Sponda Oyj:n OSAVUOSIKATSAUS 1.1.2015-30.9.2015
Sponda Oyj
Osavuosikatsaustiedote
3.11.2015, klo 8.30
Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.2015-30.9.2015
YHTEENVETO TAMMI-SYYSKUUSTA 2015 (vertailukausi 1.1.-30.9.2014)
— Konsernin liikevaihto oli 173,3 (189,4) milj. euroa. Lasku johtui pääosin
vuoden 2014 aikana myydyistä kiinteistöistä.
— Nettotuotot olivat 124,4 (135,6) milj. euroa. Lasku johtui edellä
mainituista kiinteistöjen myynneistä.
— Liikevoitto oli 130,3 (118,8) milj. euroa. Lukuun sisältyy käyvän arvon
muutosta 12,9 (-1,8) milj. euroa.
— Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,29 (0,28) euroa.
— Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3 161,4 (3 122,3) milj. euroa.
— Nettovarallisuus/osake oli 4,71 (4,63) euroa.
— Taloudellinen vuokrausaste oli 86,2 (86,5) %.
— Tulevaisuuden näkymiä tarkennettiin.
YHTEENVETO HEINÄ-SYYSKUUSTA 2015 (vertailukausi 1.7.-30.9.2014)
— Liikevaihto oli 56,7 (63,2) milj. euroa.
— Nettotuotot olivat 42,2 (46,2) milj. euroa.
— Liikevoitto oli 38,3 (42,2) milj. euroa. Liikevoitto sisältää käyvän arvon
muutosta 0,5 (0,1) milj. euroa.
— Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,10 (0,11) euroa.
KONSERNIN TUNNUSLUVUT
| 7-9/2015 | 7-9/2014 | 1-9/2015 | 1-9/2014 | 1-12/2014 | |
| Liikevaihto, M€ | 56,7 | 63,2 | 173,3 | 189,4 | 246,7 |
| Nettotuotot, M€ | 42,2 | 46,2 | 124,4 | 135,6 | 176,0 |
| Liikevoitto, M€ | 38,3 | 42,2 | 130,3 | 118,8 | 151,7 |
| Tulos/osake, € | 0,06 | 0,07 | 0,23 | 0,20 | 0,24 |
| Operatiivinen kassavirta/osake, € | 0,10 | 0,11 | 0,29 | 0,28 | 0,37 |
| Osakekohtainen oma pääoma, € | 4,71 | 4,63 | 4,65 | ||
| Omavaraisuusaste*, % | 41,4 | 40,0 | 41,0 | ||
| Korkokatekerroin | 3,4 | 3,3 | 3,3 |
*) Kauden 1-9/2014 luku on oikaistu IFRIC 21 Julkiset maksut-tulkinnan käyttöönoton johdosta.
EPRAN SUOSITUKSEN MUKAISET TUNNUSLUVUT
| 7-9/2015 | 7-9/2014 | 1-9/2015 | 1-9/2014 | 1-12/2014 | |
| EPRA Earnings (operatiivinen tulos), M€ | 27,4 | 26,7 | 78,7 | 78,4 | 101,6 |
| EPRA Earnings (operatiivinen tulos)/osake, € | 0,10 | 0,09 | 0,28 | 0,28 | 0,36 |
| Oikaistu operatiivinen tulos, M€ | 29,1 | 28,6 | 82,5 | 82,2 | 108,7 |
| Oikaistu operatiivinen tulos/osake, € | 0,10 | 0,10 | 0,29 | 0,29 | 0,38 |
| EPRA, NAV (osakekohtainen nettovarallisuus), € | 5,58 | 5,39 | 5,45 | ||
| EPRA, NNNAV (oikaistu osakekohtainen nettovarallisuus), € | 4,57 | 4,50 | 4,49 | ||
| EPRA, Net Initial Yield, (alkutuotto), % | 5,39 | 5,58 | 5,18 | ||
| EPRA, ”topped-up” NIY, (oikaistu alkutuotto), % | 5,40 | 5,59 | 5,19 | ||
| EPRA Vacancy rate (vajaakäyttöaste), % | 13,76 | 13,49 | 12,96 | ||
| EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön kustannukset), % | 17,26 | ||||
| EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön kustannukset), % | 11,96 |
TOIMITUSJOHTAJA KARI INKINEN
Vuokraustoimintamme jatkui vakaana vuoden kolmannella neljänneksellä. Sekä nettotuotot että vuokrausaste olivat hyvällä tasolla kiinteistöjen myynneistä ja markkinan haastavasta tilanteesta huolimatta.
Meillä on nyt rakenteilla kaksi kiinteistökehitysprojektia. Toimistotalo Helsingin Ilmalaan valmistuu kuluvan vuoden lopussa ja kauppakeskus Ratina Tampereelle valmistuu kesällä 2018. Molemmat projektit ovat aikataulussa ja uskon, että niille asetetut kehityskatetavoitteet, 15 %, tullaan saavuttamaan.
Strategiamme toteuttaminen etenee suunnitelman mukaisesti. Lokakuussa allekirjoitimme sopimuksen Certeumin osakkeiden myynnistä. Spondan omistusosuus on 37,9 % Certeumin osakekannasta. Kauppahinta on noin 190 miljoonaa euroa, ja kirjaamme kaupasta noin 7 miljoonan myyntivoiton. Kaupan arvioidaan toteutuvan 16.12. mennessä. Kiinteistöjen ostokysyntä on Suomessa tällä hetkellä vilkasta, ja se tukee kotimaisten kiinteistöjemme strategisia myyntitavoitteita.
LASKENNALLISET VEROVELAT
Vuonna 2006 tehtyyn portfoliokauppaan liittyvän tarpeettoman alakonsernin purkamisen seurauksena ja osakkeiden hankintamenoissa tapahtuvien muutosten vuoksi laskennallisten verojen määrän ennakoidaan muuttuvan merkittävästi. Laskennallisen veron määrään vaikuttavat mm. kiinteistöjen käypien arvojen kehitys, minkä vuoksi tilinpäätökseen 2015 laskennallisen veron muutoksen määrää tilikauden päättyessä ei voida ennustaa tarkasti. Sponda ennakoi, että tilinpäätökseen 2015 kirjattava laskennallisen verovelan pienentyminen on noin 110-130 milj. euroa.
TOIMINTAYMPÄRISTÖ – SUOMI
Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan Suomen BKT kasvoi huhti-kesäkuussa 0,2 % ensimmäisestä vuosineljänneksestä. Vuoden takaiseen verrattuna nousua oli 0,1 %. Valtiovarainministeriö ennustaa suhdanteen kääntyvän hieman parempaan vuoden toisella puoliskolla ja Suomen BKT:n kasvavan kuluvana vuonna 0,2 %. Hidas kasvu perustuu nettovientiin ja yksityisen kulutuksen kasvuun. Vuonna 2016 BKT:n ennustetaan kasvavan 1,3 % johtuen erityisesti investointien positiivisesta kehityksestä.
Transaktiomarkkina jatkui vilkkaana kolmannella neljänneksellä, jonka volyymiksi muodostui KTI:n mukaan 1,4 mrd euroa. Transaktiovolyymi kuluvan vuoden osalta on jo 4,07 mrd euroa, joten viime vuoden volyymi 4,34 mrd euroa tullaan ylittämään. Vajaassa kolmanneksessa kaupoista on ollut ulkomainen ostaja. Noin 54 % kaupoista tehtiin pääkaupunkiseudulla.
Heikko taloustilanne, toimistotilojen käytön tehostaminen ja uudistuotanto ovat nostaneet pääkaupunkiseudun toimistojen vajaakäyttöastetta. Catellan mukaan toimistotilojen vajaakäyttöaste oli vuoden puolivälissä 13,4 %.
Kuluvan vuoden elokuun loppuun mennessä Catellan mukaan pääkaupunkiseudulle oli valmistunut noin 59 000 m² uutta toimistotilaa ja rakenteilla oli saman verran. Liiketilojen rakentaminen on muun muassa Triplan ja Redin kauppakeskusten myötä kovassa kasvussa.
TOIMINTAYMPÄRISTÖ – VENÄJÄ
Venäjän bruttokansantuote supistuu Suomen Pankin mukaan noin 4 % vuonna 2015. Vuonna 2014 jyrkästi laskenut öljyn hinta noussee lievästi lähivuosina, mutta painaa taloutta vielä ensi vuonna. Vallitseva epävarmuus vähentää investointeja ja nopeasti nousseet hinnat haittaavat kulutusta. Jännitteet Itä-Ukrainassa, pakotteet ja epäselvät näkymät talouden ja kaupan rajoitustoimien kehityksestä aiheuttavat edelleen epävarmuutta.
Transaktiomarkkina piristyi selvästi edellisestä neljänneksestä – volyymi nousi 42,5 %. CBRE:n tietojen mukaan kolmannen neljänneksen volyymi oli n. 0,9 mrd dollaria ja syyskuun lopun volyymi oli n. 2 mrd dollaria. Volyymi on kuitenkin noin 30 % alempi kuin vuosi sitten. Toimistojen osuus volyymistä oli 54 % ja ulkomaisten ostajien osuus volyymistä oli 27 %.
CBRE:n ennakkotietojen mukaan Moskovan toimistojen keskimääräinen vajaakäyttöaste jatkoi nousua kolmannellakin vuosineljänneksellä ja oli arviolta 17,6 %. A-luokan tilojen vajaakäyttöaste oli 26,8 % ja B-luokan vastaavasti 13,6 %.
Kolmannella neljänneksellä Moskovaan valmistui noin 0,24 miljoonaa neliömetriä uutta toimistotilaa. Useat rakennusprojektit ovat viivästyneet ja koko kuluvan vuoden kokonaismääräksi ennakoidaan nyt 0,8 miljoonaa neliömetriä, mikä on lähes puolet alkuvuoden arvioista.
LIIKETOIMINTA JA KIINTEISTÖOMAISUUS 1.1.-30.9.2015
Syyskuun 2015 lopussa Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot arvioitiin sisäisesti sekä Suomessa että Venäjällä. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli tammi-syyskuussa 12,9 (-1,8) milj. euroa, ja heinä-syyskuussa 0,5 (0,1) milj. euroa. Spondan Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen arvo kehittyi positiivisesti erityisesti Helsingin ydinkeskustan kiinteistöissä lähinnä markkinavuokrien korotusten takia. Lisäksi kiinteistökehityshankkeista kirjautui positiivista arvonmuutosta. Venäjällä sijaitsevien kiinteistöjen negatiivinen käyvän arvon muutos aiheutui kurssimuutoksista. Erittely käyvän arvon muutoksista on nähtävissä taulukossa ”Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta”.
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta
M€
| 7-9/15 | 7-9/14 | 1-9/15 | 1-9/14 | 1-12/14 | |
| Tuottovaatimusten muutokset (Suomi | 0,0 | 0,0 | 32,2 | 3,3 | 15,7 |
| Tuottovaatimusten muutokset (Venäjä) | 0,0 | 0,0 | -7,4 | 0,0 | -10,0 |
| Kiinteistökehityksen hankkeista saatu kehitysvoitto | 6,7 | 1,9 | 9,7 | 1,9 | 5,5 |
| Ajanmukaistamisinvestoinnit | -6,8 | -11,5 | -27,5 | -27,7 | -42,0 |
| Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Suomi) | 1,9 | 11,1 | 20,4 | 26,5 | 40,3 |
| Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Venäjä) | 1,0 | -8,2 | -14,3 | -15,1 | -19,3 |
| Valuuttakurssien muutos | -2,4 | 4,1 | -0,2 | 5,7 | 5,9 |
| Sijoituskiinteistöt yhteensä | 0,5 | -2,6 | 12,9 | -5,3 | -3,9 |
| Kiinteistörahastot | 0,0 | 0,7 | 0,0 | -1,9 | -1,8 |
| Kiinteistörahastojen realisoituneet voitto-osuudet | 0,0 | 2,0 | 0,0 | 5,5 | 5,5 |
| Konserni yhteensä | 0,5 | 0,1 | 12,9 | -1,8 | -0,2 |
Liikearvoa, joka on aikanaan Kapiteeli-kaupan yhteydessä kohdistettu Ratinan kiinteistökehityshankkeeseen, kirjataan kuluksi. Poisto näkyy tuloslaskelmamassa rivillä ”Liikearvon poisto”. Liikearvo, 12,0 milj. euroa, tulee kokonaisuudessaan poistumaan projektin aikana.
Sponda on määritellyt sijoituskiinteistöjen käyvät arvot yhtiön vakiintuneiden laatimisperiaatteiden mukaisesti. Venäjän taloustilanteen, pakotteiden ja ruplan voimakkaiden kurssimuutosten takia arvostukseen liittyy tavanomaista enemmän epävarmuutta. Epävarmuutta lisää erityisesti vertailukauppojen puute, vuokralaisten kanssa sovittavat muutokset vuokrasopimuksiin ja ruplan
yleistyminen sopimusvaluuttana.
VUOKRAUSTOIMINTA
Sponda laskee kiinteistöjensä nettovuokratuottojen kehityksen yhtiön kaksi vuotta omistamassa vertailukelpoisessa kiinteistösalkussa EPRAn suositusten mukaisesti (nk. like-for-like net rental growth). Tämä oli toimistokiinteistöissä 3,7 (3,8) %, kauppakeskuksissa 1,7 (7,0) %, logistiikkakiinteistöissä 16,2 (-16,7) % ja Venäjän kiinteistöissä -6,9 (-14,2) %. Venäjän like-for-like -lukua on oikaistu valuuttakurssimuutoksilla vastaamaan paremmin todellista muutosta. Kaikki Spondan vuokrasopimukset Suomessa on sidottu elinkustannusindeksiin.
Taloudellinen vuokrausaste jakautui kiinteistötyypeittäin sekä maantieteellisesti seuraavasti:
| Kiinteistön tyyppi | 30.9.2015 | 30.6.2015 | 31.3.2015 | 31.12.2014 | 30.9.2014 |
| Toimistokiinteistöt, % | 88,0 | 88,1 | 87,9 | 88,5 | 88,3 |
| Kauppakeskukset | 90,6 | 89,8 | 90,3 | 91,2 | 89,3 |
| Logistiikka, % | 67,8 | 68,6 | 68,5 | 64,9 | 65,6 |
| Venäjä % | 82,3 | 84,5 | 90,1 | 90,4 | 89,4 |
| Koko kiinteistökanta, % | 86,2 | 86,3 | 86,8 | 87,0 | 86,5 |
| Maantieteellinen alue | 30.9.2015 | 30.6.2015 | 31.3.2015 | 31.12.2014 | 30.9.2014 |
| Helsingin kantakaupunki, % | 89,3 | 88,3 | 88,2 | 89,3 | 88,3 |
| Pääkaupunkiseutu, % | 83,5 | 83,7 | 83,6 | 83,1 | 83,2 |
| Turku, Tampere, Oulu, % | 91,1 | 92,3 | 92,9 | 93,2 | 92,2 |
| Venäjä, % | 82,3 | 84,5 | 90,1 | 90,4 | 89,4 |
| Koko kiinteistökanta, % | 86,2 | 86,3 | 86,8 | 87,0 | 86,5 |
Venäjän vuokrausasteen laskuun vaikutti kahden täyteen vuokratun kiinteistön myynti kesäkuun 2015 lopussa.
DIVESTOINNIT JA INVESTOINNIT
Divestoinnit M€
| 1.7.- 30.9.2015 | 1.7.- 30.9.2014 | 1.1.- 30.9.2015 | 1.1.- 30.9.2014 | 1.1.- 31.12.2014 | |
| Myydyt kiinteistöt | |||||
| Myyntihinta | 0,0 | 225,1 | 56,4 | 232,1 | 237,2 |
| Myyntivoitto/ -tappio *) | 0,0 | 0,0 | -1,4 | 0,6 | 0,6 |
| Tasearvo | 0,0 | 225,1 | 57,8 | 231,5 | 236,6 |
*) Sisältää myyntikulut
Investoinnit M€
| 1.7.- 30.9.2015 | 1.7.- 30.9.2014 | 1.1.- 30.9.2015 | 1.1.- 30.9.2014 | 1.1.- 31.12.2014 | |
| Ostetut kiinteistöt | 0,0 | -65,0 | 0,0 | -65,0 | -65,0 |
| Ylläpitoinvestoinnit | -6,8 | -11,5 | -27,5 | -27,7 | -42,0 |
| Kiinteistökehitysinvestoi nnit | -14,2 | -4,4 | -39,8 | -13,0 | -22,0 |
Kiinteistökehityksen investoinnit kohdistuivat pääasiassa Helsingin Ilmalan ja Lassilan toimistotalojen sekä Tampereen Ratinan kauppakeskuksen rakentamiseen.
LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUDET
Sponda arvioi, että kuluvan tilikauden riskit ja epävarmuustekijät liittyvät ennen kaikkea Suomen ja Venäjän talouden kehitykseen.
Venäjällä kyseiset riskit liittyvät vuokralaisten maksukyvyn heikkenemiseen ja taloudellisen vuokrausasteen laskuun. Venäjän valuutan heikentyminen voi aiheuttaa vuokralaisten maksukyvyttömyyttä ja kiinteistöjen arvojen laskua. Liiketoiminta Venäjällä aiheuttaa Spondalle valuuttakurssiriskejä. Valuuttakurssimuutoksista voi aiheutua kurssitappioita, jotka vaikuttavat negatiivisesti yhtiön tulokseen. Venäjän markkinoiden epävarma tilanne voi hidastaa Spondan Venäjän kiinteistöjen myyntiä vuonna 2015.
Suomen talouden heikko kehitys voi aiheuttaa nettotuottojen laskua ja vuokralaisten maksukyvyttömyyttä.
Spondan kiinteistökehityskohteissa keskeisin riski liittyy tilojen vuokrauksen onnistumiseen.
NÄKYMÄT VUODELLE 2015
Sponda antaa tulevaisuuden näkymät vuodelle 2015 nettotuottojen kehityksen ja EPRA Earnings (oikaistu operatiivinen tulos) kehityksen osalta.
Nettotuotot
Sponda arvioi nettotuottojen vuonna 2015 olevan 160-166(aiemmin 158-168) milj. euroa. Arvio perustuu yhtiön näkemykseen myyntien toteutumisesta sekä vuokrauksen kehityksestä kuluvan vuoden aikana.
EPRA Earnings (Oikaistu operatiivinen tulos)
Sponda arvioi yhtiön oikaistun operatiivisen tuloksen (EPRA Earnings) olevan vuonna 2015 97-103 (aiemmin 95-105) milj. euroa. Näkymä perustuu nettotuottojen kehitykseen ja yhtiön arvioon rahoituskulujen kehityksestä.
KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT
Sponda ilmoitti 14.10.2015 allekirjoittaneensa Spondan omistamien Certeum Oy:n osakkeiden kauppaa koskevan sopimuksen Tungsten Investment S.à r.l:n kanssa, joka on osa Blackstone Real Estate Partners Europe IV:ta. Spondan osakkeista saama kauppahinta on noin 190 milj. euroa, ja kaupan myyntivoitto on noin 7 milj. euroa. Kauppahintaa voidaan tarkistaa tavanomaisten ehtojen mukaisesti. Kaupan odotetaan toteutuvan 16.12.2015 mennessä, ja toteutuminen on ehdollinen kilpailuviranomaisten hyväksynnälle.
Certeum perustettiin vuonna 2014 olennaisena osana Spondan uutta fokusoituneempaa strategiaa yhteisjärjestelyssä Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Varman, Valtion Eläkerahaston, Sponda Fund I:n, Sponda Fund II:n ja Sponda Fund III:n kanssa, jolloin osapuolet sopivat uuden logistiikka- ja teollisuuskiinteistösijoituksiin erikoistuneen yhtiön perustamisesta. Yhtiön perustamisen yhteydessä Sponda tiedotti aikeistaan vähentää omistusosuuttaan tulevaisuudessa, ja nyt sovittu kauppa on Spondan ilmoituksen ja strategian mukainen.
Sponda allekirjoitti 2.11.2015 kolmen pankin kanssa 80 milj. euron syndikoidun luottolimiittisopimuksen. Syndikoitu luottolimiitti on 5-vuotinen. Sopimuksen ehdot vastaavat Spondan muiden lainojen ehtoja. Lainan keskeiset kovenantit on sidottu omavaraisuusasteeseen ja korkokatekertoimeen. Luottojärjestely on
vakuudeton.
Syndikoidun luottolimiitin pääjärjestäjinä toimivat Pohjola Pankki, Nordea Pankki Suomi Oyj ja Danske Bank. Pohjola Pankki oli järjestelyn koordinaattori ja toimii myös laina-ajan agenttina.
3.11.2015
Sponda Oyj
Hallitus
Lisätietoja:
toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020 431 3311 tai 0400 402 653 ja yrityssuunnittelu- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020 431 3454 tai 040 527 4462.
Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälineet
www.sponda.fi
Liitteet:
Release attachment: