Sponda Oyj:n OSAVUOSIKATSAUS 1.1.2015-31.3.2015
Sponda Oyj
Osavuosikatsaustiedote
5.5.2015, klo 8.30
Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.2015-31.3.2015
YHTEENVETO TAMMI-MAALISKUUSTA 2015 (vertailukausi 1.1.-31.3.2014)
— Konsernin liikevaihto oli 57,2 (63,5) milj. euroa. Lasku johtui pääosin
vuoden 2014 aikana myydyistä kiinteistöistä.
— Nettotuotot olivat 39,6 (44,0) milj. euroa.
— Liikevoitto oli 27,6 (31,7) milj. euroa. Lukuun sisältyy käyvän arvon
muutosta -9,9 (-6,7) milj. euroa.
— Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,08 (0,09) euroa.
— Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3 147,4 (3 253,4) milj. euroa.
— Nettovarallisuus/osake oli 4,50 (4,49) euroa.
— Taloudellinen vuokrausaste oli 86,8 (86,2) %.
KONSERNIN TUNNUSLUVUT
| 1-3/2015 | 1-3/2014 | 1-12/2014 | |
| Liikevaihto, M€ | 57,2 | 63,5 | 246,7 |
| Nettotuotot, M€ | 39,6 | 44,0 | 176,0 |
| Liikevoitto, M€ | 27,6 | 31,7 | 151,7 |
| Tulos/osake, € | 0,04 | 0,04 | 0,24 |
| Operatiivinen kassavirta/osake, € | 0,08 | 0,09 | 0,37 |
| Osakekohtainen oma pääoma, € | 4,50 | 4,49 | 4,65 |
| Omavaraisuusaste*, % | 39,8 | 39,6 | 41,0 |
| Korkokatekerroin | 3,5 | 3,1 | 3,3 |
*) Kauden 1-3/2014 luku on oikaistu IFRIC 21 Julkiset maksut-tulkinnan käyttöönoton johdosta.
EPRAN SUOSITUKSEN MUKAISET TUNNUSLUVUT
| 1-3/2015 | 1-3/2014 | 1-12/2014 | |
| EPRA Earnings (operatiivinen tulos), M€ | 24,9 | 25,3 | 101,6 |
| EPRA Earnings (operatiivinen tulos)/osake, € | 0,09 | 0,09 | 0,36 |
| Oikaistu operatiivinen tulos, M€ | 24,6 | 26,0 | 108,7 |
| Oikaistu operatiivinen tulos/osake, € | 0,09 | 0,09 | 0,38 |
| EPRA, NAV (osakekohtainen nettovarallisuus), € | 5,30 | 5,18 | 5,45 |
| EPRA, NNNAV (oikaistu osakekohtainen nettovarallisuus), € | 4,34 | 4,37 | 4,49 |
| EPRA, Net Initial Yield, (alkutuotto), % | 5,44 | 5,64 | 5,18 |
| EPRA, ”topped-up” NIY, (oikaistu alkutuotto), % | 5,45 | 5,65 | 5,19 |
| EPRA Vacancy rate (vajaakäyttöaste), % | 13,19 | 13,79 | 12,96 |
| EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön, kustannukset), % | 17,26 | ||
| EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön kustannukset), % | 11,96 |
TOIMITUSJOHTAJA KARI INKINEN
Vuoden 2015 ensimmäinen neljännes oli odotusten mukaisesti vakaa. Konsernin taloudellinen vuokrausaste oli vuoden 2014 vertailulukuun nähden yli puoli prosenttiyksikköä korkeampi. Spondan kiinteistöjen käyvän arvon muutos oli-9,9 milj. euroa. Tämä johtui pääosin Venäjän markkinavuokratasojen laskusta.
Ruoholahden toimistorakennushanke valmistui maaliskuussa. Kohde on lähes täyteen vuokrattu. Loput kolme keskeneräistä projektia etenevät aikataulun mukaisesti ja budjetissa. Maaliskuussa päätimme aloittaa Ratinan kauppakeskuksen rakentamisen Tampereelle. Kolmesta rakennuksesta muodostuva kauppakeskus tulee toimimaan Tampereen monipuolisena vapaa-ajan ja viihtymisen keskuksena. Rakentaminen on käynnistynyt, ja kauppakeskus valmistuu keväällä 2018.
TOIMINTAYMPÄRISTÖ – SUOMI
Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan Suomen BKT laski loka-joulukuussa 0,2 % edellisestä vuosineljänneksestä. Koko vuoden 2014 BKT laski 0,1 %.
Valtiovarainministeriön kevään katsauksen mukaan kuluvana vuonna BKT kasvaa 0,5 %. Viennin ennustetaan kasvavan tuontia enemmän. Yksityisen kulutuksen ennakoidaan kasvavan 0,5 % ja työttömyysasteen uskotaan kasvavan 8,8 %:iin.
KTI:n mukaan ensimmäisen neljänneksen transaktiovolyymi oli 0,46 mrd euroa, mikä on noin kolmannes edellisen neljänneksen volyymistä. Kansainvälisten sijoittajien osuus oli 39 %. Asuntoportfolioiden osuus oli suurin sekä kappalemäärissä että volyymissä mitattuina. Transaktiovolyymin odotetaan pysyvän korkeana viime vuoden tapaan.
Jones Lang LaSallen mukaan vuokramarkkina Helsingissä keskustassa pysyi muuttumattomana vuoden ensimmäisellä neljänneksellä. Prime-toimistojen nettovuokrataso oli n. 300 €/m²/vuosi ja tuottovaatimus n. 5,0 %.
TOIMINTAYMPÄRISTÖ – VENÄJÄ
Venäjän bruttokansantuote kasvoi Suomen Pankin ennusteen mukaan 0,6 % vuonna 2014. Kuluvana vuonna BKT:n ennustetaan laskevan 4 %. Syynä talouden supistumiseen ovat öljyn hinnan lasku, yksityisten investointien väheneminen, korkean inflaation pienentämä yksityinen kulutus, supistuva kotimainen kysyntä, tuonnin pienentyminen, ruplan heikkous ja vientitulojen väheneminen.
Investointimarkkina jatkui vaisuna edellisen neljänneksen tapaan. CBRE:n alustavien tietojen mukaan volyymiksi muodostui noin 0,4 mrd dollaria, mikä on 25 % enemmän kuin vuoden 2014 viimeisellä neljänneksellä. Moskovan osuus volyymistä oli 96 % ja Pietarin 4 %. Noin 88 % volyymistä tulee toimistokaupoista ja vain 9 % liiketilojen kaupoista.
CBRE:n ennakkotietojen mukaan Moskovan toimistojen keskimääräinen vajaakäyttöaste nousi alkuvuodesta 17 %:iin. Maaliskuun lopussa A-luokan tilojen vajaakäyttöaste oli 27,4 % ja B-luokan 13,6 %. Heikentynyt kysyntä ja massiivinen uudistuotanto luovat painetta vajaakäytön nousuun ja vuokrien laskuun.
Vuoden 2014 aikana Moskovaan valmistui 1,4 milj. m² uutta toimistotilaa. CBRE:n tietojen mukaan rakentamistahti jatkuu samanlaisena vuonna 2015.
LIIKETOIMINTA JA KIINTEISTÖOMAISUUS 1.1.-31.3.2015
Maaliskuun 2015 lopussa Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot arvioitiin sisäisesti sekä Suomessa että Venäjällä. Sisäisessä arvioinnissa tuottovaatimuksiin ei tehty muutoksia. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli -9,9 (-6,7) milj. euroa. Spondan Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen arvo oli investointien jälkeen vakaa. Venäjällä sijaitsevien kiinteistöjen negatiivinen käyvän arvon muutos aiheutui puolestaan markkinavuokrien laskusta. Erittely käyvän arvon muutoksista on nähtävissä taulukossa ”Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta”.
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta
M€
| 1-3/15 | 1-3/14 | 1-12/14 | |
| Tuottovaatimusten muutokset (Suomi) | 0,0 | 0,0 | 15,7 |
| Tuottovaatimusten muutokset (Venäjä) | 0,0 | 0,0 | -10,0 |
| Kiinteistökehityksen hankkeista saatu kehitysvoitto | 1,1 | 0,0 | 5,5 |
| Ajanmukaistamisinvestoinnit | -11,0 | -5,4 | -42,0 |
| Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Suomi) | 9,2 | 5,4 | 40,3 |
| Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Venäjä) | -12,5 | -7,2 | -19,3 |
| Valuuttakurssien muutos | 3,3 | -1,2 | 5,9 |
| Sijoituskiinteistöt yhteensä | -9,9 | -8,5 | -3,9 |
| Kiinteistörahastot | 0,0 | 0,1 | -1,8 |
| Kiinteistörahastojen realisoituneet voitto-osuudet | 0,0 | 1,7 | 5,5 |
| Konserni yhteensä | -9,9 | -6,7 | -0,2 |
Sponda on määritellyt sijoituskiinteistöjen käyvät arvot yhtiön vakiintuneiden laatimisperiaatteiden mukaisesti. Venäjän taloustilanteen, pakotteiden ja ruplan voimakkaiden kurssimuutosten takia arvostukseen liittyy tavanomaista enemmän epävarmuutta. Epävarmuutta lisää erityisesti vertailukauppojen puute, vuokralaisten kanssa sovittavat muutokset vuokrasopimuksiin ja ruplan yleistyminen sopimusvaluuttana.
VUOKRAUSTOIMINTA
Sponda laskee kiinteistöjensä nettovuokratuottojen kehityksen yhtiön kaksi vuotta omistamassa vertailukelpoisessa kiinteistösalkussa EPRAn suositusten mukaisesti (nk. like-for-like net rental growth). Tämä oli toimistokiinteistöissä 0,7 (1,1) %, kauppakeskuksissa 0,5 (2,1) %, logistiikkakiinteistöissä 15,5 (2,9) % ja Venäjän kiinteistöissä -7,2 (-13,2) %. Venäjän like-for-like -luku on oikaistu valuuttakurssimuutoksilla vastaamaan paremmin todellista muutosta. Kaikki Spondan vuokrasopimukset Suomessa on sidottu elinkustannusindeksiin.
Taloudellinen vuokrausaste jakautui kiinteistötyypeittäin sekä maantieteellisesti seuraavasti:
| Kiinteistön tyyppi | 31.3.15 | 31.12.14 | 30.9.14 | 30.6.14 | 31.3.14 |
| Toimistokiinteistöt, % | 87,9 | 88,5 | 88,3 | 87,9 | 88,2 |
| Kauppakeskukset | 90,3 | 91,2 | 89,3 | 90,4 | 92,9 |
| Logistiikka, % | 68,5 | 64,9 | 65,6 | 71,9 | 71,7 |
| Venäjä % | 90,1 | 90,4 | 89,4 | 89,0 | 88,4 |
| Koko kiinteistökanta, % | 86,8 | 87,0 | 86,5 | 85,7 | 86,2 |
DIVESTOINNIT JA INVESTOINNIT
| Maantieteellinen alue | 31.3.15 | 31.12.14 | 30.9.14 | 30.6.14 | 31.3.14 |
| Helsingin kantakaupunki, % | 88,2 | 89,3 | 88,3 | 89,4 | 89,4 |
| Pääkaupunkiseutu, % | 83,6 | 83,1 | 83,2 | 82,2 | 82,8 |
| Turku, Tampere, Oulu, % | 92,9 | 93,2 | 92,2 | 90,4 | 92,9 |
| Venäjä, % | 90,1 | 90,4 | 89,4 | 89,0 | 88,4 |
| Koko kiinteistökanta, % | 86,8 | 87,0 | 86,5 | 85,7 | 86,2 |
Divestoinnit M€
| 1.1.-31.3.2015 | 1.1.-31.3.2014 | 1.1.-31.12.2014 | |
| Myydyt kiinteistöt | |||
| Myyntihinta | 6,3 | 0,3 | 237,2 |
| Myyntivoitto/ -tappio *) | -0,3 | 0,1 | 0,6 |
| Tasearvo | 6,6 | 0,2 | 236,6 |
*) Sisältää myyntikulut
Investoinnit M€
| 1.1.-31.3.2015 | 1.1.-31.3.2014 | 1.1.-31.12.2014 | |
| Ostetut kiinteistöt | 0,0 | 0,0 | -65,0 |
| Ylläpitoinvestoinnit | -11,0 | -5,4 | -42,0 |
| Kiinteistökehitysinvestoinnit | -10,8 | -3,3 | -22,0 |
Kiinteistökehityksen investoinnit kohdistuivat pääasiassa Helsingin Ilmalan ja Lassilan toimistotalojen rakentamiseen.
KIINTEISTÖKEHITYS
Spondan kiinteistökehityssalkun tasearvo oli maaliskuun 2015 lopussa 145,0 milj. euroa. Maa-alueiden osuus oli 49,8 milj. euroa ja loput 95,2 milj. Euroa oli sidottu kiinteistökehityshankkeisiin. Käyttämättömän rakennusoikeuden arvo on esitetty asianomaisen segmentin varoissa niissä sijoituskiinteistöissä, joissa on rakennus, ja osana Kiinteistökehitys-segmenttiä siltä osin kuin rakennusoikeus on rakentamattomissa tonteissa.
Spondan kiinteistökehitystoiminta koostuu sekä uudishankekohteista että perusparannuskohteista. Katsauskaudella Kiinteistökehitys-yksikkö investoi yhteensä 10,8 milj. euroa. Investoinnit kohdistuivat pääosin Ilmalanrinteen ja Lassilan toimistotalojen rakentamiseen.
Sponda teki maaliskuussa 2015 päätöksen kauppakeskus Ratinan rakennuttamisesta Tampereelle. Kauppakeskus Ratinasta tulee Tampereen suurin ja korkealuokkaisin kauppakeskus, joka sijaitsee ainutlaatuisella paikalla aivan Tampereen ydinkeskustassa. Kolmesta rakennuksesta muodostuva kauppakeskus tulee toimimaan Tampereen monipuolisena vapaa-ajan ja viihtymisen keskuksena.
Kauppakeskus Ratinan rakentaminen käynnistyi huhtikuussa 2015 uudisrakennus Valo-Ratinan maanrakennustöillä, ja kauppakeskus valmistuu suunnitelmien mukaan keväällä 2018. Kokonaisuus käsittää yhteensä noin 53 000 m² liike- ja palvelutilaa sekä yli 150 liikettä. Hankkeen kokonaisinvestoinnin tontteineen arvioidaan olevan noin 240 milj. euroa. Tähän mennessä hankkeeseen on investoitu noin 40 milj. euroa. Hankkeen tavoitteena on 15 %:n kehityskate ja arvioitu nettotuotto investoinnille on 7,5 %. Kauppakeskuksen ennakkovuokrausaste on noin 30 %.
Sponda rakentaa Helsingin Ilmalaan Swecon käyttöön kolmen rakennuksen toimistokokonaisuuden. Uudiskohteen arvioidaan valmistuvan joulukuussa 2015. Hankkeen investointi on noin 57 milj. euroa. Toimistokokonaisuus on täyteen vuokrattu.
Sponda aloitti kesäkuussa 2014 uuden, n. 4 600 m²:n toimistotalon rakentamisen Helsingin Lassilaan. Kohteen investointi on n. 10,6 milj. euroa. Talon päävuokralaiseksi tulee Kone Hissit Oy, ja kohde valmistuu kesäkuussa 2015. Kohteen ennakkovuokrausaste on n. 50 %.
LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUDET
Sponda arvioi, että kuluvan tilikauden riskit ja epävarmuustekijät liittyvät ennen kaikkea Suomen ja Venäjän talouden kehitykseen.
Venäjällä kyseiset riskit liittyvät vuokralaisten maksukyvyn heikkenemiseen ja taloudellisen vuokrausasteen laskuun. Venäjän valuutan heikentyminen voi aiheuttaa vuokralaisten maksukyvyttömyyttä ja kiinteistöjen arvojen laskua. Liiketoiminta Venäjällä aiheuttaa Spondalle valuuttakurssiriskejä. Valuuttakurssimuutoksista voi aiheutua kurssitappioita, jotka vaikuttavat
negatiivisesti yhtiön tulokseen. Venäjän markkinoiden epävarma tilanne voi hidastaa Spondan Venäjän kiinteistöjen myyntiä vuonna 2015.
Suomen talouden heikko kehitys voi aiheuttaa nettotuottojen laskua ja vuokralaisten maksukyvyttömyyttä.
Spondan kiinteistökehityskohteissa keskeisin riski liittyy tilojen vuokrauksen onnistumiseen.
KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT
Sponda allekirjoitti huhtikuussa sopimuksen Danske Bank Oyj:n kanssa 115 milj. euron vakuudettomasta 5-vuotisesta lainasta. Sopimuksella jatketaan alun perin heinäkuussa 2015 erääntyvää vastaavan suuruista lainaa huhtikuuhun 2020 saakka. Laina tullaan nostamaan viimeistään heinäkuussa 2015.
Lainan marginaali vastaa nykyistä markkinatasoa ja allekirjoitetun sopimuksen keskeiset kovenantit (omavaraisuusaste ja korkokatekerroin) ovat samat kuin Spondan muissa lainoissa.
NÄKYMÄT VUODELLE 2015
Sponda antaa tulevaisuuden näkymät vuodelle 2015 nettotuottojen kehityksen ja EPRA Earnings (oikaistu operatiivinen tulos) kehityksen osalta.
Nettotuotot
Sponda arvioi nettotuottojen vuonna 2015 olevan 158-168 milj. euroa. Arvio perustuu yhtiön näkemykseen myyntien toteutumisesta sekä vuokrauksen kehityksestä kuluvan vuoden aikana.
EPRA Earnings (Oikaistu operatiivinen tulos)
Sponda arvioi yhtiön oikaistun operatiivisen tuloksen (EPRA Earnings) olevan vuonna 2015 95-105 milj. euroa. Näkymä perustuu nettotuottojen kehitykseen ja yhtiön arvioon rahoituskulujen kehityksestä.
5.5.2015
Sponda Oyj
Hallitus
Lisätietoja:
toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020 431 3311 tai 0400 402 653 ja yrityssuunnittelu- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020 431 3454 tai 040 527 4462.
Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälineet
www.sponda.fi
Liitteet:
Release attachment: