Sponda Oyj:n OSAVUOSIKATSAUS 1.1.-30.6.2011
Sponda Oyj
Osavuosikatsaus
5.8.2011, klo 8.40
Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.-30.6.2011
Sponda Oyj:n liikevaihto oli vuoden 2011 ensimmäisen kuuden kuukauden aikana 120,2 milj. euroa (30.6.2010: 115,9 milj. euroa). Ylläpitokulujen ja rahastojen välittömien kulujen jälkeiset nettotuotot nousivat 84,5 (83,4) milj. euroon. Spondan liikevoitto oli 107,4 (93,0) milj. euroa. Kiinteistökannan taloudellinen vuokrausaste säilyi edellisen neljänneksen tasolla, ja oli 88,2 % (87,3 %).
Toiminnan tulos ja taloudellinen asema 1.1.-30.6.2011 (vertailukausi 1.1.-30.6.2010)
— Liikevaihto kasvoi n. 4 % vertailukaudesta, ja oli 120,2 (115,9) milj. euroa.
— Nettotuotot olivat 84,5 (83,4) milj. euroa.
— Liikevoitto kasvoi 107,4 milj. euroon (93,0 milj. euroa). Liikevoitto sisältää käyvän arvon muutosta 28,3 (10,0) milj. euroa, ja Ovenian osakkeiden myynnistä aiheutunutta myyntivoittoa 7,8 milj. euroa.
— Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,18 (0,19) euroa.
— Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3 098,5 (2 798,0) milj. euroa.
— Nettovarallisuus/osake oli 3,92 (3,55) euroa.
— Taloudellinen vuokrausaste oli 88,2 (87,3) %.
— Tulevaisuuden näkymät vuodelle 2011 pysyvät muuttumattomina, nettotuottojen loppuvuoden kasvua tarkennettiin.
Toiminnan tulos ja taloudellinen asema 1.4.-30.6.2011 (vertailukausi 1.4.-30.6.2010)
— Liikevaihto oli 61,6 (58,3) milj. euroa.
— Nettotuotot olivat 44,9 (43,0) milj. euroa.
— Liikevoitto kasvoi 70,0 milj. euroon (56,7 milj. euroa). Liikevoitto sisältää käyvän arvon muutosta 25,2 (10,1) milj. euroa.
— Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,11 (0,11) euroa.
Konsernin tunnusluvut
EPRAn suosituksen mukaiset konsernin tunnusluvut
Toimitusjohtaja Kari Inkinen
Spondan nettotuotot kasvoivat sekä edelliseen neljännekseen että vuoden 2010 nettotuottoihin verrattuna, ja kasvun arvioidaan jatkuvan vuoden loppuun asti. Ylläpitokulut laskivat alkuvuoden nousun jälkeen. Vajaakäyttö oli edellisen neljänneksen tasolla, mutta uskomme että vuoden 2011 loppuun mennessä saamme vajaakäyttöä pienennettyä.
Sijoituskiinteistöjemme käyvän arvon muutos oli toisella neljänneksellä 26,2 milj. euroa. Muutos johtui pääasiassa markkinavuokrien noususta ja tuottovaatimusten laskusta. Erityisen voimakasta kiinteistöjen arvonnousu oli Venäjällä.
Helsingin ydinkeskustan toimitilojen kysyntä on ollut vilkasta ja vuokrat ovat nousseet melko nopeasti. Yritykset ovat kiinnostuneita aiempaa laadukkaammista toimitiloista. Lisääntynyt kysyntä on kuitenkin vielä melko altis euroalueen ja Suomen viennin sekä tuonnin mahdollisille ongelmille.
Spondan strategiana on jatkossakin kasvaa kannattavasti. Tämä tarkoittaa sitä, että Suomessa keskitymme kiinteistökehityshankkeisiin sekä nykyisen kiinteistökannan kehittämiseen myymällä ei-strategisilla alueilla sijaitsevia kiinteistöjä ja jatkamalla prime-kohteiden ostamista. Lisäksi investoimme 1-2 % kiinteistösalkkumme arvosta strategisten kohteidemme ylläpitoon ja modernisointiin. Venäjällä etsimme potentiaalisia ostokohteita lähinnä toimisto- ja liiketilakiinteistöistä. Tavoitteemme on yhä sijoittaa Venäjälle 10-20 % yhtiön taseesta. Otamme kuitenkin huomioon Venäjän markkinoiden epävakaan luonteen, emmekä ole asettaneet sijoituksille tarkkaa aikarajaa.
Toimintaympäristö – Suomi
Suomen bruttokansantuotteen arvioidaan kasvavan kuluvana vuonna hieman alle 4 %. Kasvu tulee pääasiassa teollisuustuotannosta sekä rakentamisen volyymin noususta. Inflaation arvioidaan olevan 3,5-4,0 % vuonna 2011.
Toimistotilojen vuokrat ovat nousseet etenkin Helsingin keskustassa ja muilla prime-alueilla. Myös logistiikkatilojen prime-vuokrat ovat nousseet maltillisesti. KTI Kiinteistötieto Oy:n mukaan toimistovuokrien nousu on yli 6 % Helsingin ydinkeskustassa. Pääkaupunkiseudun reuna-alueilla korkea vajaakäyttö estää vuokrien nousun.
Suomen talous kehittyy edelleen positiivisesti, ja tämä heijastuu myös toimitilamarkkinoille. Maailmantalouden epävarmuus voi kuitenkin vaikuttaa Suomen talouteen sekä yritysten toimintaan ja sitä kautta toimitilojen vajaakäyttöön negatiivisesti.
Toimintaympäristö – Venäjä
Venäjän talouden arvioidaan kasvavan yli 4 % vuonna 2011. Talouden kasvua tukevat erityisesti öljyn sekä muiden raaka-aineiden hintojen nousu.
Myös kiinteistömarkkinat ovat kehittyneet positiivisesti. Toimistojen vajaakäytön odotetaan laskevan Moskovassa. Etenkin hyvistä A-luokan toimistotiloista on puute, mikä on johtanut myös vuokrien nousuun. Cushman & Wakefieldin arvion mukaan tämän hetkiset prime-kiinteistöjen vuokrasopimukset solmitaan Moskovassa yli USD 1000/m²/vuosi hintaan. Nyt rakenteilla olevat toimistotilat valmistuvat vuosina 2012-2013, jonka jälkeen näkyvissä ei ole merkittävää uudisrakentamista Moskovan keskusta-alueelle. Toimistokiinteistöjen vajaakäytön arvioidaan olevan 13 %:n tasolla.
Moskovassa kiinteistöjen tuottovaatimukset ovat laskussa, ja tämän hetken keskimääräinen tuottovaatimus toimistokiinteistöissä on 9-10,5 %. Transaktiomarkkina odottaa yhä ulkomaalaisia sijoittajia, lähes kaikki kiinteistökaupat on edelleen tehty paikallisten toimijoiden kesken.
Pietarissa markkinamuutokset ovat olleet maltillisia, eikä hintojen ja vuokrien nousua ole vielä havaittavissa.
Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuus 1.1.-30.6.2011
Sponda omistaa, vuokraa ja kehittää toimitilakiinteistöjä Suomessa pääkaupunkiseudulla ja suurimmissa kaupungeissa sekä Venäjällä. Spondan toiminnot on jaettu neljään liiketoimintayksikköön: Sijoituskiinteistöt, Kiinteistökehitys, Venäjä sekä Kiinteistörahastot. Sijoituskiinteistöt on jaettu kolmeen segmenttiin: Toimisto- ja liiketilat, Kauppakeskukset sekä Logistiikkakiinteistöt. Muut segmentit ovat Kiinteistökehitys, Venäjä ja Kiinteistörahastot.
Spondan koko kiinteistöomaisuuden yhteenlasketut nettotuotot olivat tammi-kesäkuussa 84,5 (83,4) milj. euroa. Toimisto- ja liiketilojen osuus oli 52 %, kauppakeskusten 18 %, logistiikkatilojen 16 %, Venäjä-yksikön 11 % ja Kiinteistörahastot-yksikön 3 %.
Spondalla oli 30.6.2011 yhteensä 202 kiinteistöä, joiden yhteenlaskettu, vuokrattava pinta-ala on n. 1,5 milj. m². Noin 52 % on toimisto- ja liiketilaa, 9 % kauppakeskuksia ja 36 % logistiikkatilaa. Kiinteistöjen pinta-alasta 3 % sijaitsee Venäjällä.
Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot vahvistetaan yhtiön oman kassavirtaperusteisen tuottoarvolaskennan tuloksena. Arviointimenetelmä on kansainvälisten arviointistandardien (IVS) mukainen. Koko kiinteistöjen käyvän arvon laskennassa käytetty aineisto tarkastutetaan vähintään kaksi kertaa vuodessa ulkopuolisella asiantuntijalla, jolla varmistetaan laskennassa käytettyjen parametrien ja arvojen perustuvan markkinahavaintoihin.
Vuoden 2011 toisen neljänneksen lopussa Spondan kiinteistöjen käyvät arvot arvioi ulkopuolinen arvioitsija. Kiinteistöjen käyvän arvon muutos tammi-kesäkuussa 2011 oli 27,9 (8,5) milj. euroa, ja huhti-kesäkuussa 26,2 (9,7) milj. euroa. Positiiviseen arvonmuutokseen vaikuttivat pääasiassa markkinavuokrien muutokset sekä tuottovaatimusten aleneminen. Erittely käyvän arvon muutoksista on nähtävissä taulukossa Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrityksen Suomessa arvioi Catella Property Oy ja Venäjällä CB Richard Ellis. Lausunnot sekä Suomen että Venäjän kiinteistöjen arvonmäärityksistä ovat Spondan internet-sivuilla www.sponda.fi >sijoittajat>taloudellinen kehitys.
Vuokraustoiminta
Taloudellinen vuokrausaste jakautui kiinteistötyypeittäin sekä maantieteellisesti seuraavasti:
Kauppakeskus-yksikön vuokrausaste heikkeni vuoden ensimmäisen neljänneksen tilanteesta n. 3 %-yksikköä. Tämä johtui City-Centerissä olleen toimistovuokralaisen siirtymisestä Spondan toisaalla sijaitsevaan toimistokiinteistöön. Spondan kiinteistöt luokitellaan pääkäyttötarkoituksen mukaan, mistä johtuen City-Center kuuluu kokonaisuudessaan kauppakeskuksiin.
Spondan osake ja osakkeenomistajat
Spondan osakkeen painotettu keskikurssi tammi-kesäkuussa 2011 oli 3,90 euroa. Korkein noteeraus osakkeelle NASDAQ OMX Helsinki Oy:ssä oli 4,12 euroa ja alin 3,51 euroa. Osakkeita vaihdettiin katsauskauden aikana 58,9 milj. Kappaletta 229,7 milj. eurolla. Osakkeen päätöskurssi 30.6.2011 oli 4,01 euroa, ja yhtiön osakekannan markkina-arvo oli 1 089,2 milj. euroa.
Varsinainen yhtiökokous valtuutti 16.3.2011 hallituksen omien osakkeiden hankintaan, ja valtuutus on voimassa seuraavaan varsinaiseen yhtiökokoukseen asti. Spondan hallitus päätti antaa osana Fennia-korttelin kauppahintaa Suomi-yhtiölle suunnatulla annilla 5.500.000 uutta Spondan osaketta tämän osakeantivaltuuden perusteella. Suomi-yhtiö merkitsi kaikki osakkeet 4,00 euron osakekohtaisella merkintähinnalla. Uudet osakkeet otettiin arvo-osuusjärjestelmään ja julkisen kaupan kohteeksi Nasdaq OMX Helsinki Oy:n pörssilistalla 6.5.2011.
Tammi-kesäkuussa 2011 Sponda teki liputusilmoituksen seuraavasti:
— 29.4.2011: Solidium Oy ilmoitti, että sen omistamat osakkeet edustavat
14,89 % Sponda Oyj:n osakepääomasta ja äänimäärästä.
Tulevaisuuden näkymät
Sponda arvioi, että vuonna 2011 sijoituskiinteistöjen vajaakäyttö jatkaa laskuaan. Arvio perustuu ennustettuun Suomen talouden kasvuun vuonna 2011 sekä prime-alueiden parantuneeseen kysyntään.
Vuoden 2011 nettotuottojen arvioidaan kasvavan yli 4 % vuoteen 2010 verrattuna. Nousun syitä ovat arvioitu vajaakäytön lasku, vuoden aikana valmistuvat kiinteistökehityskohteet ja kiinteistöjen ostot.
Lähiajan riskit ja epävarmuudet
Sponda arvioi, että kuluvalla tilikaudella keskeisimmät riskit ja epävarmuustekijät aiheutuvat talouden ennakoitua hitaammasta kasvusta, ja liittyvät taloudellisen vuokrausasteen laskuun sekä vuokralaisten maksukyvyttömyydestä johtuvaan vuokratuottojen menettämiseen.
Suomen talous kehittyy edelleen positiivisesti, ja se heijastuu myös toimitilamarkkinoille. Maailmantalouden epävarmuus voi kuitenkin vaikuttaa Suomen talouteen sekä yritysten toimintaan ja sitä kautta lisätä toimitilojen vajaakäyttöä.
Spondan kiinteistökehityskohteissa keskeisimmät riskit liittyvät tilojen vuokrauksen onnistumiseen sekä rakennuskustannusten nousuun. Valmistuvien tilojen mahdollinen vajaakäyttö vaikuttaa koko konsernin vajaakäyttöön ja tätä kautta yhtiön nettotuottoihin negatiivisesti.
Venäjän lainsäädännön ja viranomaiskäytännön erilaisuus Suomeen verrattuna voivat aiheuttaa ylimääräisiä riskejä Spondalle. Liiketoiminta Venäjällä lisää Spondan valuuttakurssiriskiä. Valuuttakurssimuutoksista voi aiheutua kurssitappioita, jotka vaikuttavat negatiivisesti yhtiön tulokseen.
5.8.2011
Sponda Oyj
Hallitus
Lisätietoja:
toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020-431 3311 tai 0400-402 653,
talous- ja rahoitusjohtaja Erik Hjelt, puh. 020-431 3318 tai 0400-472 313 ja
viestintä- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020-431 3454 tai 040-527 4462.
Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälineet
Release attachment: