Sponda Oyj:n OSAVUOSIKATSAUS 1.1.-31.3.2013

Sponda Oyj           
Osavuosikatsaus
3.5.2013, klo 10:30

Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.-31.3.2013

Toiminnan tulos ja taloudellinen asema 1.1.-31.3.2013 (vertailukausi
1.1-31.3.2012)

  — Liikevaihto oli 66,0 (66,0) milj. euroa. 
  — Nettotuotot olivat 45,4 (46,1) milj. euroa. Lasku johtui ylläpitokustannusten noususta ankaran talven vuoksi.
  — Liikevoitto oli 44,8 (43,7) milj. euroa. Lukuun sisältyy arvonmuutosta 5,5 (2,8) milj. euroa.
  — Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,09 (0,09) euroa. 
  — Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3 274,3 (3 177,4) milj. euroa.
  — Nettovarallisuus/osake oli 4,38 (4,17) euroa.
  — Taloudellinen vuokrausaste oli 88,2 (88,4) %.
  — Tulevaisuuden näkymät pysyvät muuttumattomina. 
  — Nettorahoituskulut olivat katsauskauden aikana -13,5 (-14,0) milj. euroa. Rahoitustuottoihin ja -kuluihin sisältyy 1,0 (2,7) milj. euroa johdannaisten realisoitumatonta käyvän arvon muutosta. Ilman mainittua käyvän arvon muutosta rahoitustuotot ja -kulut olivat -14,5 (-16,7) milj. euroa.
  — Sponda muutti laatimisperiaatteita IAS 12 Tuloverot -standardin osalta vuoden 2013 alusta. Muutoksella oli noin 1,5 %-yksikön positiivinen vaikutus konsernin omavaraisuusasteeseen. Vuoden 2012 vertailuluvut on oikaistu vastaavasti.

Konsernin tunnusluvut

 EPRAn suosituksen mukaiset tunnusluvut

Toimitusjohtaja Kari Inkinen

Spondan ensimmäisen neljänneksen tulos oli tasainen ylläpitokulujen kausiluonteista nousua lukuun ottamatta. Konsernin taloudellinen vuokrausaste oli ennusteen mukainen. Erityisesti olen iloinen Helsingin ydinkeskustan sekä kauppakeskusten vuokrausasteen positiivisesta kehityksestä, ja tämä tukee näkemystämme kiinteistöjen sijainnin tärkeydestä. Haasteenamme on edelleen logistiikkakiinteistöjen vajaakäyttö, joka on kasvanut vuoden alusta. Suomen vienti on pysynyt vuoden alussa erittäin alhaisella tasolla, mikä osaltaan on vaikuttanut logistiikkatilojen kysyntään.

Tavoitteenamme on vähentää logistiikkakiinteistöjen ja strategiaan kuulumattomien kiinteistöjen osuutta kiinteistösalkussamme. Uskon vuodelle 2013 suunniteltujen myyntien toteutuvan siitä huolimatta, että nykyisessä markkinatilanteessa kiinteistöjen ostokysyntä on vähäistä ja kauppojen toteutuminen hidasta.

Citycenterin ja Ruoholahden hankkeiden valmistuttua Spondalla ei ole käynnissä kiinteistökehityshankkeita lukuun ottamatta kiinteistöjen perusparannusinvestointeja. Olemme edelleen aktiivisia Ratinan kauppakeskushankkeen suhteen, ja ensimmäiset esisopimukset on allekirjoitettu. Tavoitteemme on aloittaa projekti tulevan kesän aikana. Ratinan kauppakeskuksen rakennuttamisen aloittamisesta tiedotetaan, kun päätös investoinnista on tehty.

Toimintaympäristö – Suomi

Epävarmuus Euroopan taloudessa jatkuu. Vaikutukset näkyvät myös Suomen taloudessa. Suomen bruttokansantuote supistui 0,2 % vuonna 2012. Vuonna 2013 kasvun odotetaan olevan 0,4 %. Kasvu perustuu viennin piristymiselle, mikä edellyttää positiivista kehitystä vientimaiden taloudessa. Suomen talouden ennustettu inflaatio oli vuonna 2012 noin 2,8 % ja sen ennakoidaan hidastuvan vuonna 2013 noin 2,1 %:iin. (Valtiovarainministeriö)

Maailmantalouden epävarmuus näkyy myös Suomen kiinteistömarkkinoilla. Vuoden 2012 transaktiovolyymi, 2,1 mrd euroa, oli vain hieman edellisvuotta suurempi (1,8 mrd euroa). Vuoden 2013 ensimmäisen neljänneksen volyymi on KTI:n alustavan tiedon mukaan vain noin 0,3 mrd euroa, eli huomattavasti alhaisempi kuin vuotta aiemmin (noin 0,5 mrd euroa).

Pääkaupunkiseudulle valmistui vuonna 2012 noin 120 000 m² uutta toimistotilaa. Samaan aikaan vajaakäyttöaste kohosi noin 11 %:iin. Vuonna 2013 uutta toimistotilaa valmistuu lähes saman verran kuin vuonna 2012. Talouden tila ei tue tilakysynnän kasvua, joten vajaakäyttöaste jatkanee nousuaan. Samalla markkinavuokriin kohdistuu laskupaineita.

Toimintaympäristö – Venäjä

Venäjän bruttokansantuotteen arvioidaan kasvaneen 3,4 % vuonna 2012 ja kasvun ennakoidaan hidastuvan vuonna 2013. Arvio perustuu öljyn hinnan laskuun ja yksityisen kulutuksen kasvun hidastumiseen. (Talousministeriö)

Venäjän kiinteistömarkkinoiden transaktiovolyymi oli n. 7 mrd dollaria vuonna 2012. Vuoden 2013 volyymin ennustetaan jäävän hieman alhaisemmaksi.

Moskovan toimistojen vajaakäyttö laski hieman vuonna 2012 ja saman kehityksen arvioidaan jatkuvan 2013. Keskimääräinen vajaakäyttöaste on tällä hetkellä noin 12 %. Vuokratasojen odotetaan pysyvän vakaina vuonna 2013. Huippuvuokra A-luokan toimistotilassa on noin 1200 dollaria/m²/vuosi.

Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuus 1.1.-31.3.2013

Sponda omistaa, vuokraa ja kehittää toimitilakiinteistöjä Suomessa pääkaupunkiseudulla ja suurimmissa kaupungeissa sekä Venäjällä. Spondan toiminnot on jaettu neljään liiketoimintayksikköön: Sijoituskiinteistöt, Kiinteistökehitys, Venäjä sekä Kiinteistörahastot. Sijoituskiinteistöt on jaettu kolmeen segmenttiin: Toimisto- ja liiketilat, Kauppakeskukset sekä Logistiikkakiinteistöt. Muut segmentit ovat Kiinteistökehitys, Venäjä ja Kiinteistörahastot.

Spondan koko kiinteistöomaisuuden yhteenlasketut nettotuotot olivat tammi-maaliskuussa 2013 yhteensä 45,4 (46,1) milj. euroa. Toimisto- ja liiketilojen osuus oli 54 %, kauppakeskusten 17 %, logistiikkatilojen 13 %, Venäjä-yksikön 13 % ja Kiinteistörahastot-yksikön 3 %.

Spondalla oli 31.3.2013 yhteensä 185 kiinteistöä, joiden yhteenlaskettu, vuokrattava pinta-ala on n. 1,5 milj. m². Noin 53 % on toimisto- ja liiketilaa, 11 % kauppakeskuksia ja 33 % logistiikkatilaa. Kiinteistöjen pinta-alasta 3 % sijaitsee Venäjällä.

Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot vahvistetaan yhtiön oman kassavirtaperusteisen tuottoarvolaskennan tuloksena. Arviointimenetelmä on kansainvälisten arviointistandardien (IVS) mukainen. Koko kiinteistöjen käyvän arvon laskennassa käytetty aineisto tarkastutetaan vähintään kaksi kertaa vuodessa ulkopuolisella asiantuntijalla, millä varmistetaan laskennassa käytettyjen parametrien ja arvojen perustuvan markkinahavaintoihin.

Maaliskuun 2013 lopussa Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot arvioitiin sisäisesti sekä Suomessa että Venäjällä. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli tammi-maaliskuussa 5,0 (0,9) milj. euroa. Positiiviseen arvonmuutokseen Suomessa vaikuttivat pääosin onnistuneet vuokraukset ja markkinavuokrien muutokset sekä Venäjällä valuuttakurssien muutokset. Erittely käyvän arvon muutoksista on nähtävissä taulukossa Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta.

Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta

Muutokset Spondan sijoituskiinteistöomaisuuteen jakautuivat seuraavasti:

Vuokraustoiminta

Sponda laskee kiinteistöjensä vuokratuottojen kehityksen yhtiön kaksi vuotta omistamassa vertailukelpoisessa kiinteistösalkussa EPRAn suositusten mukaisesti (nk. like-for-like net rental growth). Tämä oli toimisto- ja liiketilakiinteistöissä 1,5 (9,7) %, kauppakeskuksissa 0,4 (-8,2) %, logistiikkakiinteistöissä -16,2 (4,0) % ja Venäjän kiinteistöissä -1,3 (5,4) %. Logistiikkakiinteistöjen negatiivinen luku johtuu vajaakäytön lisääntymisestä verrattuna tammi-maaliskuun 2012 tilanteeseen. Kaikki Spondan vuokrasopimukset Suomessa on sidottu elinkustannusindeksiin.

Taloudellinen vuokrausaste jakautui kiinteistötyypeittäin sekä maantieteellisesti seuraavasti:

Investoinnit ja divestoinnit

Katsauskauden aikana Sponda ei myynyt eikä ostanut kiinteistöjä.

Tammi-maaliskuun 2013 aikana Spondan investoinnit olivat yhteensä 7,9 milj. euroa. Tästä kiinteistöjen ylläpitoon investoitiin 4,6 milj. euroa ja kiinteistökehitykseen 3,4 milj. euroa. Kiinteistökehityksen investoinnit kohdistuivat huhtikuussa 2013 valmistuneen, Ruoholahdessa sijaitsevan, toimistorakennuksen rakennuttamiseen.

Rahavirta ja rahoitus

Spondan liiketoiminnan nettorahavirta oli katsauskaudella 35,9 (31,6) milj. euroa. Investointien nettorahavirta oli -15,6 (-10,3) milj. euroa ja rahoituksen nettorahavirta oli -28,9 (-16,1) milj. euroa. Nettorahoituskulut olivat katsauskauden aikana -13,5 (-14,0) milj. euroa. Rahoitustuottoihin ja -kuluihin sisältyy 1,0 (2,7) milj. euroa johdannaisten realisoitumatonta käyvän arvon muutosta. Ilman mainittua käyvän arvon muutosta rahoitustuotot ja -kulut olivat -14,5 (-16,7) milj. euroa. Aktivoitavat korkokulut olivat 0,1 (0,1) milj. euroa.

Spondan omavaraisuusaste 31.3.2013 oli 40,8 (38,8) % ja nettovelkaantumisaste 122,1 (133,8) %. Korollinen vieras pääoma oli 1 765,5 (1 787,0) milj. euroa ja luottojen keskimääräinen laina-aika oli 2,4 (2,8) vuotta. Keskikorko oli 3,4 (3,7) % sisältäen korkojohdannaiset. Kiinteäkorkoisten ja korkosuojattujen lainojen osuus oli 70 (75) %. Koko velkapääoman korkosidonnaisuusaika oli 1,7 (1,9) vuotta. Velanhoitokykyä kuvaava korkokatekerroin oli 2,9 (2,6).

Sponda soveltaa suojauslaskentaa niihin korkojohdannaisiin, jotka täyttävät suojauslaskennan kriteerit. Suojauslaskennassa olevien korkojohdannaisten käyvän arvon muutokset kirjataan taseen omaan pääomaan. Muiden korkojohdannaisten ja valuuttaoptioiden käyvän arvon muutokset kirjataan tuloslaskelmaan.

Sponda-konsernin lainasalkku muodostui 31.3.2013 yhteensä 675 milj. euron syndikoiduista lainoista, 328 milj. euron joukkovelkakirjalainoista, 289 milj. euron liikkeeseen lasketuista yritystodistuksista ja 474 milj. euron rahalaitoslainoista. Spondalla oli käyttämättömiä rahoituslimiittejä 510 milj. euroa. Sponda-konsernilla oli vakuudellisia lainoja 141,0 milj. euroa eli 4,0 % konsernin taseesta.

Spondalla on kaksi liikkeeseen laskettua hybridilainaa. Vuonna 2008 liikkeeseen lasketun hybridilainan koko on 92,8 milj. euroa ja yhtiö lunastaa sen takaisin 27.6.2013. Uuden, 21.11.2012 liikkeeseen lasketun, hybridilainan koko on 95 milj. euroa, ja yhtiöllä on oikeus lunastaa se takaisin aikaisintaan 5.12.2017. Kesäkuussa 2013 takaisin lunastettavan, 92,8 milj. euron, hybridilainan vaikutus omavaraisuusasteeseen on noin 2,5 %-yksikköä.

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat

Huhtikuussa 2013 Ilmarinen ilmoitti Arvopaperimarkkinalain 9. luvun 5. Pykälän mukaisesti, että 15.4.2013 lukien sen omistusosuus Sponda Oyj:n osakkeista on alittanut 1/20 (5 %) rajan, ja Ilmarisen tämänhetkinen omistus Sponda Oyj:n osakkeista on 0 %.

Huhtikuussa 2013 HC LPN Holding Oy Ab (Hartwall Capital Oy Ab) ilmoitti Arvopaperimarkkinalain 9. luvun 5. pykälän mukaisesti, että 15.4.2013 lukien sen omistusosuus Sponda Oyj:n osakkeista on ylittänyt 1/20 (5 %) rajan, ja Hartwall Capital Oy Ab:n tämänhetkinen omistus Sponda Oyj:n osakkeista on 9,56 %.

Tulevaisuuden näkymät

Sponda arvioi, että vuoden 2013 lopussa sijoituskiinteistöjen vajaakäyttö on vuoden 2012 lopun tasolla. Arvio perustuu jo solmittuihin vuokrasopimuksiin, ja ennustettuihin muutoksiin vuokrasopimuksissa.

Vuoden 2013 vertailukelpoisten nettotuottojen (pl. myynnit) arvioidaan kasvavan hieman vuoteen 2012 verrattuna. Kasvu perustuu Helsingin ydinkeskustan toimitilojen vuokratasojen nousuun ja valmistuviin kiinteistökehityskohteisiin.

Lähiajan riskit ja epävarmuudet

Sponda arvioi, että kuluvan tilikauden riskit säilyvät lähes muuttumattomina verrattuna edelliseen tilikauteen. Keskeisimmät riskit ja epävarmuustekijät aiheutuvat Euroopan talouskriisistä, joka jatkuu edelleen. Kyseiset riskit liittyvät taloudellisen vuokrausasteen laskuun ja vuokralaisten maksukyvyttömyydestä johtuvaan vuokratuottojen menettämiseen sekä Suomessa että Venäjällä.

Suomen talouden kehitykseen vaikuttaa erityisesti Euroopan julkisen talouden velkakriisin jatkuminen. Talouden kasvun hidastuminen voi vaikuttaa Suomen yritysten toimintaan ja sitä kautta lisätä toimitilojen vajaakäyttöä.

Spondan kiinteistökehityskohteissa keskeisimmät riskit liittyvät tilojen vuokrauksen onnistumiseen sekä rakennuskustannusten nousuun. Valmistuvien tilojen mahdollinen vajaakäyttö vaikuttaa koko konsernin vajaakäyttöön ja tätä kautta yhtiön nettotuottoihin negatiivisesti.

Venäjän lainsäädännön ja viranomaiskäytännön erilaisuus Suomeen verrattuna voivat aiheuttaa ylimääräisiä riskejä Spondalle. Liiketoiminta Venäjällä lisää Spondan valuuttakurssiriskiä. Valuuttakurssimuutoksista voi aiheutua kurssitappioita, jotka vaikuttavat negatiivisesti yhtiön tulokseen.

Merkittävät muutokset markkinakoroissa ja marginaaleissa voivat vaikuttaa negatiivisesti Spondan taloudelliseen tulokseen sekä osaltaan hidastaa kiinteistöliiketoiminnan kasvua.

Pääomamarkkinapäivä

Sponda järjestää sijoittajille, analyytikoille ja lehdistölle tarkoitetun pääomamarkkinapäivän Helsingissä 15.5.2013. Tilaisuuden pääteemoina Spondan kuulumisten lisäksi ovat Suomen talous ja kiinteistömarkkinoiden rahoitustilanne Suomessa. Mukana on Spondan edustajien lisäksi alan eri toimijoita, jotka arvioivat kiinteistömarkkinaa omasta näkökulmastaan. Päivän päätteeksi on mahdollisuus tutustua Spondan kiinteistöihin, Citycenteriin ja Fennia-kortteliin, Helsingissä.

3.5.2013
Sponda Oyj
Hallitus

Lisätietoja:

toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020-431 3311 tai 0400-402 653,
talous- ja rahoitusjohtaja Erik Hjelt, puh. 020-431 3318 tai 0400-472 313 ja
viestintä- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020-431 3454 tai
040-527 4462.

Jakelu:

NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälineet
www.sponda.fi

Release attachment: