Sponda Oyj:n puolivuosikatsaus 1.1.–30.6.2019
Sponda Oyj Pörssitiedote 18.9.2019 klo 8.30
SPONDA OYJ:N PUOLIVUOSIKATSAUS 1.1.–30.6.2019:
YHTEENVETO 1.1.-30.6.2019 (VERTAILUKAUSI 1.1.–30.6.2018)
- Konsernin liikevaihto laski 123,4 (128,9) milj. euroon.
- Nettotuotot laskivat 76,8 (82,6) milj. euroon.
- Liikevoitto laski 67,3 (82,9) milj. euroon. Lukuun sisältyy käyvän arvon muutosta -17,5 (19,0) milj. euroa, josta -1,1 milj. euroa liittyy IFRS 16 käyttöoikeusomaisuuden poistoihin. Enemmän tietoa IFRS 16 -standardin käyttöönoton vaikutuksista löytyy puolivuosikatsauksen Laadintaperiaatteissa.
- Tulos/osake oli 0,11 (0,05) euroa. Tulos/osake -tunnusluvun kasvuun vaikutti laskennallisista veroista tuleva 18,8 milj. euron positiivinen tulosvaikutus.
- Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3 634,9 (4 036,7) milj. euroa, joka sisältää IFRS 16 Vuokrasopimukset -standardin vaikutuksen 38,4 milj. euroa.
KONSERNIN TUNNUSLUVUT
| 1-6/2019 | 1-6/2018 | 1-12/2018 | |
| Liikevaihto, M€ | 123,4 | 128,9 | 259,2 |
| Nettotuotot, M€ | 76,8 | 82,6 | 182,8 |
| Liikevoitto, M€ | 67,3 | 82,9 | 155,1 |
| Tulos/osake, € | 0,11 | 0,05 | 0,10 |
| Osakekohtainen oma pääoma, € | 3,46 | 3,08 | 3,67 |
| Omavaraisuusaste, % | 30,5 | 25,1 | 29,8 |
TOIMINTAYMPÄRISTÖ
Suomen talouskasvu jää viime vuosia maltillisemmaksi vuonna 2019. Valtiovarainministeriön ennusteiden (julkaistu 17.6.2019) mukaan BKT kasvaa 1,6 % vuonna 2019. Tilastokeskuksen mukaan työttömyysaste oli 6,5 % heinäkuun 2019 lopussa.
KONSERNIN TULOS 1.1.-30.6.2019
Sponda konsernin tilikauden tulos ajanjaksolta 1.1.-30.6.2019 oli 37,3 (18,0) milj. euroa ja tulos ennen veroja oli 19,3 (30,4) milj. euroa. Liikevoitto oli 67,3 (82,9) milj. euroa.
Nettotuotot laskivat noin 7 %, ja olivat 76,8 (82,6) milj. euroa. Nettotuottojen lasku johtui pääasiassa myydyistä kohteista ja kehityshankkeiden vuoksi tyhjentyneistä kohteista. Hallinnon ja markkinoinnin kulut sekä liiketoiminnan muut tuotot ja kulut olivat yhteensä -18,4 (-15,8) milj. euroa. Tästä hallinnon ja markkinoinnin kulut olivat -18,6 (-14,4) milj. euroa. Hallinnon ja markkinoinnin kulujen nousu johtuu pääasiassa henkilöstöön ja ulkopuolisiin palveluihin liittyvien kulujen kasvusta.
Tilikauden aikana on kirjattu myyntivoittoa 26,4 (0,5) milj. euroa sekä sijoitus että vaihto-omaisuuskiinteistöjen myynneistä. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos kaudella oli -17,5 (19,0) milj. euroa. Pääosa negatiivisesta arvonmuutoksesta tulee Suomessa sijaitsevasta kiinteistöportfoliosta, ja siihen on vaikuttanut erityisesti tilikaudella 2018 valmistuneista kehityskohteista kirjattu kehityskate sekä hieman kasvaneet ajanmukaistamisinvestoinnit. Lisäksi IFRS 16 standardin soveltamisen vaikutus sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokseen oli katsauskaudella -1,1 milj. euroa.
Kauden rahoitustuotot ja -kulut olivat -48,0 (-52,5) milj. euroa. Rahoituskulujen laskua selittää myytyihin kohteisiin liittyvien korollisten velkojen lyhennykset. Laskennalliset verovelat pienentyivät tarkastelujakson aikana muodostaen noin 18,8 milj. euron positiivisen tulosvaikutuksen. Laskennallisten verovelkojen lasku liittyi pääasiassa myytyihin kohteisiin.
KIINTEISTÖOMAISUUS 1.1.–30.6.2019
Spondalla oli 30.6.2019 yhteensä 161 vuokrattavaa kiinteistöä, joiden yhteenlaskettu vuokrattava pinta-ala on n. 1,2 milj. m². Kiinteistöjen pinta-alasta noin 57 % on toimistotilaa, 25 % kauppakeskuksia ja 17 % logistiikkatilaa. Noin 1 % vuokrattavasta pinta-alasta on Venäjällä.
Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot vahvistetaan yhtiön oman kassavirtaperusteisen tuottoarvolaskennan tuloksena. Arviointimenetelmä on kansainvälisten arviointistandardien (IVS) mukainen. Koko kiinteistöjen käyvän arvon laskennassa käytetty aineisto tarkastutetaan vähintään kaksi kertaa vuodessa ulkopuolisella asiantuntijalla, millä varmistetaan laskennassa käytettyjen parametrien ja arvojen perustuvan markkinahavaintoihin.
Kesäkuun 2019 lopussa Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot tarkasti ulkopuolinen arvioitsija Suomessa (Catella Property Oy). Venäjän kohteet arvioitiin ulkopuolisen arvioitsijan toimesta (CB Richard Ellis ja Jones Lang LaSalle LCC). Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli kesäkuun 2019 lopussa yhteensä noin 3,6 mrd euroa.
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta
| M€ | 1-6/2019 | 1-6/2018 | 1-12/2018 |
| Tuottovaatimusten muutokset (Suomi) | 13,6 | 23,8 | 31,0 |
| Kiinteistökehityksen hankkeista saatu kehitysvoitto | 1,3 | 24,8 | 24,8 |
| Ajanmukaistamisinvestoinnit | -19,8 | -14,2 | -42,3 |
| Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Suomi) | -11,9 | -5,1 | -2,7 |
| Arvonmuutos (Venäjä) | 0,4 | -10,2 | -14,6 |
| Sijoituskiinteistöt yhteensä | -16,4 | 19,0 | -3,8 |
| Kiinteistörahastot | 0,0 | 0,0 | -4,6 |
| Sijoituskiinteistöihin luokiteltavien käyttöoikeusomaisuuserien käyvän arvon muutos (IFRS 16) | -1,1 | – | – |
| Konserni yhteensä | -17,5 | 19,0 | -8,4 |
Muutokset Spondan sijoituskiinteistöomaisuudessa 1.1.–30.6.2019*
| M€ | Yhteensä | Toimisto- kiinteistöt |
Kauppa- keskukset |
Kiinteistö- kehitys |
Ei- strateginen omaisuus |
| Vuokratuotot | 122,7 | 69,2 | 45,3 | 0,4 | 7,7 |
| Ylläpitokulut | -39,5 | -22,8 | -12,5 | -0,7 | -3,4 |
| Nettovuokratuotot | 83,2 | 46,4 | 32,8 | -0,3 | 4,2 |
| Sijoituskiinteistöt 1.1.2019 | 3 755,8 | 2 006,0 | 1 514,4 | 72,0 | 163,5 |
| Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt 1.1.2019 | 241,3 | 220,4 | 21,0 | – | – |
| Investoinnit | 24,2 | 17,2 | 2,1 | 4,5 | 0,3 |
| Myynnit | -347,1 | -310,1 | -28,8 | -6,1 | -2,0 |
| Käyvän arvon muutos (sisältää IFRS 16 vaikutuksen) | -16,4 | -8,5 | -8,6 | 1,2 | -0,6 |
| Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin omaisuuseriin siirretyt | -61,3 | -61,3 | – | – | – |
| IFRS 16 käyvän arvon muutos** | -1,1 | – | – | – | – |
| Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16)** | 39,4 | – | – | – | – |
| Sijoituskiinteistöt 30.6.2019 | 3 634,9 | 1 863,7 | 1 500,0 | 71,5 | 161,2 |
| Käyvän arvon muutos % | -0,3 | -0,4 | -0,6 | 1,7 | -0,3 |
* Taulukossa on esitetty ainoastaan sijoituskiinteistöihin liittyvät luvut. Vaihto-omaisuus ja muut kiinteistöt sekä segmenttikohtaiset hallinnon kulut eivät sisälly lukuihin.
** Ei allokoitu segmenteille.
VUOKRAUSTOIMINTA
Kesäkuun 2019 lopussa Spondalla oli 1 707 vuokralaista ja vuokrasopimuksia oli yhteensä 2 965 kpl.
Pääosa Spondan vuokrasopimukset Suomessa on sidottu vuosittaisiin tai puolivuosittaisiin indekseihin.
Koko vuokrasopimuskannan keskimääräinen kesto oli 3,0 (3,6) vuotta, josta toimistotilojen vuokrasopimusten keskimääräinen kesto oli 3,1 (3,9) vuotta ja kauppakeskusten 3,3 (3,9) vuotta.
Vuokrasopimukset erääntyvät seuraavasti:
| % vuokratuotosta | Koko kiinteistökanta | ||
| 30.6.2019 | 30.6.2018 | 31.12.2018 | |
| 1. vuoden sisällä | 20,2 | 18,6 | 18,1 |
| 2. vuoden sisällä | 15,3 | 12,5 | 12,0 |
| 3. vuoden sisällä | 17,3 | 12,9 | 13,7 |
| 4. vuoden sisällä | 9,7 | 13,2 | 12,5 |
| 5. vuoden sisällä | 7,4 | 7,5 | 7,6 |
| 6. vuoden sisällä | 6,4 | 4,4 | 5,1 |
| 6. vuoden jälkeen | 11,0 | 19,4 | 18,5 |
| Toistaiseksi voimassa olevat | 12,7 | 11,6 | 12,5 |
SEGMENTTIKOHTAISET TULOKSET
Raportoitavat segmentit ovat: Toimistokiinteistöt, Kauppakeskukset, Kiinteistökehitys, Ei-strateginen omaisuus sekä Muut. Ei-strateginen omaisuus -segmenttiin sisältyy jäljellä olevat logistiikkakiinteistöt ja kiinteistöt Venäjällä sekä Kiinteistösijoitusyhtiöt-segmentti. Muut-segmenttiin sisältyy konsernin liiketoiminnoille kohdistamattomat kulut. Tarkempaa tietoa Muut -Segmentistä löytyy taulukosta Tuloslaskelma segmenteittäin.
Toimistokiinteistöt
Toimistokiinteistöt-segmentti vastaa toimistotilojen vuokraamisesta, hankinnasta ja myynnistä Suomessa.
Vuoden 2019 ensimmäisellä vuosipuoliskolla liikevaihto oli 69,9 (80,2) milj. euroa ja nettotuotot olivat 46,6 (56,3) milj. euroa.
| 1-6/2019 | 1-6/2018 | 1-12/2018 | |
| Liikevaihto, M€ | 69,9 | 80,2 | 157,0 |
| Nettotuotto, M€* | 46,6 | 56,3 | 111,1 |
| Liikevoitto, M€* | 54,1 | 44,8 | 97,8 |
| Kiinteistöjen käypä arvo, M€ | 1 863,7 | 2 276,2 | 2 006,0 |
| -ei sisällä myytäväksi luokiteltuja kiinteistöjä, M€ | 61,3 | – | 220,4 |
| Käyvän arvon muutos vuoden alusta, M€ | -8,5 | -5,0 | -15,9 |
| Vuokrattava pinta-ala, m2 | 736 500 | 800 000 | 800 000 |
*Perustuu segmenttiraportointiin ja sisältää siten vain puolen vuoden kiinteistöverot
Kauppakeskukset
Kauppakeskukset-segmentti vastaa kauppakeskusten ja liiketilojen vuokraamisesta, hankinnasta ja myynnistä Suomessa.
Vuoden 2019 ensimmäisellä vuosipuoliskolla liikevaihto oli 45,3 (40,8) milj. euroa ja nettotuotot olivat 32,8 (30,9) milj. euroa.
| 1-6/2019 | 1-6/2018 | 1-12/2018 | |
| Liikevaihto, M€ | 45,3 | 40,8 | 86,6 |
| Nettotuotto, M€* | 32,8 | 30,9 | 65,8 |
| Liikevoitto, M€* | 19,7 | 35,8 | 68,5 |
| Kiinteistöjen käypä arvo, M€ | 1 500,0 | 1 528,4 | 1 514,4 |
| -ei sisällä myytäväksi luokiteltuja kiinteistöjä, M€ | – | 21,0 | |
| Käyvän arvon muutos vuoden alusta, M€ | -8,6 | 9,8 | 12,6 |
| Vuokrattava pinta-ala, m2 | 249 500 | 255 000 | 255 500 |
*Perustuu segmenttiraportointiin ja sisältää siten vain puolen vuoden kiinteistöverot
Kiinteistökehitys
Kiinteistökehitys-segmentti vastaa kiinteistöhankkeiden toteuttamisesta. Kiinteistökehitystoiminta koostuu sekä uudishankekohteista että perusparannuskohteista.
Spondan kiinteistökehityssalkun tasearvo oli kesäkuun 2019 lopussa 71,5 milj. euroa. Tästä maa-alueiden osuus oli 46,8 milj. euroa ja loput 24,7 milj. euroa oli sidottu kiinteistökehityshankkeisiin. Käyttämättömän rakennusoikeuden arvo on esitetty asianomaisen segmentin varoissa niissä sijoituskiinteistöissä, joissa on rakennus, ja osana Kiinteistökehitys-segmenttiä siltä osin kuin rakennusoikeus on rakentamattomissa tonteissa.
Vuoden 2019 ensimmäisellä vuosipuoliskolla Kiinteistökehitys-yksikkö investoi yhteensä 6,1 milj. euroa. Investoinnit kohdistuivat pääosin Ratinan toimistotalon rakentamiseen. Ratinan toimistotalon investoinnit tarkasteluajanjaksolla olivat noin 5,9 milj. euroa
Ei-strateginen omaisuus
Ei-strateginen omaisuus -segmenttiin sisältyy jäljellä olevat logistiikkakiinteistöt ja kiinteistöt Venäjällä.
Ei-strateginen omaisuus -segmentin sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli kesäkuun lopussa 161,2 milj. euroa, josta 77,6 milj. euroa on logistiikkakiinteistöjä ja 83,7 milj. euroa Venäjällä sijaitsevia kiinteistöjä.
Spondan omistusosuus Venäjän kiinteistökehityshankkeisiin sijoittavasta Russia Investistä on 27 %. Russia Invest omistaa 55 %:n omistusosuuden Pietarissa sijaitsevan Septem City -hankkeen I-vaiheesta, Okhta Mall -kauppakeskushankkeesta. Spondan sijoituksen käypä arvo oli noin 16,2 milj. euroa kesäkuun 2019 lopussa.
RAHOITUS SEKÄ TASEEN KESKEISET TUNNUSLUVUT
Sponda-konsernin korollinen vieras pääoma pieneni merkittävästi vertailuvuodesta johtuen lainojen takaisinmaksusta. Korollinen vieras pääoma oli kesäkuun 2019 lopussa 2 488,6 (2 892,7) milj. euroa sisältäen lainoihin liittyvät kulut. Konsernin kassavarat olivat 105,5 (69,1) milj. euroa, josta vapaasti käytettävissä oli 32,7 milj. euroa. Konsernin nettovelka oli 2 383,1 (2 823,6) milj. euroa muodostuen joukkovelkakirjalainasta ja rahalaitoslainoista sisältäen investointeihin tarkoitettuja nostettuja limiittejä 47,0 milj. euroa. Yhtiöllä oli kesäkuun lopussa vakuudellisia lainoja 2 286,0 milj. euroa, joka on noin 59 % konsernin taseesta.
Spondan omavaraisuusaste kesäkuun lopussa oli 30,5 (25,1) %. Loan to Value (LTV), perustuen nettovelkaan, oli 63,8 (69,3) %. Luottojen pääomilla painotettu keskimääräinen laina-aika oli 1,4 (1,5) vuotta ja keskikorko oli 3,8 (3,7) % sisältäen korkojohdannaiset sekä jaksotetut järjestelypalkkiot. Kiinteäkorkoisten ja korkosuojattujen lainojen osuus oli 84,6 (86,6) % koko lainaportfoliosta ja 53,7 (60,1) % konsernin taseesta.
Spondan nettorahoituskulut olivat katsauskauden aikana -48,0 (-52,5) milj. euroa ja 2019 ei ollut aktivoitavia korkokuluja. Liiketoiminnan nettorahavirta oli katsauskaudella 27,7 (34,1) milj. euroa. Investointien nettorahavirta oli 343,7 (-70,0) milj. euroa ja rahoituksen nettorahavirta oli -373,2 (-623,7) milj. euroa.
Taseen tunnusluvut
| 30.6.2019 | 30.6.2018 | 31.12.2018 | ||
| Omavaraisuusaste, % | 30,5 | 25,1 | 29,8 | |
| Loan to Value (LTV)*, % | 63,8 | 69,3 | 64,4 | |
| Korollinen vieraspääoma, milj. euroa | 2 489 | 2 893 | 2 706 | |
| Kassavaroja, milj. euroa | 106 | 69 | 107 | |
| Investointeihin tarkoitetut limiitit, milj. euroa | 47 | 27 | 47 |
*) Nettovelkaan perustuen
SPONDAKONSERNI
Sponda Oyj kuuluu Luxemburgilaiseen Polar TopCo S.à r.l. – konserniin.
Sponda-konserni muodostuu emoyhtiöstä Sponda Oyj:stä, sekä sen kokonaan tai osittain omistamista tytäryhtiöistä.
SPONDAN JOHTO
Spondan toimitusjohtajana on toiminut huhtikuusta 2018 asti Kai Aejmelaeus.
Sponda on uusinut johtoryhmänsä alkuvuodesta 2019. Johtoryhmään kuuluu toimitusjohtajan lisäksi Martti Savenius (operatiivinen johtaja), Anna Blasik (talous- ja rahoitusjohtaja), Timo Pantsari (tietohallintojohtaja) ja Ari Käkelä (lakijohtaja)
LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUDET
Sponda arvioi, että sen vuoden 2019 riskit ja epävarmuustekijät liittyvän pääosin seuraaviin alueisiin:
Tilakysynnän muutos johtuen esimerkiksi teknologian kehityksestä voi vaikuttaa negatiivisesti vuokrausasteen ja nettotuottojen kehitykseen.
Venäjällä riskit liittyvät pääosin Venäjän talouden kehitykseen.
NÄKYMÄT VUODELLE 2019
Yhtiö on päättänyt olla antamatta näkymiä vuodelle 2019
KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT
Sponda on heinäkuussa myynyt kiinteistöjä tasearvoltaan 61,5 milj. euroa, joista myyntivoitot olivat 4,4 milj. euroa.
Yhtiö on elokuussa ottanut vakuudellista lainaa arvoltaan 189 milj. euroa.
Sponda Oyj jakoi elokuussa 155 milj. euroa jakokelpoisia varoja osakkeenomistajalleen.
18.9.2019
Sponda Oyj
Hallitus
Lisätietoja:
Toimitusjohtaja Kai Aejmelaeus, puh. 020 431 31
Talous- ja rahoitusjohtaja Anna Blasik, puh. 020 431 31
Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälineet
www.sponda.fi
Sponda Oyj on Suomen suurimpien kaupunkien toimitilakiinteistöihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö. Spondan toiminta-ajatuksena on omistaa, vuokrata ja kehittää toimistotiloja, liiketiloja ja kauppakeskuksia toimintaympäristöiksi, jotka luovat edellytykset asiakkaiden menestykselle. www.sponda.fi.
Release attachment: