Sponda Oyj:n PUOLIVUOSIKATSAUS 1.1.2016-30.6.2016
Sponda Oyj
Puolivuosikatsaus
4.8.2016, klo 8.30
Sponda Oyj:n puolivuosikatsaus 1.1.2016-30.6.2016
YHTEENVETO TAMMI-KESÄKUUSTA 2016 (vertailukausi 1.1.-30.6.2015)
- Konsernin liikevaihto nousi 126,9 (116,6) milj. euroon pääasiassa helmikuussa 2016 toteutuneen kiinteistökaupan myötä.
- Nettotuotot kasvoivat yli 12 % ja olivat 92,3 (82,1) milj. euroa.
- Liikevoitto oli 95,6 (91,9) milj. euroa. Lukuun sisältyy käyvän arvon muutosta 3,0 (12,4) milj. euroa.
- Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,21 (0,19) euroa.
- Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3 713,2 (3 143,2) milj. euroa.
- Nettovarallisuus/osake (NAV) oli 5,04 (4,65) euroa.
- Taloudellinen vuokrausaste oli 89,1 (86,3) %.
- Tulevaisuuden näkymiä tarkennettiin.
YHTEENVETO HUHTI-KESÄKUUSTA 2016 (vertailukausi 1.4.-30.6.2015)
- Liikevaihto oli 67,6 (59,4) milj. euroa.
- Nettotuotot olivat 50,2 (42,5) milj. euroa.
- Liikevoitto oli 48,8 (64,4) milj. euroa. Liikevoitto sisältää käyvän arvon muutosta 5,0 (22,3) milj. euroa.
- Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,09 (0,11) euroa.
KONSERNIN TUNNUSLUVUT
| 4-6/2016 | 4-6/2015 | 1-6/2016 | 1-6/2015 | 1-12/2015 | |
| Liikevaihto, M€ | 67,6 | 59,4 | 126,9 | 116,6 | 230,5 |
| Nettotuotot, M€ | 50,2 | 42,5 | 92,3 | 82,1 | 165,7 |
| Liikevoitto, M€ | 48,8 | 64,4 | 95,6 | 91,9 | 178,1 |
| Tulos/osake, € | 0,09 | 0,14 | 0,18 | 0,17 | 0,78 |
| Operatiivinen kassavirta/osake, € | 0,09 | 0,11 | 0,21 | 0,19 | 0,36 |
| Osakekohtainen oma pääoma, € | 5,04 | 4,65 | 5,26 | ||
| Omavaraisuusaste, % | 46,3 | 40,7 | 46,2 |
EPRAN SUOSITUKSEN MUKAISET TUNNUSLUVUT
| 4-6/2016 | 4-6/2015 | 1-6/2016 | 1-6/2015 | 1-12/2015 | |
| EPRA Earnings (operatiivinen tulos), M€ | 33,1 | 26,4 | 53,9 | 51,3 | 232,0 |
| EPRA Earnings (operatiivinen tulos)/osake), € | 0,10 | 0,09 | 0,17 | 0,18 | 0,82 |
| Oikaistu EPRA Earnings (operatiivinen tulos), M€ | 33,2 | 28,9 | 54,9 | 53,5 | 98,6 |
| Oikaistu EPRA Earnings (operatiivinen tulos/osake), € | 0,10 | 0,10 | 0,17 | 0,19 | 0,35 |
| EPRA, NAV (osakekohtainen nettovarallisuus), € | 5,35 | 5,47 | 5,60 | ||
| EPRA, NNNAV (oikaistu osakekohtainen nettovarallisuus), € | 4,96 | 4,50 | 5,15 | ||
| EPRA, Net Initial Yield, (alkutuotto), % | 5,55 | 5,48 | 5,62 | ||
| EPRA, ”topped-up” NIY, (oikaistu alkutuotto), % | 5,57 | 5,49 | 5,63 | ||
| EPRA Vacancy rate (vajaakäyttöaste), % | 10,94 | 13,68 | 12,26 | ||
| EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön kustannukset), % | 17,68 | ||||
| EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön kustannukset), % | 12,90 |
TOIMITUSJOHTAJA KARI INKINEN
Spondan vuoden 2016 tammi-kesäkuun tulos on vahva ottaen huomioon Suomen talouden hitaan kasvun. Vuoden alussa ostetut kuusi kiinteistöä Helsingin ydinkeskustasta on integroitu Spondaan, ja olemme saaneet kaupasta synergiaetuja mm. ylläpitokulujen laskun kautta. Lisäksi olen erityisen tyytyväinen taloudellisen vuokrausasteen noususta maaliskuun loppuun verrattuna. Olemme parantaneet vuokrausastetta sekä toimisto- että kauppakeskuskiinteistöissä Forumin kiinteistökaupan jälkeen, mikä tukee strategiaamme keskittyä prime-alueille Helsingissä ja Tampereella. Onnistuimme parantamaan vuokrausastetta myös strategiaan kuulumattomissa logistiikka-kiinteistöissä.
Saimme päätökseen yhden kauppakeskuksen, Solnechniy I, myynnin Moskovassa heinäkuussa. Tämän jälkeen meillä on vielä Venäjällä kaksi toimistokiinteistöä Moskovassa ja yksi logistiikkakiinteistö Pietarissa. Lisäksi myimme kiinteistön Turusta Yliopistonkadulta. Myynnin jälkeen meillä ei ole omaisuutta Turussa.
Ilmoitimme kesäkuussa, että aloitamme uuden toimisto- ja liiketilakohteen rakentamisen Vantaan Tikkurilaan. Maankaivuutyöt ovat alkaneet, ja kohde valmistuu keväällä 2018. Tämän lisäksi Ratinan kauppakeskuksen rakentaminen Tampereella etenee aikataulussa. Kohteen ennakkovuokraus on edennyt, ja vuokrausaste on nyt noin 38 %. Kohde on valmis keväällä 2018.
TOIMINTAYMPÄRISTÖ – SUOMI
Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan Suomen bruttokansantuote kasvoi 0,6 % edelliseen vuosineljännekseen verrattuna. Valtiovarainministeriö on nostanut Suomen talouden kasvuennustetta vuodelle 2016. Ennusteen mukaan Suomen bruttokansantuote kasvaa 1,4 % vuonna 2016. Kasvu perustuu pitkälti yksityisen kulutuksen ja investointien hyvään kehitykseen. Viennin ennustetaan kasvavan kuluvana vuonna vain 0,8 %, mutta piristyvän hieman ensi vuonna. Vuoden 2017 BKT:n kasvuksi ennustetaan 1,0 %:ia. Ennuste ei sisällä Brexitin vaikutuksia.
Transaktiomarkkina jatkui vilkkaana myös toisella neljänneksellä, ja volyymi oli KTI:n mukaan 1,46 mrd euroa. Vuoden ensimmäisen puoliskon volyymi oli 3,63 mrd euroa. Alkuvuoden vaihdetuin kiinteistötyyppi oli asuntoportfoliot, joiden osuus oli 38 %. Ulkomaisten ostajien osuus on laskenut ja oli noin 21 %.
Toimistojen korkea vajaakäyttö pääkaupunkiseudulla on johtanut uudisrakentamisen laskuun. Tämän vuoden alussa on kuitenkin aloitettu uusia projekteja mm. Kalasatamassa, Ilmalassa ja Leppävaarassa. Maaliskuun lopussa rakenteilla oli noin 90 000 uutta toimistoneliötä. Liiketiloja puolestaan on pääkaupunkiseudulla rakenteilla noin 180 000 m².
Pääkaupunkiseudun toimistojen vajaakäyttö väheni viime talven aikana, mutta on edelleen korkea. Maaliskuussa vajaakäyttöaste oli 18,3 %. KTI:n tietojen mukaan Helsingin ja Espoon tilanne parani, mutta Vantaalla tyhjän tilan määrä kasvoi. Liiketilojen vajaakäyttöaste pääkaupunkiseudulla oli maaliskuussa KTI:n mukaan 4,9 %.
KONSERNIN TULOS TAMMI-KESÄKUU 2016
Sponda-konsernin tilikauden tulos oli tammikuu-kesäkuulta 58,5 (51,2) milj. euroa tuloksen ennen veroja ollessa 70,2 (68,1) milj. euroa ja liikevoiton ollessa 95,6 (91,9) milj. euroa.
Kauden nettotuotot olivat 92,3 (82,1) milj. euroa. Nettotuottojen kasvu on seurausta pääasiassa Forumin kiinteistökaupasta ja valmistuneista kehityskohteista. Nettotuottoa pienentävät viime vuoden aikana toteutuneet kiinteistöjen myynnit. Forumin kiinteistökaupan tulosvaikutus sisältyy konsernin lukuihin 1.3.2016 alkaen. Markkinoinnin ja hallinnon kulut sekä liiketoiminnan muut tuotot ja kulut olivat yhteensä 11,0 (10,5) milj. euroa ja ylittivät viime vuoden tason 0,5 milj. euroa. Ylitys johtuu lähinnä Forumin hankinnasta sekä ajoituksellisista eroista. Vuoden 2016 toisen vuosineljänneksen nettotuotot olivat 50,2 (42,5) milj. sisältäen Forumin hankinnan vaikutuksen koko vuosineljänneksen ajalta.
Kauden aikana kirjattiin myyntivoittoa 12,6 (1,1) milj. euroa pääosin vaihto-omaisuuskiinteistöihin sisältyneen maa-alueen myynnistä. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli 3,0 (12,4) milj. euroa mikä oli seurausta positiivisesta kehityksestä Suomessa. Konsernin tulosta rasittaa 1,3 (0,0) milj. euron liikearvon poisto. Vertailuvuoden tulokseen sisältyy 6,8 milj. euron osuus syyskuussa 2015 myydyn osakkuusyhtiö Certeum Oy:n tuloksesta.
Kauden rahoitustuotot- ja kulut olivat -25,4 (-23,8) milj. euroa. Kulujen nousu liittyy johdannaisten realisoitumattomaan käyvän arvon muutokseen sekä Forumin kiinteistökaupan lainajärjestelyihin.
IFRIC 21:n mukaan yhtiö kirjaa velan taseeseen sen syntymishetkellä. Yhtiö jaksottaa kiinteistöverot tuloslaskelmaan ajankulumisen perusteella.
KIINTEISTÖOMAISUUS 1.1.-30.6.2016
Kesäkuun 2016 lopussa Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot arvioi ulkopuolinen arvioitsija sekä Suomessa (Catella Property Oy) että Venäjällä (CB Richard Ellis). Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos tammi – kesäkuussa 2016 oli 3,0 (12,4) milj. euroa, ja huhti-kesäkuussa 5,0 (22,3) milj. euroa. Spondan Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen arvo kehittyi positiivisesti pääosin tuottovaatimusten laskun takia. Eniten tuottovaatimukset laskivat Helsingin ydinkeskustan toimistokiinteistöissä sekä Kauppakeskukset-yksikössä. Lisäksi positiiviseen kehitykseen vaikutti muun muassa kiinteistökehityksestä kirjautunut kehityskate. Venäjällä sijaitsevien kiinteistöjen arvonmuutos oli negatiivinen. Muutos aiheutui lähinnä markkinavuokrien laskusta ja tuottovaatimuksen nostosta.
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta
M€
| 4-6/16 | 4-6/15 | 1-6/16 | 1-6/15 | 1-12/15 | |
| Tuottovaatimusten muutokset (Suomi) | 17,1 | 32,2 | 17,1 | 32,2 | 39,2 |
| Tuottovaatimusten muutokset (Venäjä) | -2,3 | -7,4 | -4,1 | -7,4 | -7,4 |
| Kiinteistökehityksen hankkeista saatu kehitysvoitto | 2,1 | 1,8 | 3,9 | 2,9 | 25,4 |
| Ajanmukaistamisinvestoinnit | -5,6 | -9,7 | -12,5 | -20,7 | -37,8 |
| Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Suomi) | 5,4 | 9,2 | 13,7 | 18,4 | 30,2 |
| Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Venäjä) | -9,6 | -2,8 | -10,7 | -15,3 | -26,8 |
| Valuuttakurssien muutos | -0,2 | -1,1 | -2,4 | 2,2 | 0,3 |
| Sijoituskiinteistöt yhteensä | 7,0 | 22,3 | 5,0 | 12,4 | 23,2 |
| Kiinteistösijoitusyhtiöt | -2,0 | 0,0 | -2,0 | 0,0 | 0,0 |
| Konserni yhteensä | 5,0 | 22,3 | 3,0 | 12,4 | 23,2 |
VUOKRAUSTOIMINTA
Sponda laskee kiinteistöjensä nettovuokratuottojen kehityksen yhtiön kaksi vuotta omistamassa vertailukelpoisessa kiinteistösalkussa EPRAn suositusten mukaisesti (nk. like-for-like net rental growth). Tämä oli toimistokiinteistöissä 0,9 (1,8) %, kauppakeskuksissa 6,0 (2,5) %, logistiikkakiinteistöissä 7,1 (18,8) % ja Venäjän kiinteistöissä -2,9 (-4,6) %. Kaikki Spondan vuokrasopimukset Suomessa on sidottu elinkustannusindeksiin.
Taloudellinen vuokrausaste jakautui kiinteistötyypeittäin sekä maantieteellisesti seuraavasti:
| Kiinteistön tyyppi | 30.6.2016 | 31.3.2016 | 31.12.2015 | 30.9.2015 | 30.6.2015 |
| Toimistokiinteistöt, % | 88,3 | 88,1 | 88,2 | 88,0 | 88,1 |
| Kauppakeskukset | 94,2 | 93,8 | 91,3 | 90,6 | 89,8 |
| Logistiikkakiinteistöt, % | 73,4 | 68,9 | 68,3 | 67,8 | 68,6 |
| Venäjä % | 81,9 | 82,9 | 84,6 | 82,3 | 84,5 |
| Koko kiinteistökanta, % | 89,1 | 88,7 | 87,7 | 86,2 | 86,3 |
| Maantieteellinen alue | 30.6.2016 | 31.3.2016 | 31.12.2015 | 30.9.2015 | 30.6.2015 |
| Helsingin kantakaupunki, % | 92,6 | 92,4 | 90,1 | 89,3 | 88,3 |
| Pääkaupunkiseutu, % | 86,1 | 85,3 | 85,7 | 83,5 | 83,7 |
| Turku, Tampere, Oulu, % | 89,9 | 89,4 | 90,8 | 91,1 | 92,3 |
| Venäjä, % | 81,9 | 82,9 | 84,6 | 82,3 | 84,5 |
| Koko kiinteistökanta, % | 89,1 | 88,7 | 87,7 | 86,2 | 86,3 |
DIVESTOINNIT JA INVESTOINNIT
Divestoinnit M€
| 1.4.- 30.6.2016 | 1.4.- 30.6.2015 | 1.1.- 30.6.2016 | 1.1.- 30.6.2015 | 1.1.- 31.12.2015 | |
| Myydyt kiinteistöt | |||||
| Myyntihinta | 3,3 | 50,1 | 8,3 | 56,4 | 157,6 |
| Myyntivoitto/ -tappio *) | -0,2 | -1,1 | 0,0 | -1,4 | -4,3 |
| Tasearvo | 3,5 | 51,2 | 8,3 | 57,8 | 161,9 |
*) Sisältää myyntikulut
Investoinnit M€
| 1.4.- 30.6.2016 | 1.4.- 30.6.2015 | 1.1.- 30.6.2016 | 1.1.- 30.6.2015 | 1.1.- 31.12.2015 | |
| Ostetut kiinteistöt | -1,9 | – | -589,5 | – | -4,7 |
| Ylläpitoinvestoinnit | -5,6 | -9,7 | -12,5 | -20,7 | -37,8 |
| Kiinteistökehitysinvestoinnit | -12,3 | -14,7 | -24,3 | -25,5 | -65,2 |
| Investoinnit yhteensä | -19,7 | -24,4 | -626,2 | -46,2 | -107,7 |
Kiinteistökehityksen investoinnit kohdistuivat pääasiassa Ratinan kauppakeskuksen rakentamiseen.
KIINTEISTÖKEHITYS
Spondan kiinteistökehityssalkun tasearvo oli kesäkuun 2016 lopussa 149,4 milj. euroa. Tästä maa-alueiden osuus oli 53,4 milj. euroa ja loput 95,9 milj. euroa oli sidottu kiinteistökehityshankkeisiin. Käyttämättömän rakennusoikeuden arvo on esitetty asianomaisen segmentin varoissa niissä sijoituskiinteistöissä, joissa on rakennus, ja osana Kiinteistökehitys-segmenttiä siltä osin kuin rakennusoikeus on rakentamattomissa tonteissa.
Spondan kiinteistökehitystoiminta koostuu sekä uudishankekohteista että perusparannuskohteista. Katsauskauden aikana Kiinteistökehitys-yksikkö oli investoinut yhteensä 24,3 milj. euroa, josta huhti-kesäkuussa 12,3 milj. euroa. Investoinnit kohdistuivat pääosin Ratinan kauppakeskuksen rakentamiseen.
Kauppakeskus Ratinan rakentaminen Tampereella käynnistyi huhtikuussa 2015. Kauppakeskus Ratinan rakennustyöt, maanrakennus- ja perustustyöt, ovat edenneet suunnitellusti. Valo-Ratinan runkotyöt etenevät niin, että ensimmäisen lohkon vesikattotyöt aloitetaan elokuussa 2016 ja talotekniikkatyöt päästään aloittamaan heti syyskuussa 2016. Kauppakeskus valmistuu suunnitelmien mukaan keväällä 2018. Kokonaisuus käsittää yhteensä noin 53 000 m² liike- ja palvelutilaa sekä yli 150 liikettä. Hankkeen kokonaisinvestoinnin tontteineen arvioidaan olevan noin 240 milj. euroa. Tähän mennessä hankkeeseen on investoitu n. 73,3 milj. euroa. Hankkeen tavoitteena on 15 %:n kehityskate ja arvioitu nettotuotto investoinnille on 7,5 %. Kauppakeskuksen allekirjoitetut vuokrasopimukset kattavat noin 38 % vuokrattavasta pinta-alasta.
Kesäkuun lopussa Sponda ilmoitti rakennuttavansa Vantaan Tikkurilaan, juna-aseman yhteyteen toimisto- ja liiketilakokonaisuuden. Osoitteeseen Väritehtaankatu 8 valmistuvan 6-kerroksisen toimisto- ja liikekiinteistön rakentaminen toteutetaan kahdessa vaiheessa. Heinäkuussa 2016 käynnistyi ensimmäinen vaihe maanrakennustöillä. Ensimmäisessä vaiheessa kiinteistöön valmistuu yhteensä 9 500 m² vuokrattavaa tilaa, josta noin puolet on toimistotilaa ja puolet liike- ja palvelutiloja. Sisä- ja ulkopaikoitustilaa kiinteistöön tulee yhteensä 210 autolle. Hankkeen toisessa vaiheessa on tarkoitus rakentaa noin 4 000 m² lisää vuokrattavaa toimitilaa. Toisen vaiheen käynnistämisestä päätetään myöhemmin vuokraustilanteen mukaan. Ensimmäisen vaiheen investointi on n. 31 milj. euroa, ja kohteen ennakkovuokrausaste on 57 %. Tuotto investoinnille on arviolta noin 7,3 %. Hanke valmistuu maaliskuussa 2018.
LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUDET
Sponda arvioi, että kuluvan tilikauden riskit ja epävarmuustekijät liittyvät Suomen ja Venäjän talouden kehitykseen.
Venäjällä riskit liittyvät Venäjän valuutan heikentymiseen, mikä voi aiheuttaa vuokralaisten maksukyvyttömyyttä ja kiinteistöjen arvojen laskua. Liiketoiminta Venäjällä aiheuttaa Spondalle valuuttakurssiriskejä. Valuuttakurssimuutoksista voi aiheutua kurssitappioita, jotka vaikuttavat negatiivisesti yhtiön tulokseen. Venäjän markkinoiden epävarma tilanne voi hidastaa Spondan Venäjän kiinteistöjen myyntiä vuonna 2016.
Suomen talouden hidas positiivinen kehitys voi aiheuttaa nettotuottojen laskua ja vuokralaisten maksukyvyttömyyttä.
Spondan kiinteistökehityskohteissa keskeisin riski liittyy tilojen vuokrauksen onnistumiseen.
NÄKYMÄT VUODELLE 2016
Sponda antaa tulevaisuuden näkymät vuodelle 2016 nettotuottojen kehityksen ja EPRA Earnings (oikaistu operatiivinen tulos) kehityksen osalta. Sponda tarkentaa tulevaisuuden näkymiään vuodelle 2016.
Nettotuotot
Sponda arvioi nettotuottojen vuonna 2016 olevan 182-192 (aiemmin 175-190) milj. euroa. Muutos johtuu lähinnä vuokrausasteen odotettua positiivisemmasta kehityksestä sekä myyntien ajoituksesta vuodelle 2016.
EPRA Earnings (Oikaistu operatiivinen tulos)
Sponda arvioi yhtiön oikaistun operatiivisen tuloksen (EPRA Earnings) olevan vuonna 2016 102-114 (aiemmin 94-110) milj. euroa. Muutos johtuu lähinnä vuokrausasteen odotettua positiivisemmasta kehityksestä sekä myyntien ajoituksesta vuodelle 2016.
KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT
Heinäkuussa 2016 Sponda myi Moskovassa sijaitsevan Solnechniy I -kauppakeskuksen LLC IT Development -nimiselle yhtiölle yhteensä noin 11 milj. dollarilla, mikä vastaa kiinteistön käyvän arvon arvostusta kesäkuun lopussa. Solnechniy I -kauppakeskuksen myynti on osa Spondan strategiaa, jonka mukaisesti Sponda myy omistamansa kiinteistöt Venäjällä.
4.8.2016
Sponda Oyj
Hallitus
Lisätietoja:
toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020 431 3311 tai 0400 402 653,
yrityssuunnittelu- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020 431 3454 tai 040 527 4462
talous- ja rahoitusjohtaja Niklas Nylander, puh. 020 431 3480
tai 040 754 5961.
Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälineet
www.sponda.fi
Release attachment: