Sponda Oyj:n OSAVUOSIKATSAUS 1.1.2015-30.6.2015
Sponda Oyj
Osavuosikatsaustiedote
4.8.2015, klo 8.30
Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.2015-30.6.2015
YHTEENVETO TAMMI-KESÄKUUSTA 2015 (vertailukausi 1.1.-30.6.2014)
— Konsernin liikevaihto oli 116,6 (126,1) milj. euroa. Lasku johtui pääosin
vuoden 2014 aikana myydyistä kiinteistöistä.
— Nettotuotot olivat 82,1 (89,4) milj. euroa. Lasku johtui edellä mainituista
kiinteistöjen myynneistä.
— Liikevoitto oli 91,9 (76,6) milj. euroa. Lukuun sisältyy käyvän arvon
muutosta 12,4 (-1,8) milj. euroa.
— Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,19 (0,17) euroa.
— Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3 143,2 (3 269,0) milj. euroa.
— Nettovarallisuus/osake oli 4,65 (4,56) euroa.
— Taloudellinen vuokrausaste oli 86,3 (85,7) %.
— Tulevaisuuden näkymät pysyvät muuttumattomina.
YHTEENVETO HUHTI-KESÄKUUSTA 2015 (vertailukausi 1.4.-30.6.2014)
— Liikevaihto oli 59,4 (62,6) milj. euroa.
— Nettotuotot olivat 42,5 (45,5) milj. euroa.
— Liikevoitto oli 64,4 (44,9) milj. euroa. Liikevoitto sisältää käyvän arvon
muutosta 22,3 (4,8) milj. euroa.
— Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,11 (0,08) euroa.
KONSERNIN TUNNUSLUVUT
| 4-6/2015 | 4-6/2014 | 1-6/2015 | 1-6/2014 | 1-12/201 4 | |
| Liikevaihto, M€ | 59,4 | 62,6 | 116,6 | 126,1 | 246,7 |
| Nettotuotot, M€ | 42,5 | 45,5 | 82,1 | 89,4 | 176,0 |
| Liikevoitto, M€ | 64,4 | 44,9 | 91,9 | 76,6 | 151,7 |
| Tulos/osake, € | 0,14 | 0,09 | 0,17 | 0,13 | 0,24 |
| Operatiivinen kassavirta/osake, € | 0,11 | 0,08 | 0,19 | 0,17 | 0,37 |
| Osakekohtainen oma pääoma, € | 4,65 | 4,56 | 4,65 | ||
| Omavaraisuusaste*, % | 40,7 | 40,1 | 41,0 | ||
| Korkokatekerroin | 3,4 | 3,2 | 3,3 |
*) Kauden 1-6/2014 luku on oikaistu IFRIC 21 Julkiset maksut-tulkinnan käyttöönoton johdosta.
EPRAN SUOSITUKSEN MUKAISET TUNNUSLUVUT
| 4-6/15 | 4-6/14 | 1-6/15 | 1-6/14 | 1-12/1 4 | |
| EPRA Earnings (operatiivinen tulos), M€ | 26,4 | 26,4 | 51,3 | 51,7 | 101,6 |
| EPRA Earnings (operatiivinen tulos)/osake, € | 0,09 | 0,09 | 0,18 | 0,18 | 0,36 |
| Oikaistu operatiivinen tulos, M€ | 28,9 | 27,6 | 53,5 | 53,6 | 108,7 |
| Oikaistu operatiivinen tulos/osake, € | 0,10 | 0,10 | 0,19 | 0,19 | 0,38 |
| EPRA, NAV (osakekohtainen nettovarallisuus), € | 5,47 | 5,31 | 5,45 | ||
| EPRA, NNNAV (oikaistu osakekohtainen nettovarallisuus), € | 4,50 | 4,44 | 4,49 | ||
| EPRA, Net Initial Yield, (alkutuotto), % | 5,48 | 5,58 | 5,18 | ||
| EPRA, ”topped-up” NIY, (oikaistu alkutuotto), % | 5,49 | 5,59 | 5,19 | ||
| EPRA Vacancy rate (vajaakäyttöaste), % | 13,68 | 14,30 | 12,96 | ||
| EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön kustannukset), % | 17,26 | ||||
| EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön kustannukset), % | 11,96 |
TOIMITUSJOHTAJA KARI INKINEN
Spondan vuokraustoiminta oli vakaata vuoden toisella neljänneksellä. Nettotuotot kasvoivat edelliseen neljännekseen verrattuna kiinteistöjen myynneistä huolimatta. Taloudellinen vuokrausaste nousi hieman tai säilyi vakaana vuoden ensimmäiseen neljännekseen verrattuna kaikissa Suomen segmenteissä, ja tästä voimme olla erityisen tyytyväisiä.
Vuoden 2015 toisen neljänneksen lopussa myimme kaksi kiinteistöä Moskovasta. Tämä oli merkittävä saavutus nykyisessä taloudellisessa tilanteessa. Kiinteistöjen myynnit katsauskauden lopussa laskivat konsernin taloudellista vuokrausastetta. Tästä huolimatta Spondan vuokrausaste oli vuoden 2014 vertailulukua yli puoli prosenttiyksikköä korkeampi.
Lassilan toimistotalo valmistui aikataulussa kesäkuun lopussa, ja ensimmäiset vuokralaiset ovat muuttaneet taloon. Kohteen vuokrattava pinta-ala on 4 600 m² ja valmistuessaan se oli 65 %:sti vuokrattu. Sponda on toteuttanut kohteeseen ensimmäisen virtuaaliaulan, josta haetaan kokemuksia myös muihin Spondan kiinteistöihin.
Meillä on nyt rakenteilla kaksi tärkeää kiinteistökehitysprojektia. Toimistotalo Helsingin Ilmalaan valmistuu kuluvan vuoden lopussa ja kauppakeskus Ratina Tampereelle valmistuu kesällä 2018.
TOIMINTAYMPÄRISTÖ – SUOMI
Suomen kansantalous oli edelleen taantumassa vuoden 2015 ensimmäisellä vuosineljänneksellä. Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan Suomen bruttokansantuotteen volyymi väheni 0,1 % verrattuna edelliseen vuosineljännekseen ja pysyi muuttumattomana vuoden takaisesta.
Valtiovarainministeriö on alentanut Suomen vuoden 2015 kasvuennustettaan. Ennusteen mukaan Suomen bruttokansantuote kasvaa 0,3 % vuonna 2015. Viennin ennustetaan kasvavan kuluvana vuonna vain 0,3 %, mutta piristyvän vuonna 2016 3,3 %:iin euroalueen talouskasvun kiihtyessä. Vuoden 2016 BKT:n kasvuksi ennustetaan 1,4 %.
Transaktiomarkkina oli erittäin vilkas vuoden 2015 toisella neljänneksellä, n. 2,2 mrd euroa. Vuoden alusta kesäkuun loppuun transaktiovolyymi oli yhteensä n. 2,6 mrd euroa. Ulkomaisten sijoittajien osuus volyymista oli n. 39 %. Tällä vauhdilla vuoden 2015 transaktiovolyymi on ylittämässä viime vuoden tason, joka oli 4,3 mrd euroa.
Uudisrakentaminen on ollut vähäistä heikon taloustilanteen johdosta. KTI:n mukaan vuonna 2014 pääkaupunkiseudulle valmistui toimistotilaa n. 100 000 m² ja keväällä 2015 rakenteilla oli n. 94 000 m². Liiketilarakentaminen lisääntyy, kun kahden suuren kauppakeskuksen, Kalasataman Redin ja Pasilan Triplan, työt käynnistyvät. Tampereella Ratinan kauppakeskuksen rakennustyöt käynnistyivät huhtikuussa.
Pääkaupunkiseudun toimistojen vajaakäyttö kasvoi viime talven aikana. Maaliskuun lopussa vajaakäyttöaste oli n. 13 %. KTI:n tietojen mukaan tilanne heikkeni Helsingissä, pysyi ennallaan Vantaalla ja hieman parantui Espoossa.
TOIMINTAYMPÄRISTÖ – VENÄJÄ
Venäjän bruttokansantuote kasvoi Maailmanpankin mukaan 0,6 % vuonna 2014.
Maailmanpankin ennusteen mukaan Venäjän BKT laski vuoden 2015 ensimmäisellä neljänneksellä 2,2 % ja koko vuoden ennuste on -2,7 %. Vuodelle 2016 ennustetaan 0,7 %:in kasvua. Ennuste perustuu öljyn hinnan ennustettuun pieneen nousuun, joka edesauttaa ruplan kurssin vahvistumista ja inflaation laskua.
Transaktiomarkkina piristyi hieman ensimmäisestä neljänneksestä. Toisen neljänneksen volyymi oli n. 0,7 mrd dollaria ja puolen vuoden volyymi oli n. 1,1 mrd dollaria. Tämä on n. 30 % vähemmän kuin vuosi sitten. Toimistojen osuus kaupoista oli 71 % ja 97 % sijoituksista kohdistui Moskovaan. Ulkomaisten ostajien osuus oli n. 30 %.
CBRE:n ennakkotietojen mukaan Moskovan toimistojen keskimääräinen vajaakäyttöaste laski hieman toisen neljänneksen aikana, ja oli 17 %. B-luokan tilojen vajaakäyttöaste oli 14 % ja A -luokan tilojen vajaakäyttöaste oli 26 %.
Toimistojen vuokratasoissa ei tapahtunut suuria muutoksia toisen neljänneksen aikana. Ainoastaan osassa keskustan A-luokan tiloista vuokrat laskivat 5-7 %. B-luokan tilojen ja keskustan ulkopuolisten A-luokan tilojen vuokrat pysyivät ennallaan.
Uutta toimistotilaa valmistui vuoden ensimmäisen puolikkaan aikana noin 224 000 m², josta 66 % on A-luokan tilaa ja 34 % B-luokan tilaa. CBRE ennakoi koko vuoden volyymiksi noin 1,1 miljoonaa neliömetriä.
LIIKETOIMINTA JA KIINTEISTÖOMAISUUS 1.1.-30.6.2015
Kesäkuun 2015 lopussa Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot arvioi ulkopuolinen arvioitsija sekä Suomessa (Catella Property Oy) että Venäjällä (CB Richard Ellis). Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli tammi-kesäkuussa 12,4 (-1,8) milj. euroa, ja huhti-kesäkuussa 22,3 (4,8) milj. euroa. Spondan Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen arvo kehittyi positiivisesti pääosin tuottovaatimusten laskun vuoksi. Venäjällä sijaitsevien kiinteistöjen negatiivinen käyvän arvon muutos aiheutui kiinteistöjen tuottovaatimusten ja markkinavuokrien muutoksista. Erittely käyvän arvon muutoksista on nähtävissä taulukossa ”Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta”.
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta
M€
| 4-6/15 | 4-6/14 | 1-6/15 | 1-6/14 | 1-12/1 4 | |
| Tuottovaatimusten muutokset (Suomi) | 32,2 | 3,3 | 32,2 | 3,3 | 15,7 |
| Tuottovaatimusten muutokset (Venäjä) | -7,4 | 0,0 | -7,4 | 0,0 | -10,0 |
| Kiinteistökehityksen hankkeista saatu kehitysvoitto | 1,8 | 0,0 | 2,9 | 0,0 | 5,5 |
| Ajanmukaistamisinvestoinnit | -9,7 | -10,7 | -20,7 | -16,2 | -42,0 |
| Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Suomi) | 9,2 | 10,0 | 18,4 | 15,4 | 40,3 |
| Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Venäjä) | -2,8 | 0,4 | -15,3 | -6,8 | -19,3 |
| Valuuttakurssien muutos | -1,1 | 2,7 | 2,2 | 1,5 | 5,9 |
| Sijoituskiinteistöt yhteensä | 22,3 | 5,7 | 12,4 | -2,8 | -3,9 |
| Kiinteistörahastot | 0,0 | -2,7 | 0,0 | -2,6 | -1,8 |
| Kiinteistörahastojen realisoituneet voitto-osuudet | 0,0 | 1,9 | 0,0 | 3,5 | 5,5 |
| Konserni yhteensä | 22,3 | 4,8 | 12,4 | -1,8 | -0,2 |
Sponda on määritellyt sijoituskiinteistöjen käyvät arvot yhtiön vakiintuneiden laatimisperiaatteiden mukaisesti. Venäjän taloustilanteen, pakotteiden ja ruplan voimakkaiden kurssimuutosten takia arvostukseen liittyy tavanomaista enemmän epävarmuutta. Epävarmuutta lisää erityisesti vertailukauppojen puute, vuokralaisten kanssa sovittavat muutokset vuokrasopimuksiin ja ruplan yleistyminen sopimusvaluuttana.
VUOKRAUSTOIMINTA
Sponda laskee kiinteistöjensä nettovuokratuottojen kehityksen yhtiön kaksi vuotta omistamassa vertailukelpoisessa kiinteistösalkussa EPRAn suositusten mukaisesti (nk. like-for-like net rental growth). Tämä oli toimistokiinteistöissä 1,8 (5,3) %, kauppakeskuksissa 2,5 (8,5) %, logistiikkakiinteistöissä 18,8 (-5,2) % ja Venäjän kiinteistöissä -4,6 (-15,8) %. Venäjän like-for-like -luku on oikaistu valuuttakurssimuutoksilla vastaamaan paremmin todellista muutosta. Kaikki Spondan vuokrasopimukset Suomessa on sidottu elinkustannusindeksiin.
Taloudellinen vuokrausaste jakautui kiinteistötyypeittäin sekä
maantieteellisesti seuraavasti:
| Kiinteistön tyyppi | 30.6.2015 | 31.3.2015 | 31.12.2014 | 30.9.2014 | 30.6.2014 |
| Toimistokiinteistöt, % | 88,1 | 87,9 | 88,5 | 88,3 | 87,9 |
| Kauppakeskukset | 89,8 | 90,3 | 91,2 | 89,3 | 90,4 |
| Logistiikka, % | 68,6 | 68,5 | 64,9 | 65,6 | 71,9 |
| Venäjä % | 84,5 | 90,1 | 90,4 | 89,4 | 89,0 |
| Koko kiinteistökanta, % | 86,3 | 86,8 | 87,0 | 86,5 | 85,7 |
| Maantieteellinen alue | 30.6.2015 | 31.3.2015 | 31.12.2014 | 30.9.2014 | 30.6.2014 |
| Helsingin kantakaupunki, % | 88,3 | 88,2 | 89,3 | 88,3 | 89,4 |
| Pääkaupunkiseutu, % | 83,7 | 83,6 | 83,1 | 83,2 | 82,2 |
| Turku, Tampere, Oulu, % | 92,3 | 92,9 | 93,2 | 92,2 | 90,4 |
| Venäjä, % | 84,5 | 90,1 | 90,4 | 89,4 | 89,0 |
| Koko kiinteistökanta, % | 86,3 | 86,8 | 87,0 | 86,5 | 85,7 |
Venäjän vuokrausasteen laskuun vaikutti kahden täyteen vuokratun kiinteistön
myynti kesäkuun 2015 lopussa.
DIVESTOINNIT JA INVESTOINNIT
Divestoinnit M€
| 1.4.-30.6.2 015 | 1.4.-30.6.2 014 | 1.1.-30.6.2 015 | 1.1.-30.6.2 014 | 1.1.-31.12. 2014 | |
| Myydyt kiinteistöt | |||||
| Myyntihinta | 50,1 | 6,7 | 56,4 | 7,0 | 237,2 |
| Myyntivoitto/ -tappio *) | -1,1 | 0,5 | -1,4 | 0,6 | 0,6 |
| Tasearvo | 51,2 | 6,2 | 57,8 | 6,4 | 236,6 |
*) Sisältää myyntikulut
Investoinnit M€
| 1.4.-30.6. 2015 | 1.4.-30.6. 2014 | 1.1.-30.6. 2015 | 1.1.-30.6 .2014 | 1.1.-31.12 .2014 | |
| Ostetut kiinteistöt | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | -65,0 |
| Ylläpitoinvestoinnit | -9,7 | -10,7 | -20,7 | -16,2 | -42,0 |
| Kiinteistökehitys-invest oinnit | -14,7 | -5,2 | -25,5 | -8,5 | -22,0 |
Kiinteistökehityksen investoinnit kohdistuivat pääasiassa Helsingin Ilmalan ja Lassilan toimistotalojen rakentamiseen.
LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUDET
Sponda arvioi, että kuluvan tilikauden riskit ja epävarmuustekijät liittyvät ennen kaikkea Suomen ja Venäjän talouden kehitykseen.
Venäjällä kyseiset riskit liittyvät vuokralaisten maksukyvyn heikkenemiseen ja taloudellisen vuokrausasteen laskuun. Venäjän valuutan heikentyminen voi aiheuttaa vuokralaisten maksukyvyttömyyttä ja kiinteistöjen arvojen laskua. Liiketoiminta Venäjällä aiheuttaa Spondalle valuuttakurssiriskejä. Valuuttakurssimuutoksista voi aiheutua kurssitappioita, jotka vaikuttavat negatiivisesti yhtiön tulokseen. Venäjän markkinoiden epävarma tilanne voi hidastaa Spondan Venäjän kiinteistöjen myyntiä vuonna 2015.
Suomen talouden heikko kehitys voi aiheuttaa nettotuottojen laskua ja vuokralaisten maksukyvyttömyyttä.
Spondan kiinteistökehityskohteissa keskeisin riski liittyy tilojen vuokrauksen
onnistumiseen.
NÄKYMÄT VUODELLE 2015
Sponda antaa tulevaisuuden näkymät vuodelle 2015 nettotuottojen kehityksen ja EPRA Earnings (oikaistu operatiivinen tulos) kehityksen osalta.
Nettotuotot
Sponda arvioi nettotuottojen vuonna 2015 olevan 158-168 milj. euroa. Arvio perustuu yhtiön näkemykseen myyntien toteutumisesta sekä vuokrauksen kehityksestä kuluvan vuoden aikana.
EPRA Earnings (Oikaistu operatiivinen tulos)
Sponda arvioi yhtiön oikaistun operatiivisen tuloksen (EPRA Earnings) olevan vuonna 2015 95-105 milj. euroa. Näkymä perustuu nettotuottojen kehitykseen ja yhtiön arvioon rahoituskulujen kehityksestä.
4.8.2015
Sponda Oyj
Hallitus
Lisätietoja:
toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020 431 3311 tai 0400 402 653 ja
yrityssuunnittelu- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020 431 3454
tai 040 527 4462.
Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälineet
www.sponda.fi
Liitteet:
Release attachment: