Sponda Oyj:n OSAVUOSIKATSAUS 1.1.-30.9.2011
Sponda Oyj
Osavuosikatsaus
3.11.2011 klo 8.30
Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.-30.9.2011
Sponda Oyj:n liikevaihto oli tammi-syyskuussa 2011 183,3 (30.9.2010: 173,6) milj. euroa. Ylläpitokulujen ja rahastojen välittömien kulujen jälkeiset nettotuotot nousivat yli 4 %, ja olivat katsauskaudella 131,8 (126,2) milj. euroa. Spondan liikevoitto oli 154,6 (133,2) milj. euroa. Kiinteistöjen taloudellinen vuokrausaste oli edellisen neljänneksen tasolla, 88,2 %.
Toiminnan tulos ja taloudellinen asema 1.1.-30.9.2011 (vertailukausi 1.1.-30.9.2010)
— Liikevaihto kasvoi n. 6 % vertailukaudesta, ja oli 183,3 (173,6) milj. euroa.
— Nettotuotot kasvoivat yli 4 %, ja olivat 131,8 (126,2) milj. euroa.
— Liikevoitto kasvoi 154,6 milj. euroon (133,2 milj. euroa). Liikevoitto sisältää käyvän arvon muutosta 32,9 (11,1) milj. euroa.
— Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,27 (0,28) euroa.
— Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3 128,8 (2 795,9) milj. euroa.
— Nettovarallisuus/osake oli 3,93 (3,63) euroa.
— Taloudellinen vuokrausaste oli 88,2 (87,4) %.
— Tulevaisuuden näkymiä vuodelle 2011 korjattiin hieman vajaakäytön osalta.
— Rahoitustuotot ja kulut olivat -55,2 (-45,1) milj. euroa. Rahoituskuluihin sisältyy 5,7 milj. euroa korkokatto-optioiden realisoitumatonta käyvän arvon muutosta. Ilman korkokatto-optioiden käyvän arvon muutosta rahoitustuotot ja -kulut olivat -49,5 milj. euroa.
Toiminnan tulos ja taloudellinen asema 1.7.-30.9.2011 (vertailukausi
1.7.-30.9.2010)
— Liikevaihto oli 63,1 (57,7) milj. euroa.
— Nettotuotot olivat 47,3 (42,8) milj. euroa.
— Liikevoitto kasvoi 47,1 milj. euroon (40,2 milj. euroa). Liikevoitto sisältää käyvän arvon muutosta 4,6 (1,1) milj. euroa.
— Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,09 (0,09) euroa.
— Rahoitustuotot ja kulut olivat -22,9 (-13,8) milj. euroa. Rahoituskuluihin sisältyy 4,5 milj. euroa korkokatto-optioiden realisoitumatonta käyvän arvon muutosta. Ilman korkokatto-optioiden käyvän arvon muutosta rahoitustuotot ja -kulut olivat -18,5 milj. euroa.
Konsernin tunnusluvut
EPRAn suosituksen mukaiset konsernin tunnusluvut
Toimitusjohtaja Kari Inkinen
Spondan liikevaihto ja nettotuotot kasvoivat odotetusti vuoden 2010 lukuihin verrattuna. Tämä johtuu sekä kiinteistökannan kasvusta että erityisesti prime-kohteiden vuokrien noususta. Taloudellinen vuokrausaste oli edellisen neljänneksen tasolla, ja tarkensimme ennustettamme siten, että vuokrausaste pysyy nykyisellä tasolla myös vuoden 2011 loppuun.
Vuoden 2011 lopussa valmistuu kaksi Spondan kiinteistökehityskohdetta. Oulussa sijaitsevan Zeppelinin kauppakeskuksen laajennus valmistuu aikataulussa marraskuun alussa. Kohde on täyteen vuokrattu. Toinen, Tampereen ydinkeskustassa sijaitseva toimisto- ja liiketilakiinteistö, valmistuu aikataulussa vuoden loppuun mennessä. Kohde on lähes täyteen vuokrattu. Spondan asettama 15 %:n kehityskatetavoite saavutetaan molemmissa kohteissa.
Epävarmuus erityisesti euroalueella on tuonut epävarmuuden myös Suomen talouteen ja sitä kautta Suomessa toimiviin yrityksiin. Toimitilojen kysyntä on jatkunut suhteellisen vilkkaana, mutta muuttopäätöstä harkitaan aiempaa kauemmin. Kiinteistöjen sijainti korostuu selvästi aiempaa enemmän, ja tämä näkyy sekä vuokrausasteessa että vuokratasoissa. Siinä missä Helsingin ja Tampereen ydinkeskustojen toimitilavuokrat ovat edelleen nousseet, ei reuna-alueilla vuokrien nousua ole tapahtunut.
Spondan strategia on kasvaa kannattavasti Suomessa ja Venäjällä. Kasvua ja kannattavuutta haetaan sekä kiinteistöjen ostoista että kiinteistökehityksestä, ja tavoitteena on, että erityisesti nykyisen taloudellisen epävarmuuden vallitessa kasvu rahoitetaan ainakin osittain olemassa olevien kiinteistöjen myynneillä. Tavoitteemme on myydä strategiaan kuulumattomia toimisto- ja logistiikkakiinteistöjä.
Toimintaympäristö – Suomi
Maailmantalouden kehitys näkyy kiinteistömarkkinoilla viiveellä. Pitkittynyt epätietoisuus Euroopan talouden ongelmien ratkaisemisesta on johtanut odottelevaan ilmapiiriin myös kiinteistömarkkinoilla. Epävarmuuden vaikutukset kiinteistömarkkinaan ovat olleet toistaiseksi vähäiset. Alkuvuoden positiivinen vuokrakehitys kuitenkin tasaantunee loppuvuonna. Reuna-alueilla sijaitsevien kohteiden asema markkinoilla heikkenee edelleen seuraavan vuoden aikana valmistuvien uusien tilojen ja korkeahkon vajaakäytön myötä. Ero parempien ja heikompien alueiden välillä kasvaa vallitsevan taloustilanteen jatkuessa.
Suomen talouden ennakoidaan edelleen kasvavan vaikkakin aiempaa hitaammin. Suomen bruttokansantuotteen arvioidaan kasvavan kuluvana vuonna noin 3 %. Inflaation arvioidaan olevan hieman yli 3 % vuonna 2011. Suomen talouden eurooppalaisittain suhteellisen hyvä tilanne luo edellytykset sille, että Suomi pysyy houkuttelevana sijoituskohteena. KTI Kiinteistötieto Oy:n arvion mukaan transaktiovolyymi oli 1,3 mrd euroa tammi-syyskuussa 2011. Vuonna 2010 vastaava luku oli 2,4 mrd euroa. Rahoituksen saatavuus on taloustilanteesta ja tiukentuvasta sääntelystä (Basel III) johtuen vaikeutumassa ja ehdot kiristymässä.
Toimintaympäristö – Venäjä
Venäjän talouden arvioidaan kasvavan yli 4 % vuonna 2011. Talouden kasvua tukevat erityisesti öljyn sekä muiden raaka-aineiden hintojen nousu.
Kiinteistömarkkinat ovat kehittyneet positiivisesti. Toimistojen vajaakäytön odotetaan laskevan Moskovassa. Etenkin hyvistä A-luokan toimistotiloista on puute, mikä on johtanut myös vuokrien nousuun. Cushman & Wakefieldin arvion mukaan tällä hetkellä prime-kiinteistöjen uusien vuokrasopimuksien vuokrat ovat Moskovassa yli USD 1000/m²/vuosi. Nyt rakenteilla olevat toimistotilat valmistuvat vuosina 2012-2013, jonka jälkeen näkyvissä ei ole merkittävää uudisrakentamista Moskovan keskusta-alueelle. Toimistokiinteistöjen vajaakäytön arvioidaan olevan 13 %:n tasolla.
Moskovassa kiinteistöjen tuottovaatimukset ovat laskussa, ja tämän hetken keskimääräinen tuottovaatimus toimistokiinteistöissä on 8-10 %. Transaktiomarkkinoilla kansainväliset sijoittajat ovat tehneet ensimmäiset kaupat sitten finanssikriisin alun.
Pietarissa markkinamuutokset ovat olleet maltillisia, eikä hintojen ja vuokrien nousua ole vielä havaittavissa.
Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuus 1.1.-30.9.2011
Sponda omistaa, vuokraa ja kehittää toimitilakiinteistöjä Suomessa pääkaupunkiseudulla ja suurimmissa kaupungeissa sekä Venäjällä. Spondan toiminnot on jaettu neljään liiketoimintayksikköön: Sijoituskiinteistöt, Kiinteistökehitys, Venäjä sekä Kiinteistörahastot. Sijoituskiinteistöt on jaettu kolmeen segmenttiin: Toimisto- ja liiketilat, Kauppakeskukset sekä Logistiikkakiinteistöt. Muut segmentit ovat Kiinteistökehitys, Venäjä ja Kiinteistörahastot.
Spondan koko kiinteistöomaisuuden yhteenlasketut nettotuotot olivat tammi-syyskuussa 131,8 (126,2) milj. euroa. Toimisto- ja liiketilojen osuus oli 52 %, kauppakeskusten 18 %, logistiikkatilojen 16 %, Venäjä-yksikön 11 % ja Kiinteistörahastot-yksikön 3 %.
Spondalla oli 30.9.2011 yhteensä 202 kiinteistöä, joiden yhteenlaskettu, vuokrattava pinta-ala on n. 1,5 milj. m². Noin 52 % on toimisto- ja liiketilaa, 10 % kauppakeskuksia ja 35 % logistiikkatilaa. Kiinteistöjen pinta-alasta 3 % sijaitsee Venäjällä.
Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot vahvistetaan yhtiön oman kassavirtaperusteisen tuottoarvolaskennan tuloksena. Arviointimenetelmä on kansainvälisten arviointistandardien (IVS) mukainen. Koko kiinteistöjen käyvän arvon laskennassa käytetty aineisto tarkastutetaan vähintään kaksi kertaa vuodessa ulkopuolisella asiantuntijalla, millä varmistetaan laskennassa käytettyjen parametrien ja arvojen perustuvan markkinahavaintoihin.
Vuoden 2011 kolmannen neljänneksen lopussa Spondan kiinteistöjen käyvät arvot arvioitiin yhtiössä sisäisesti sekä Suomessa että Venäjällä. Kiinteistöjen käyvän arvon muutos tammi-syyskuussa 2011 oli 31,3 (8,2) milj. euroa, ja heinä-syyskuussa 3,3 (-0,3) milj. euroa. Positiiviseen arvonmuutokseen vaikuttivat pääasiassa markkinavuokrien muutokset sekä kiinteistökehityksestä saatu kehitysvoitto. Erittely käyvän arvon muutoksista on nähtävissä taulukossa Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta.
Vuokraustoiminta
Taloudellinen vuokrausaste jakautui kiinteistötyypeittäin sekä
maantieteellisesti seuraavasti:
Kauppakeskus-yksikön vuokrausaste heikkeni vuoden toisen neljänneksen tilanteesta n. 0,8 %-yksikköä. Tämä johtui jälleen Citycenterissä olleen toimistovuokralaisen siirtymisestä Spondan toiseen toimistokiinteistöön. Spondan kiinteistöt luokitellaan pääkäyttötarkoituksen mukaan, mistä johtuen Citycenter kuuluu kokonaisuudessaan kauppakeskuksiin.
Tulevaisuuden näkymät
Sponda arvioi, että vuonna 2011 sijoituskiinteistöjen vajaakäyttö pysyy nykyisellä tasolla vuoden loppuun. Näkymien muutos aiempaan johtuu yleisen taloudellisen tilanteen heikkenemisestä Suomessa ja maailmalla.
Vuoden 2011 nettotuottojen arvioidaan kasvavan yli 4 % vuoteen 2010 verrattuna. Nousun syitä ovat arvioitu vajaakäytön lasku, vuoden aikana valmistuvat kiinteistökehityskohteet ja kiinteistöjen ostot.
Lähiajan riskit ja epävarmuudet
Sponda arvioi, että kuluvalla tilikaudella keskeisimmät riskit ja epävarmuustekijät aiheutuvat talouden ennakoitua hitaammasta kasvusta, ja liittyvät taloudellisen vuokrausasteen laskuun sekä vuokralaisten maksukyvyttömyydestä johtuvaan vuokratuottojen menettämiseen.
Suomen talous kehittyy edelleen positiivisesti, mutta maailmantalouden epävarmuus voi kuitenkin vaikuttaa Suomen talouteen sekä yritysten toimintaan ja sitä kautta lisätä toimitilojen vajaakäyttöä.
Spondan kiinteistökehityskohteissa keskeisimmät riskit liittyvät tilojen vuokrauksen onnistumiseen sekä rakennuskustannusten nousuun. Valmistuvien tilojen mahdollinen vajaakäyttö vaikuttaa koko konsernin vajaakäyttöön ja tätä kautta yhtiön nettotuottoihin negatiivisesti.
Venäjän lainsäädännön ja viranomaiskäytännön erilaisuus Suomeen verrattuna voivat aiheuttaa ylimääräisiä riskejä Spondalle. Liiketoiminta Venäjällä lisää Spondan valuuttakurssiriskiä. Valuuttakurssimuutoksista voi aiheutua kurssitappioita, jotka vaikuttavat negatiivisesti yhtiön tulokseen.
3.11.2011
Sponda Oyj
Hallitus
Lisätietoja:
toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020-431 3311 tai 0400-402 653,
talous- ja rahoitusjohtaja Erik Hjelt, puh. 020-431 3318 tai 0400-472 313 ja
viestintä- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020-431 3454 tai 040-527 4462.
Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälineet
Release attachment: