Sponda Oyj:n OSAVUOSIKATSAUS 1.1.-31.3.2014
Sponda Oyj
Osavuosikatsaus
30.4.2014 klo 8.46
Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.-31.3.2014
YHTEENVETO TAMMI-MAALISKUUSTA 2014 (vertailukausi 1.1.-31.3.2013)
— Liikevaihto oli 63,5 (66,0) milj. euroa.
— Nettotuotot olivat 44,0 (45,4) milj. euroa. Lasku johtui vuoden 2013 aikana
myydyistä kiinteistöistä sekä vuokrausasteen laskusta.
— Liikevoitto oli 31,7 (44,8) milj. euroa. Lukuun sisältyy arvonmuutosta -6,7
(5,5) milj. euroa.
— Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,09 (0,09) euroa.
— Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3 253,4 (3 274,3) milj. euroa.
— Nettovarallisuus/osake oli 4,49 (4,38) euroa.
— Taloudellinen vuokrausaste oli 86,2 (88,2) %.
— Tulevaisuuden näkymiä on muutettu katsauskauden jälkeen 30.4.2014
julkistetun järjestelyn takia.
| KONSERNIN TUNNUSLUVUT | 1-3/2014 | 1-3/2013 | 1-12/2013 |
| Liikevaihto, M€ | 63,5 | 66,0 | 264,3 |
| Nettotuotot, M€ | 44,0 | 45,4 | 190,9 |
| Liikevoitto, M€ | 31,7 | 44,8 | 153,0 |
| Tulos/osake, € | 0,04 | 0,07 | 0,34 |
| Operatiivinen kassavirta/osake, € | 0,09 | 0,09 | 0,40 |
| Osakekohtainen oma pääoma, € | 4,49 | 4,38 | 4,64 |
| Omavaraisuusaste, % | 39,7 | 40,8 | 40,7 |
| Korkokatekerroin | 3,1 | 2,9 | 3,1 |
EPRAN SUOSITUKSEN MUKAISET TUNNUSLUVUT
| 1-3/2014 | 1-3/2013 | 1-12/2013 | |
| EPRA Earnings (operatiivinen tulos), M€ | 25,3 | 26,3 | 111,5 |
| EPRA Earnings (operatiivinen tulos)/osake, € | 0,09 | 0,09 | 0,39 |
| EPRA NAV (osakekohtainen nettovarallisuus), € | 5,18 | 5,09 | 5,29 |
| EPRA NNNAV (oikaistu osakekohtainen nettovarallisuus), € | 4,37 | 4,52 | |
| EPRA Net Initial Yield, (alkutuotto), % | 5,64 | 6,64 | 5,84 |
| EPRA, ”topped-up” NIY, (oikaistu alkutuotto), % | 5,65 | 6,65 | 5,84 |
| EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön kustannukset), % | 16,27 | ||
| EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön kustannukset), % | 11,37 |
TOIMITUSJOHTAJA KARI INKINEN
Katsauskauden jälkeen julkistimme 12 logistiikkakiinteistön ja kiinteistörahastojen, tai niiden omistamien kiinteistöyhtiöiden, myyntiä koskevan aiesopimuksen. Tämä on iso askel Spondan vuoden 2013 syksyllä julkaistun strategian toteuttamisessa. On hienoa, että samalla luomme Suomen kiinteistömarkkinoille lisää toimijoita, kun markkinoille tulee uusi logistiikka- ja teollisuuskiinteistöihin sijoittava yhtiö, Certeum Oy. Sponda on Certeumissa vähemmistöosakkaana enintään 38 %:n omistusosuudella.
Yhtiömme liikevaihto ja nettotuotot laskivat verrattuna viime vuoden vertailukauteen. Lasku johtui pääosin kiinteistöjen myynneistä sekä kiinteistöjen vuokrausasteen laskusta. Suomen talouden positiivisen kehityksen ennusteita on korjattu hieman alaspäin kuluvalle vuodelle, ja tämä näkyy myös Spondan kiinteistöjen vuokraustoiminnassa. Toimistokiinteistöt menestyvät hyvin, etenkin Helsingin keskustassa. Alentunut kulutuskysyntä ja kaupan rakennemuutos ovat lisänneet tyhjän tilan määrää markkinoilla. Vuokratasot ovat molemmilla sektoreilla säilyneet vakaina.
Suurin negatiivinen muutos oli Venäjä-liiketoimintayksikössä, missä Venäjän taloustilanteen heikentyminen vaikutti odotettua nopeammin Spondan nettotuottoihin. Laskun johtui Moskovan kiinteistöverojen noususta ja Ducat II:n vajaakäytön kasvusta.
Kiinteistökehitystoiminnassa olemme suunnitelmiemme mukaisessa vauhdissa. Swecolle rakennettavan, Helsingin Ilmalassa sijaitsevan, 15 000 m²:n toimistotalon rakentaminen on alkanut aikataulussa. Lisäksi aloitamme uuden, n. 4 600 m²:n toimistotalon rakentamisen Helsingin Lassilaan. Talon päävuokralaiseksi tulee Kone Hissit Oy, ja rakentaminen aloitetaan kesällä 2014.
TOIMINTAYMPÄRISTÖ – SUOMI
Valtiovarainministeriön huhtikuussa 2014 julkaistun arvion mukaan Suomen bruttokansantuote laski 1,4 % vuonna 2013. BKT:n ennustetaan kääntyvän 0,5 % kasvuun vuoden 2014 aikana. Kasvu perustuu ulkomaankaupan piristymiseen. Yksityisen kulutuksen ei ennakoida kasvavan kuluvana vuonna johtuen ostovoiman vaisusta kehityksestä, työmarkkinoiden tilanteesta ja heikoista tulevaisuuden näkymistä. Työttömyysasteen ennakoidaan nousevan ja olevan tänä vuonna keskimäärin 8,4 %.
Vuoden 2013 lopulla vilkastunut transaktiomarkkina jatkui aktiivisena myös alkuvuodesta 2014. KTI:n mukaan vuoden 2014 ensimmäisen neljänneksen transaktiovolyymi oli 0,63 mrd euroa. Edellisen kerran yli puolen miljardin euron volyymiin vuosineljänneksen aikana päästiin vuonna 2008. Ulkomaisten ostajien osuus vuoden alun kaupoista oli noin 60 %. Ensimmäisellä neljänneksellä suurimpia kiinteistökauppoja olivat mm. Sanoma Oyj:n pääkonttori Sanomatalo ja painotalo Sanomala.
Jones Lang LaSallen mukaan Helsingin Prime-toimistojen vuokrataso ei muuttunut vuoden ensimmäisen neljänneksen aikana. Sen sijaan Prime-toimistojen tuottovaatimus JLL:n mukaan laski 0,1 %-yksikköä 5,1 %:iin.
TOIMINTAYMPÄRISTÖ – VENÄJÄ
Venäjän bruttokansantuotteen kasvu hidastui odotettua enemmän vuonna 2013. Suomen Pankin arvion mukaan BKT kasvoi vuonna 2013 vain 1,3 %, kun kotimaisen kysynnän kasvu hidastui selvästi. Kuluvana vuonna kasvu hidastuu edelleen. Suomen Pankin kasvuennuste on vain 0,5 % johtuen mm. Krimin tapahtumien aiheuttamista investointien lykkääntymisestä.
Transaktiomarkkina oli ensimmäisen neljänneksen aikana selvästi hiljaisempi kuin vuosi sitten. CB Richard Ellisin mukaan kiinteistökauppoja tehtiin vajaan 0,6 mrd dollarin arvosta, kun vuosi sitten vastaava luku oli noin 2,5 mrd dollaria. Tuottovaatimukset eivät CBRE:n mukaan ole muuttuneet ensimmäisen neljänneksen aikana.
CBRE:n mukaan Moskovan toimistojen keskimääräinen vajaakäyttöaste nousi yhdellä prosenttiyksiköllä 13 %:iin ensimmäisen neljänneksen aikana. B-luokan tilojen vajaakäyttö pysyi ennallaan, mutta A-luokan tilojen vajaakäyttöaste nousi johtuen suuresta uudistuotannosta.
Vuokratasot pysyivät pääsääntöisesti vuodenvaihteen tasoilla. Ainoastaan A Prime-luokan tilojen vuokrahaarukan alaraja hieman laski.
Uutta toimistotilaa valmistui ensimmäisen neljänneksen aikana noin 210 000 m², josta A-luokan tilaa noin 130 000 m² ja B-luokan tilaa noin 80 000 m².
KIINTEISTÖOMAISUUS 1.1.-31.3.2014
Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot vahvistetaan yhtiön oman kassavirtaperusteisen tuottoarvolaskennan tuloksena. Arviointimenetelmä on kansainvälisten arviointistandardien (IVS) mukainen. Koko kiinteistöjen käyvän arvon laskennassa käytetty aineisto tarkastutetaan vähintään kaksi kertaa vuodessa ulkopuolisella asiantuntijalla, millä varmistetaan laskennassa käytettyjen parametrien ja arvojen perustuvan markkinahavaintoihin.
Maaliskuun 2014 lopussa Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot arvioitiin sisäisesti sekä Suomessa että Venäjällä. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli -8,5 (5,0) milj. euroa. Negatiiviseen arvonmuutokseen vuoden ensimmäisellä neljänneksellä vaikuttivat ennen kaikkea ylläpitokulujen muutokset Venäjällä. Erittely käyvän arvon muutoksista on nähtävissä taulukossa ”Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta”.
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta
M€
| 1-3/14 | 1-3/13 | 1-12/13 | |
| Tuottovaatimusten muutokset (Suomi) | 0,0 | 0,0 | -5,0 |
| Tuottovaatimusten muutokset (Venäjä) | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Kiinteistökehityksen hankkeista saatu kehitysvoitto | 0,0 | 0,2 | 2,2 |
| Ajanmukaistamisinvestoinnit | -5,4 | -4,6 | -22,6 |
| Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Suomi) | 5,4 | 4,7 | 22,1 |
| Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Venäjä) | -7,2 | 1,3 | -7,1 |
| Valuuttakurssien muutos | -1,2 | 3,3 | -5,7 |
| Sijoituskiinteistöt yhteensä | -8,5 | 5,0 | -16,1 |
| Kiinteistörahastot | 0,1 | -1,9 | -8,8 |
| Kiinteistörahastojen realisoituneet voitto-osuudet | 1,7 | 2,4 | 10,7 |
| Konserni yhteensä | -6,7 | 5,5 | -14,2 |
VUOKRAUSTOIMINTA
Sponda laskee kiinteistöjensä nettovuokratuottojen kehityksen yhtiön kaksi vuotta omistamassa vertailukelpoisessa kiinteistösalkussa EPRAn suositusten mukaisesti (nk. like-for-like net rental growth). Tämä oli toimistokiinteistöissä 1,1 (1,5) %, kauppakeskuksissa 2,1 (0,4) %, logistiikkakiinteistöissä 2,9 (-16,2) % ja Venäjän kiinteistöissä -13,2 (-1,3) %. Kaikki Spondan vuokrasopimukset Suomessa on sidottu elinkustannusindeksiin.
Taloudellinen vuokrausaste jakautui kiinteistötyypeittäin sekä maantieteellisesti seuraavasti:
| Kiinteistön tyyppi | 31.3.2014 | 31.12.2013 | 30.9.2013 | 30.6.2013 | 31.3.2013 |
| Toimistokiinteistöt, % | 88,2*) | 90,1 | 89,6 | 89,6 | 89,2 |
| Kauppakeskukset | 92,9*) | 89,0 | 90,8 | 91,1 | 94,1 |
| Logistiikka, % | 71,7 | 75,2 | 75,6 | 75,7 | 74,8 |
| Venäjä % | 88,4 | 96,0 | 96,1 | 97,9 | 96,8 |
| Koko kiinteistökanta, % | 86,2 | 87., | 88,0 | 88,3 | 88,2 |
| Maantieteellinen alue | 31.3.2014 | 31.12.2013 | 30.9.2013 | 30.6.2013 | 31.3.2013 |
| Helsingin kantakaupunki, % | 89,4 | 88,1 | 88,5 | 87,9 | 89,0 |
| Pääkaupunkiseutu, % | 82,8 | 84,9 | 84,8 | 84,9 | 84,3 |
| Turku, Tampere, Oulu, % | 92,9 | 94,7 | 94,9 | 95,9 | 96,3 |
| Venäjä, % | 88,4 | 96,0 | 96,1 | 97,9 | 96,8 |
| Koko kiinteistökanta, % | 86,2 | 87,9 | 88,0 | 88,3 | 88,2 |
*) Vuoden 2014 alusta samassa sijoituskiinteistössä sijaitsevat toimisto- ja liiketilat sekä kauppakeskukset on jaettu asianomaisiin segmentteihin osassa sijoituskiinteistöistä. Aiemmin kiinteistöt olivat luokiteltu pääkäyttötarkoituksen mukaan. Muutos koski noin kymmentä kiinteistöä, ja sen vaikutus oli toimistokiinteistöissä -1,2 %-yksikköä ja kauppakeskuskiinteistöissä 3,6 %-yksikköä.
LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUDET
Sponda arvioi, että kuluvan tilikauden riskit ja epävarmuustekijät aiheutuvat Suomen ja Venäjän talouden heikosta kehityksestä. Kyseiset riskit liittyvät taloudellisen vuokrausasteen laskuun ja vuokralaisten maksukyvyttömyydestä johtuvaan vuokratuottojen menettämiseen sekä Suomessa että Venäjällä.
Suomen talouden arvioidaan kääntyvän maltilliseen nousuun vuoden 2014 aikana. Positiivinen kehitys näkyy kuitenkin kiinteistöjen vuokramarkkinassa noin vuoden viiveellä, ja voi vielä kuluvan vuoden aikana vaikuttaa Spondan toimitilojen vajaakäyttöön negatiivisesti.
Spondan kiinteistökehityskohteissa keskeisimmät riskit liittyvät tilojen vuokrauksen onnistumiseen sekä rakennuskustannusten nousuun.
Venäjän lainsäädännön ja viranomaiskäytännön erilaisuus Suomeen verrattuna voivat aiheuttaa ylimääräisiä riskejä Spondalle. Liiketoiminta Venäjällä lisää Spondan valuuttakurssiriskiä. Valuuttakurssimuutoksista voi aiheutua kurssitappioita, jotka vaikuttavat negatiivisesti yhtiön tulokseen.
KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT
Sponda Oyj on allekirjoittanut aiesopimuksen, jossa se on sopinut myyvänsä 12 logistiikkakiinteistöä uudelle logistiikka- ja teollisuuskiinteistösijoitusyhtiö Certeum Oy:lle 216,7 milj. eurolla. Kiinteistöjen yhteenlaskettu velaton kauppahinta vastaa vuoden 2014 ensimmäisen neljänneksen käyvän arvon arvostusta.
Kauppa on osa kokonaisjärjestelyä, jossa Sponda on yhdessä Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varman, Sponda Fund I (SFI), Sponda Fund II (SF II) sekä Sponda Fund III (SF III) kanssa sopinut uuden logistiikka- ja teollisuuskiinteistösijoituksiin erikoistuneen yhtiön perustamisesta ja siitä, että kyseinen yhtiö hankkii Spondan 12 logistiikkakiinteistön lisäksi 22 logistiikka- ja teollisuuskiinteistöä Varmalta, sekä SF I:n, SF II:n ja SF III:n tai kaikki näiden omistamat kiinteistöyhtiöt. Hankittavien kiinteistöjen yhteenlaskettu arvo on n. 920 milj. euroa. Spondasta tulee osana kokonaisjärjestelyä uuden yhtiön vähemmistöosakkeenomistaja arviolta enintään 38 %:n omistusosuudella.
Spondan rahastoihin sijoittaman oman pääoman käypä arvo oli maaliskuun 2014 lopussa 74,8 milj. euroa. Sponda arvioi, että kauppahinta ylittää tämän käyvän arvon noin 2,6 milj. eurolla.
Kaupasta kerrottiin tarkemmin tänään 30.4.2014 klo 8.45 lähetetyssä pörssitiedotteessa.
NÄKYMÄT VUODELLE 2014
Yritysjärjestelyn vuoksi Sponda muuttaa tulevaisuuden näkymiään vuodelle 2014 nettotuottojen kehityksen osalta. Taloudellisen vuokrausasteen ennuste ei muutu.
Taloudellinen vuokrausaste Sponda arvioi, että konsernin kiinteistöjen taloudellinen vuokrausaste on vuoden 2014 lopussa vuoden 2013 lopun tasolla. Näkymä perustuu Suomen talouden hitaaseen positiiviseen kehitykseen sekä tällä hetkellä tiedossa oleviin päättyviin vuokrasopimuksiin.
Nettotuotot
Aiemman näkymän mukaan vuoden 2014 nettotuottojen (pl. myynnit) arvioitiin olevan vuoden 2013 tasolla. Kun järjestely toteutuu, Sponda arvioi nettotuottojen vuonna 2014 lopussa oleva 175-183 milj. euroa (mukaan lukien myytävien kohteiden nettotuotto omistusajalta). Näkymän muutos perustuu pääosin 12 logistiikkakiinteistön ja rahasto-osuuksien myyntien toteutumiseen syyskuun
2014 lopussa.
30.4.2014
Sponda Oyj
Hallitus
Lisätietoja: toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020-431 3311 tai 0400-402 653, talous- ja rahoitusjohtaja Erik Hjelt, puh. 020-431 3318 tai 0400-472 313 ja yrityssuunnittelu- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020-431 3454 tai 040-527 4462.
Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälineet
www.sponda.fi
Liitteet:
Release attachment: