 (vertailukausi 1.1.-31.12.2010)

  — Liikevaihto kasvoi n. 7 % vertailukaudesta, ja oli 248,2 (232,1) milj. euroa.
  — Nettotuotot kasvoivat yli 6 %, ja olivat 179,4 (168,7) milj. euroa.
  — Liikevoitto oli 209,6 milj. euroa (216,2 milj. euroa). Liikevoitto sisältää käyvän arvon muutosta 39,6 (44,4) milj. euroa.
  — Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,37 (0,37) euroa.
  — Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3 165,7 (2 870,6) milj. euroa.
  — Nettovarallisuus/osake oli 4,06 (3,86) euroa.
  — Taloudellinen vuokrausaste oli 88,2 (88,0) %.
  — Rahoitustuotot ja kulut olivat 75,6 (-58,5) milj. euroa. Rahoitustuottoihin ja -kuluihin sisältyy -11,2 milj. euroa johdannaisten realisoitumatonta käyvän arvon muutosta. Ilman mainittua käyvän arvon muutosta rahoitustuotot ja kulut olivat -64,4 milj. euroa.
  — Yhtiö antaa tulevaisuuden näkymät vuodelle 2012 kiinteistöjen vajaakäytön ja yhtiön nettotuottojen kehityksen osalta.

Toiminnan tulos ja taloudellinen asema 1.10.-31.12.2011 (vertailukausi 1.10.-31.12.2010)

  — Liikevaihto oli 64,9 (58,5) milj. euroa.
  — Nettotuotot olivat 47,6 (42,5) milj. euroa.
  — Liikevoitto oli 55,1 milj. euroa (83,0 milj. euroa). Liikevoitto sisältää käyvän arvon muutosta 6,8 (33,4) milj. euroa.
  — Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,10 (0,09) euroa.
  — Rahoitustuotot ja kulut olivat 20,4 (-13,5) milj. euroa. Rahoitustuottoihin ja -kuluihin sisältyy -3,7 milj. euroa johdannaisten realisoitumatonta käyvän arvon muutosta. Ilman mainittua käyvän arvon muutosta rahoitustuotot ja kulut olivat -16,7 milj. euroa.

Konsernin tunnusluvut

EPRAn suosituksen mukaiset konsernin tunnusluvut

Toimitusjohtaja Kari Inkinen

Vuoden 2011 ensimmäisen puoliskon aikana markkinoilla vallinnut positiivinen ilmapiiri kääntyi syksyllä epävarmuudeksi talouden kehityksestä. Toistaiseksi epävarmuus ei ole näkynyt toimistosektorilla vajaakäytön lisääntymisenä, toisaalta yrityksillä ei juurikaan ole lisätilan tarvetta. Logistiikkatilojen osalta tilanne on myös vakaa, eikä viennin supistuminen vielä näy yritysten tilantarpeen vähenemisenä. Vaikka omassa liiketoiminnassamme ei vielä näy heikkenemisen merkkejä arvioimme, että yritysten tilantarve ei kasva kuluvana vuonna.

Helsingin markkinoille valmistuu uutta toimistotilaa vuoden 2012 lopussa noin 200 000 m². Kysynnän pysyessä heikkona tämä tulee aiheuttamaan painetta toimistotilojen käyttöasteelle. Vuokrien noususuuntainen kehitys tasaantuu kuluvan vuoden aikana. Emme usko suuriin vuokratasojen nousuihin inflaatiokorotuksia lukuun ottamatta.

Vuonna 2011 valmistui kauppakeskus Zeppelinin laajennus Oulun seudulla. Hanke valmistui suunnitellussa aikataulussa ja pysyi budjetissa. Kohde on kokonaan vuokrattu.

Tampereella sijaitsevan Ratinan kauppakeskuksen aloitus odottaa edelleen investointipäätöstä. Pitkään jatkunut talouden epävarma tilanne on vaikuttanut myös tulevien vuokralaisten sitoutumiseen tässä vaiheessa, mutta siitä huolimatta arvioimme aloittavamme projektin tämän vuoden puolella.

Toimintaympäristö  Suomi

Epävarmuus Euroopan talouden kehityksestä jatkuu edelleen. Vaikutukset näkyvät myös Suomen taloudessa ja sitä koskevissa ennusteissa. Valtiovarainministeriön ennusteen mukaan Suomen bruttokansantuotteen arvioidaan kasvaneen vuonna 2011 noin 2,6 % ja vuonna 2012 kasvun arvioidaan hidastuvan 0,4 %:iin. Inflaatio oli vuonna 2011 noin 3,5 %. Vuonna 2012 inflaation uskotaan laskevan noin 2,7 %:iin. Suomen talouden eurooppalaisittain vakaa tilanne ja korkein luottoluokitus luovat edellytyksiä sille, että Suomi on jatkossakin turvallinen sijoituskohde.

Maailmantalouden epävarmuuden ja heikenneiden ennusteiden vaikutukset näkyvät myös kiinteistömarkkinoilla. Markkinoiden odotteleva ilmapiiri on johtanut varovaisuuteen erityisesti investointeja koskevassa päätöksenteossa. Vuoden 2011 transaktiovolyymi jäi alustavien tietojen mukaan selvästi alle 2 miljardin euron, eli noin neljänneksen alemmalle tasolle kuin vuotta aiemmin. Alkuvuoden positiivinen vuokrakehitys toimistomarkkinoilla tasaantui loppuvuoden aikana. Talouden tilanne ja pääkaupunkiseudun valmistumassa olevat uuden toimistot aiheuttavat paineita vajaakäytön kasvamiselle. Vajaakäytön lisääntyminen on voimakkainta heikompien alueiden kohteissa.

Rahoituksen saatavuus kiinteistösijoituksiin on vaikeutunut jo kahden kvartaalin ajan eikä tilanteeseen ole näkyvissä muutosta. Hyvät ja pitkät suhteet rahoittajiin ovat avainasemassa rahoituksen saamisessa vuonna 2012.

Toimintaympäristö  Venäjä

Venäjän bruttokansantuotteen arvioidaan kasvaneen 4,4 % vuonna 2011 ja ennakoidaan kasvavan samaa tahtia myös vuonna 2012. Talouden kasvua tukevat erityisesti öljyn sekä muiden raaka-aineiden hintojen nousu.

Kiinteistömarkkinat ovat kehittyneet positiivisesti talouskasvun kanssa. Toimistojen vajaakäytön laskun odotetaan jatkuvan Moskovassa vuonna 2012. A-luokan toimistokiinteistöjen vajaakäytön arvioidaan olevan nyt 13 %:n tasolla. Etenkin hyvistä A-luokan toimistotiloista on puute, mikä on johtanut myös vuokrien nousuun, mutta huippuvuosien 2007-2008 vuokratasot ovat vielä kaukana. Cushman & Wakefieldin arvion mukaan tällä hetkellä prime-kiinteistöjen (A+) uusien vuokrasopimuksien vuokrat ovat Moskovassa jopa USD 1200/m²/vuosi.

Moskovassa kiinteistöjen tuottovaatimukset ovat laskussa, ja tällä hetkellä tuottovaatimus A-luokan toimistokiinteistöissä on keskimäärin noin 9 %.

Kaupankäynti piristyi selvästi 2011 aikana ja transaktiovolyymi tuplaantui edellisestä vuodesta.

Nyt rakenteilla olevat toimistotilat valmistuvat vuosina 2012-2013, jonka jälkeen näkyvissä ei ole merkittävää uudisrakentamista Moskovan keskusta-alueelle. Jatkossa uudistuotanto tulee keskittymään 3-kehän ulkopuolelle.

Pietarissa markkinamuutokset ovat olleet maltillisia, eikä merkittäviä vuokrien nousuja ole ollut havaittavissa. Tuottovaatimukset ovat hieman laskeneet vuoden takaisesta.

Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuus 1.1.-31.12.2011

Sponda omistaa, vuokraa ja kehittää toimitilakiinteistöjä Suomessa pääkaupunkiseudulla ja suurimmissa kaupungeissa sekä Venäjällä. Spondan toiminnot on jaettu neljään liiketoimintayksikköön: Sijoituskiinteistöt, Kiinteistökehitys, Venäjä sekä Kiinteistörahastot. Sijoituskiinteistöt on jaettu kolmeen segmenttiin: Toimisto- ja liiketilat, Kauppakeskukset sekä Logistiikkakiinteistöt. Muut segmentit ovat Kiinteistökehitys, Venäjä ja Kiinteistörahastot.

Spondan koko kiinteistöomaisuuden yhteenlasketut nettotuotot olivat vuonna 2011 179,4 (168,7) milj. euroa. Toimisto- ja liiketilojen osuus oli 52 %, kauppakeskusten 18 %, logistiikkatilojen 16 %, Venäjä-yksikön 11 % ja Kiinteistörahastot-yksikön 3 %.

Spondalla oli 31.12.2011 yhteensä 200 kiinteistöä, joiden yhteenlaskettu, vuokrattava pinta-ala on n. 1,5 milj. m². Noin 51 % on toimisto- ja liiketilaa, 11 % kauppakeskuksia ja 35 % logistiikkatilaa. Kiinteistöjen pinta-alasta 3 % sijaitsee Venäjällä.

Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot vahvistetaan yhtiön oman kassavirtaperusteisen tuottoarvolaskennan tuloksena. Arviointimenetelmä on kansainvälisten arviointistandardien (IVS) mukainen. Koko kiinteistöjen käyvän arvon laskennassa käytetty aineisto tarkastutetaan vähintään kaksi kertaa vuodessa ulkopuolisella asiantuntijalla, millä varmistetaan laskennassa käytettyjen parametrien ja arvojen perustuvan markkinahavaintoihin.

Vuoden 2011 lopussa Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot arvioi ulkopuolinen arvioitsija sekä Suomessa että Venäjällä. Kiinteistöjen käyvän arvon muutos vuonna 2011 oli 39,0 (40,5) milj. euroa, ja loka-joulukuussa 7,7 (32,3) milj. euroa. Positiiviseen arvonmuutokseen Suomessa vaikuttivat pääasiassa markkinavuokrien sekä tuottovaatimusten muutokset. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrityksen Suomessa tekee Catella Property Oy ja Venäjällä CB Richard Ellis. Lausunnot sekä Suomen että Venäjän kiinteistöjen arvonmäärityksistä ovat Spondan internet-sivuilla www.sponda.fi>sijoittajat>taloudellinenkehitys.

Muutokset Spondan sijoituskiinteistöomaisuuteen jakautuivat seuraavasti:

Vuokraustoiminta

Taloudellinen vuokrausaste jakautui kiinteistötyypeittäin sekä
maantieteellisesti seuraavasti:

Tulevaisuuden näkymät

Sponda arvioi, että vuonna 2012 sijoituskiinteistöjen vajaakäyttö nousee hieman. Näkymä perustuu maailmantalouden kasvun hidastumiseen, yritysten toimintaedellytysten epävarmuuteen ja Spondan tiedossa oleviin päättyviin sopimuksiin.

Vuoden 2012 vertailukelpoisten (pois lukien mahdolliset kiinteistömyynnit) nettotuottojen arvioidaan kasvavan maltillisesti vuoteen 2011 verrattuna. Nousun syitä ovat vuonna 2011 tehdyt kiinteistöjen ostot sekä valmistuneet kiinteistökehityskohteet.

Lähiajan riskit ja epävarmuudet

Sponda arvioi, että kuluvalla tilikaudella keskeisimmät riskit ja epävarmuustekijät aiheutuvat Euroopan talouskriisistä, ja liittyvät taloudellisen vuokrausasteen laskuun sekä vuokralaisten maksukyvyttömyydestä johtuvaan vuokratuottojen menettämiseen.

Suomen talouden alkuvuoden positiivinen kehitys kääntyi kesän jälkeen markkinoita hallitsevaksi epävarmuudeksi Euroopan ja Yhdysvaltain julkisten talouksien velkakriisin vuoksi. Talouden kasvun kutistuminen voi vaikuttaa Suomen yritysten toimintaan ja sitä kautta lisätä toimitilojen vajaakäyttöä.

Spondan kiinteistökehityskohteissa keskeisimmät riskit liittyvät tilojen vuokrauksen onnistumiseen sekä rakennuskustannusten nousuun. Valmistuvien tilojen mahdollinen vajaakäyttö vaikuttaa koko konsernin vajaakäyttöön ja tätä kautta yhtiön nettotuottoihin negatiivisesti.

Venäjän lainsäädännön ja viranomaiskäytännön erilaisuus Suomeen verrattuna voivat aiheuttaa ylimääräisiä riskejä Spondalle. Liiketoiminta Venäjällä lisää Spondan valuuttakurssiriskiä. Valuuttakurssimuutoksista voi aiheutua kurssitappioita, jotka vaikuttavat negatiivisesti yhtiön tulokseen.

Yhtiökokous ja osinko

Sponda Oyj:n hallitus kutsuu varsinaisen yhtiökokouksen koolle 20.3.2012 ja ehdottaa yhtiökokoukselle osingoksi 0,16 euroa/osake.

3.2.2012

Sponda Oyj
Hallitus

Lisätietoja:

toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020-431 3311 tai 0400-402 653,
talous- ja rahoitusjohtaja Erik Hjelt, puh. 020-431 3318 tai 0400-472 313 ja
viestintä- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020-431 3454 tai
040-527 4462.

Jakelu:

NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälineet
www.sponda.fi

Release attachment: