Sponda Oyj:n OSAVUOSIKATSAUS 1.1.-30.6.2012
Sponda Oyj
Osavuosikatsaus
3.8.2012, klo 8.30
Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.-30.6.2012
Toiminnan tulos ja taloudellinen asema 1.1.-30.6.2012 (vertailukausi
1.1.-30.6.2011)
-- Liikevaihto kasvoi 10 %, ja oli 132,3 (120,2) milj. euroa.
-- Nettotuotot kasvoivat 12 % vertailukaudesta, 94,6 (84,5) milj. euroon.
-- Liikevoitto oli 92,9 (107,4) milj. euroa. Lukuun sisältyy arvonmuutosta 8,8
(28,3) milj. euroa.
-- Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,18 (0,18) euroa.
-- Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3 233,9 (3 098,5) milj. euroa.
-- Nettovarallisuus/osake oli 4,03 (3,92) euroa.
-- Taloudellinen vuokrausaste nousi 88,9 (88,2) %:iin.
-- Tulevaisuuden näkymät pysyvät muuttumattomina.
-- Nettorahoituskulut olivat katsauskauden aikana -29,8(-32,4) milj. euroa.
Rahoitustuottoihin ja -kuluihin sisältyy 2,5 (-1,0) milj. euroa
johdannaisten realisoitumatonta käyvän arvon muutosta. Ilman mainittua
käyvän arvon muutosta rahoitustuotot ja -kulut olivat -32,3 (-31,3) milj.
euroa.
Toiminnan tulos ja taloudellinen asema 1.4.-30.6.2012 (vertailukausi
1.4.-30.6.2011)
-- Liikevaihto oli 66,2 (61,6) milj. euroa.
-- Nettotuotot olivat 48,5 (44,9) milj. euroa.
-- Liikevoitto oli 49,2 milj. euroa (70,0 milj. euroa). Liikevoitto sisältää
käyvän arvon muutosta 6,0 (25,2) milj. euroa.
-- Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,10 (0,11) euroa.
-- Rahoitustuotot ja kulut olivat -15,7 (-19,8) milj. euroa.
Rahoitustuottoihin ja -kuluihin sisältyy -0,2 milj. euroa johdannaisten
realisoitumatonta käyvän arvon muutosta. Ilman mainittua käyvän arvon
muutosta rahoitustuotot ja -kulut olivat -15,5 milj. euroa.
Konsernin tunnusluvut
4-6/2012 4-6/2011 1-6/2012 1-6/2011 1-12/201
1
--------------------------------------------------------------------------------
Liikevaihto, M 66,2 61,6 132,3 120,2 248,2
Nettotuotot, M 48,5 44,9 94,6 84,5 179,4
Liikevoitto, M 49,2 70,0 92,9 107,4 209,6
Tulos/osake, 0,08 0,13 0,15 0,19 0,39
Operatiivinen 0,10 0,11 0,18 0,18 0,37
kassavirta/osake,
Nettovarallisuus/osake, 4,03 3,92 4,06
Omavaraisuusaste, % 37 38 38
Korkokatekerroin 2,6 2,9 2,7
EPRAn suosituksen mukaiset konsernin tunnusluvut
4-6/20 4-6/20 1-6/20 1-6/20 1-12/20
12 11 12 11 11
--------------------------------------------------------------------------------
EPRA Earnings (operatiivinen tulos), M 20,6 20,0 39,5 37,2 75,4
EPRA Earnings per share (operatiivinen 0,07 0,07 0,14 0,13 0,27
tulos/osake),
EPRA, NAV per share (osakekohtainen 4,82 4,66 4,84
nettovarallisuus),
EPRA, Net Initial Yield, (alkutuotto), 6,49 6,32 6,39
%
EPRA, "topped-up" NIY, (oikaistu 6,50 6,32 6,40
alkutuotto), %
Toimitusjohtaja Kari Inkinen
Spondan vuokraustoiminta jatkaa vahvaa kehitystään. Yhtiön nettotuotot nousivat
noin 12 % vuoden 2011 vastaavaan kauteen verrattuna. Nousu johtuu paitsi
kiinteistöjen ostoista, myös vuokratasojen noususta sekä onnistuneista
vuokrauksista. Olen erityisen iloinen Spondan sijoituskiinteistöjen
taloudellisen vuokrausasteen positiivisesta kehityksestä. Varsinkin
toimistotilojen osalta kehitys on ollut hyvä ottaen huomioon markkinatilanne.
Spondan taloudellinen vuokrausaste oli kesäkuun lopussa 88,9 %.
Yleinen taloustilanne heijastuu myös kiinteistömarkkinaan, ja arvioin
pääkaupunkiseudun kiinteistöjen vajaakäytön laskun tasaantuneen. Helsingin
ydinkeskustassa toimisto- ja liiketilojen kysyntä jatkuu kuitenkin hyvänä, ja
vuokratkin pitävät tasonsa. Kiinteistöjen sijainti on korostunut entisestään,
ja uskonkin Spondan kiinteistöjen hyvän sijainnin olevan meille kilpailuetu
kiristyvässä markkinatilanteessa.
Käynnissä olevat kiinteistökehityshankkeet, Citycenter sekä Ruoholahden
toimistotalo, etenevät aikataulussa. Citycenterissä rakennetaan parhaillaan
viimeistä vaihetta, jossa rakennetaan liiketiloja kiinteistön Keskuskadun
puolelle.
Ennen investointipäätöksen tekemistä Ratinan kauppakeskuksen osalta odotamme
edelleen tyydyttävän ennakkovuokraustason saavuttamista.
Toimintaympäristö Suomi
Euroalueen talouden kehitys jatkuu epävakaana pankkien tukitarpeen
lisääntyessä. Epävarmuus näkyy myös Suomen kansantaloudessa, jonka ennustetaan
supistuvan tilapäisesti tämän vuoden lopussa. Seuraaville vuosille ennustetaan
hidasta kasvua. Euroopan mittakaavassa Suomen talouden näkymät ovat vakaat,
josta kertoo kesäkuun lopulla vahvistettu toinen AAA-luottoluokitus (Fitch).
Kiinteistömarkkinoilla varovaisuus on pitkittänyt myyntiprosesseja.
Markkinoilla on tarjolla hyviä kohteita, mutta kauppojen toteutuminen kestää
kauan. Kiinteistökauppoja on tehty ensimmäisen puolen vuoden aikana noin 0,95
mrd eurolla. Kahtena edellisenä vuotena alkuvuoden volyymi oli samaa
suuruusluokkaa, joten tämänkin vuoden transaktiovolyymi on jäämässä alhaiseksi.
Helsingin prime-alueiden toimistojen vajaakäyttöasteet ja tuottovaatimukset
ovat olleet laskussa jo pitkälti toista vuotta. Samanaikaisesti vuokratasot
ovat kehittyneet positiivisesti. Valmistuvan uudistuotannon ja talouden
näkymien johdosta vajaakäyttöasteen ennakoidaan kuitenkin olevan kääntymässä
nousuun useimmilla alueilla. Vuokrien nousu ja tuottovaatimusten lasku
tasaantuvat samalla.
Vuokrakysyntä on pysynyt tasaisena alkuvuoden ja kysynnän oletetaan jatkuvan
samanlaisena myös loppuvuoden. Kysynnän kasvua ei vaatimattoman
talouskehityksen takia ole odotettavissa tälle vuodelle. Keskustan vuokratasot
nousevat KTI:n arvion mukaan noin 4 % kuluvan vuoden aikana. Keskustan
vuokramarkkinaan tulee lähivuosina vaikuttamaan Töölönlahden uusi
toimistokeskittymä, jonka aiheuttaman vuokralaiskierron myötä noin 40.000
m²:lle etsitään uusia vuokralaisia.
Toimintaympäristö Venäjä
Suomen Pankin mukaan Venäjän bruttokansantuote kasvoi 4,3 % vuonna 2011. Vuoden
2012 ja 2013 ennusteet ovat pysyneet ennallaan eli 3,7 %:ssa. Yksityinen
kulutus on keskeinen tekijä lähivuosien kasvussa.
Kiinteistökauppa on edelleen käynyt vilkkaana, joskaan ei vuoden 2011
ennätystahtiin. Transaktiovolyymi vuoden ensimmäisellä puoliskolla on noin 2,4
mrd dollaria, kun se viime vuonna vastaavaan aikaan oli noin 3,6 mrd dollaria
(JLL).
Moskovan toimistojen vajaakäyttöasteen laskevan trendin ennakoidaan jatkuvan
loppuvuoden, koska uudistuotanto ei vastaa kasvavaa kysyntää. Vajaakäyttö on
ollut alkuvuodesta laskussa kaikilla osamarkkinoilla. Tällä hetkellä Moskovan
keskustassa sijaitsevien kiinteistöjen vajaakäyttöaste on 9 % (CBRE) ja
keskimääräinen vajaakäyttöaste on noin 12 %:n tasolla. Vuokratasojen
ennakoidaan nousevan vajaakäyttöasteen laskun myötä.
Nyt rakenteilla olevat toimistotilat valmistuvat vuosina 2012-2013, jonka
jälkeen näkyvissä ei ole merkittävää uudisrakentamista Moskovan
keskusta-alueelle. Jatkossa uudistuotanto tulee keskittymään kolmannen kehätien
ulkopuolelle. Huolimatta uudistuotannon kohdistumisesta etäämmälle keskustasta,
tulee keskusta-alue pitämään asemansa vuokramarkkinoilla.
Pietarissa markkinamuutokset ovat olleet maltillisia. Vajaakäyttöaste on
alkuvuodesta laskenut B-luokan kohteissa ja pysynyt ennallaan A-luokan
kohteissa. Vuokratasot ovat vastaavasti nousseet B-luokan kohteissa ja pysyneet
entisellään A-luokan kohteissa. Vuokrissa ei ole vastaavaa nousupainetta kuin
Moskovassa, koska kysyntä on vähäisempää ja uutta tilaa on pian tulossa
suhteellisen paljon, kun 2009 ja 2010 aloitetut kohteet valmistuvat.
Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuus 1.1.-30.6.2012
Sponda omistaa, vuokraa ja kehittää toimitilakiinteistöjä Suomessa
pääkaupunkiseudulla ja suurimmissa kaupungeissa sekä Venäjällä. Spondan
toiminnot on jaettu neljään liiketoimintayksikköön: Sijoituskiinteistöt,
Kiinteistökehitys, Venäjä sekä Kiinteistörahastot. Sijoituskiinteistöt on
jaettu kolmeen segmenttiin: Toimisto- ja liiketilat, Kauppakeskukset sekä
Logistiikkakiinteistöt. Muut segmentit ovat Kiinteistökehitys, Venäjä ja
Kiinteistörahastot.
Spondan koko kiinteistöomaisuuden yhteenlasketut nettotuotot olivat vuoden 2012
ensimmäisellä puoliskolla 94,6 (84,5) milj. euroa. Toimisto- ja liiketilojen
osuus oli 53 %, kauppakeskusten 17 %, logistiikkatilojen 16 %, Venäjä-yksikön
11 % ja Kiinteistörahastot-yksikön 3 %.
Spondalla oli 30.6.2012 yhteensä 202 kiinteistöä, joiden yhteenlaskettu,
vuokrattava pinta-ala on n. 1,5 milj. m². Noin 51 % on toimisto- ja liiketilaa,
11 % kauppakeskuksia ja 35 % logistiikkatilaa. Kiinteistöjen pinta-alasta 3 %
sijaitsee Venäjällä.
Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot vahvistetaan yhtiön oman
kassavirtaperusteisen tuottoarvolaskennan tuloksena. Arviointimenetelmä on
kansainvälisten arviointistandardien (IVS) mukainen. Koko kiinteistöjen käyvän
arvon laskennassa käytetty aineisto tarkastutetaan vähintään kaksi kertaa
vuodessa ulkopuolisella asiantuntijalla, millä varmistetaan laskennassa
käytettyjen parametrien ja arvojen perustuvan markkinahavaintoihin.
Kesäkuun 2012 lopussa Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot arvioi
ulkopuolinen arvioitsija sekä Suomessa että Venäjällä. Sijoituskiinteistöjen
käyvän arvon muutos oli tammi-kesäkuussa 4,7 (27,9) milj. euroa ja
huhti-kesäkuussa 3,7 (26,2) milj. euroa. Positiiviseen arvonmuutokseen Suomessa
vaikuttivat pääasiassa onnistuneet vuokraukset ja markkinavuokrien muutokset.
Positiivinen arvonmuutos Venäjällä aiheutui lähes kokonaan valuuttakurssien
muutoksista. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrityksen Suomessa tekee
Catella Property Oy ja Venäjällä CB Richard Ellis. Lausunnot kiinteistöjen
arvonmäärityksistä ovat Spondan internet-sivuilla.
Muutokset Spondan sijoituskiinteistöomaisuuteen jakautuivat seuraavasti:
Spondan Yhteens Toimisto- Kauppa- Logis- Kiin-tei Venäjä
sijoituskiinteistöt ä ja keskuks tiikka stö-kehi
yhteensä, liike-tila et tys
1.1.-30.6.2012 t
M
Vuokratuotot 129,1 71,7 21,1 22,4 0,3 13,6
Ylläpitokulut -36,9 -20,3 -5,1 -7,4 -0,9 -3,2
--------------------------------------------------------------------------------
Nettovuokratuotot 92,2 51,3 16,1 15,0 -0,7 10,4
Sijoituskiinteistöt 3 165,7 1 644,0 586,1 449,0 262,0 224,6
1.1.2012
Aktivoidut korot 2012 0,3 0,1 0,0 0,0 0,2 0,0
Hankinnat 52,8 15,3 0,0 0,0 0,0 37,5
Investoinnit 24,3 14,1 1,1 0,7 8,2 0,2
Siirrot segmenttien 0,0 -1,5 0,0 0,0 1,5 0,0
välillä
Myynnit -13,9 -1,1 -0,6 0,0 -12,1 0,0
Käyvän arvon muutos 4,7 10,7 -3,0 -5,3 -1,3 3,5
--------------------------------------------------------------------------------
Sijoituskiinteistöt 3 233,9 1 681,6 583,6 444,3 258,7 265,8
30.6.2012
Käyvän arvon muutos % 0,1 0,7 -0,5 -1,2 -0,5 1,6
Painotettu laskennassa 6,9 6,4 5,9 8,1 9,8
käytetty keskimääräinen
tuottovaatimus-%
Painotettu laskennassa 6,7
käytetty keskimääräinen
tuottovaatimus-% Suomi
Vuokraustoiminta
Taloudellinen vuokrausaste jakautui kiinteistötyypeittäin sekä
maantieteellisesti seuraavasti:
Kiinteistön tyyppi 30.6.2012 31.3.2012 31.12.2011 30.9.2011 30.6.2011
Toimisto- ja liiketilat, 89,2 88,7 88,4 88,6 88,5
%
Kauppakeskukset 93,8 93,9 94,1 93,5 94,3
Logistiikka, % 78,0 78,1 78,1 78,3 78,3
Venäjä % 99,0 98,7 98,7 98,8 98,3
Koko kiinteistökanta, % 88,9 88,4 88,2 88,2 88,2
Maantieteellinen alue 30.6.2012 31.3.2012 31.12.2011 30.9.2011 30.6.2011
Helsingin kantakaupunki, 87,8 87,9 85,6 86,8 86,7
%
Pääkaupunkiseutu, % 86,2 85,6 86,2 86,0 86,0
Turku, Tampere, Oulu, % 94,2 94,3 96,1 95,3 95,7
Venäjä, % 99,0 98,7 98,7 98,8 98,3
Koko kiinteistökanta, % 88,9 88,4 88,2 88,2 88,2
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Heinäkuussa 2012 Sponda perusti uuden kiinteistörahaston, Sponda Fund III:n,
jonka pääasiallisina sijoituskohteina ovat Suomen kasvukeskuksissa sijaitsevat
logistiikka- ja teollisuuskiinteistöt. Rahaston tavoitekoko on 170 milj. euroa.
Rahaston noin 90 milj. euron lähtösijoitussalkku koostuu kiinteistörahaston
osakkaiden myymistä kiinteistöistä. Sponda myi rahastolle
logistiikkakiinteistöjä 32,5 milj. euron arvosta. Kaupalla ei ole Spondalle
tulosvaikutusta.
Spondan omistusosuus rahastosta on noin 38 %. Muut rahastossa mukana olevat
sijoittajat ovat Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma ja Keskinäinen
Eläkevakuutusyhtiö Etera. Kotimaisille institutionaalisille sijoittajille
suunnatun rahaston ja sen kiinteistöjen hallinnoinnista vastaa Sponda.
Tulevaisuuden näkymät
Sponda arvioi, että vuoden 2012 lopussa sijoituskiinteistöjen vajaakäyttö on
vuoden 2011 lopun tasolla. Arvio perustuu tiedossa oleviin muutoksiin
vuokrasopimuskannassa ja jo solmittuihin vuokrasopimuksiin.
Vuoden 2012 vertailukelpoisten (pois lukien mahdolliset kiinteistöjen myynnit)
nettotuottojen arvioidaan kasvavan maltillisesti vuoteen 2011 verrattuna.
Nousun syitä ovat vuonna 2011 tehdyt kiinteistöjen ostot sekä valmistuneet
kiinteistökehityskohteet.
Lähiajan riskit ja epävarmuudet
Sponda arvioi, että kuluvalla tilikaudella keskeisimmät riskit ja
epävarmuustekijät aiheutuvat Euroopan talouskriisistä, ja liittyvät
taloudellisen vuokrausasteen laskuun sekä vuokralaisten maksukyvyttömyydestä
johtuvaan vuokratuottojen menettämiseen.
Suomen talouden kehitykseen vaikuttaa erityisesti Euroopan julkisen talouden
velkakriisin jatkuminen. Talouden kasvun kutistuminen voi vaikuttaa Suomen
yritysten toimintaan ja sitä kautta lisätä toimitilojen vajaakäyttöä.
Spondan kiinteistökehityskohteissa keskeisimmät riskit liittyvät tilojen
vuokrauksen onnistumiseen sekä rakennuskustannusten nousuun. Valmistuvien
tilojen mahdollinen vajaakäyttö vaikuttaa koko konsernin vajaakäyttöön ja tätä
kautta yhtiön nettotuottoihin negatiivisesti.
Venäjän lainsäädännön ja viranomaiskäytännön erilaisuus Suomeen verrattuna
voivat aiheuttaa ylimääräisiä riskejä Spondalle. Liiketoiminta Venäjällä lisää
Spondan valuuttakurssiriskiä. Valuuttakurssimuutoksista voi aiheutua
kurssitappioita, jotka vaikuttavat negatiivisesti yhtiön tulokseen.
3.8.2012
Sponda Oyj
Hallitus
Lisätietoja:
toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020-431 3311 tai 0400-402 653,
talous- ja rahoitusjohtaja Erik Hjelt, puh. 020-431 3318 tai 0400-472 313 ja
viestintä- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020-431 3454 tai
040-527 4462.
Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälineet
www.sponda.fi
Release attachment: