• Julkaisut
  • Sponda Oyj:n OSAVUOSIKATSAUS 1.1.2011-31.3.2011

Sponda Oyj:n OSAVUOSIKATSAUS 1.1.2011-31.3.2011

Sponda Oyj                      
Osavuosikatsaus
6.5.2011 klo 8.30

Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.2011-31.3.2011

Sponda Oyj:n liikevaihto oli 58,6 milj. euroa vuoden 2011 ensimmäisellä neljänneksellä (31.3.2010: 57,6 milj. euroa). Ylläpitokulujen ja rahastojen välittömien kulujen jälkeiset nettotuotot laskivat 39,6 (40,4) milj. euroon. Laskuun vaikuttivat runsaslumisen talven aiheuttamat normaalia korkeammat ylläpitokulut. Spondan liikevoitto oli 37,4 (36,3) milj. euroa.

Toiminnan tulos ja taloudellinen asema 1.1.-31.3.2011 (vertailukausi 1.1.-31.3.2010)

  — Liikevaihto oli 58,6 (57,6) milj. euroa.
  — Nettotuotot olivat 39,6 (40,4) milj. euroa. Nettotuottoihin vaikuttivat
     ensimmäisen neljänneksen korkeat ylläpitokulut.
  — Liikevoitto oli 37,4 (36,3) milj. euroa. Lukuun sisältyy arvonmuutosta 3,1
     (-0,1) milj. euroa.
  — Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,07 (0,08) euroa.
  — Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 2 916,0 (2 768,1) milj. euroa.
  — Nettovarallisuus/osake oli 3,82 (3,46) euroa.
  — Taloudellinen vuokrausaste oli 88,2 (86,2) %.
  — Tulevaisuuden näkymät vuodelle 2011 pysyvät muuttumattomina.

Konsernin tunnusluvut

 1-3/20111-3/20101-12/2010
Liikevaihto, M58,657,6232,1
Nettotuotot, M39,640,4168,7
Liikevoitto, M37,436,3216,2
Tulos/osake,0,060,040,40
Operatiivinen kassavirta/osake,0,070,080,37
Nettovarallisuus/osake,3,823,463,86
Omavaraisuusaste, %383739
Korkokate3,02,93,0

EPRAn suosituksen mukaiset konsernin tunnusluvut

 1-3/20111-3/20101-12/2010
EPRA Earnings (operatiivinen tulos), M17,215,674,0
EPRA Earnings per share (operatiivinen tulos/osake),0,060,060,27
NAV per share (osakekohtainen nettovarallisuus),4,564,104,59
EPRA Net Initial Yield, (alkutuotto), %6,58N/A6,37
EPRA, ”topped-up” NIY, (oikaistu alkutuotto), %6,59N/A6,38

Toimitusjohtaja Kari Inkinen

Spondan kiinteistöjen taloudellinen vuokrausaste parani edelleen vuoden 2011 ensimmäisen neljänneksen aikana. Logistiikkatilojen vuokrausasteessa oli kahden prosenttiyksikön parannus vuoden 2010 lopun tilanteesta. Positiivinen kehitys tulee pääosin Vantaan Hakkilan alueen kiinteistöistä. Venäjän kiinteistöjen vuokrausaste nousi 98,3 (31.12.2010: 96,4) %:iin, ja kiinteistöt ovat käytännössä täyteen vuokratut.

Katsauskauden jälkeen allekirjoitettiin sopimus Helsingin ydinkeskustassa sijaitsevan Fennia-korttelin ostosta. Kiinteistöt sopivat erinomaisesti Spondan ydinkeskustan salkkuun. Osto vaikuttaa positiivisesti Spondan osakekohtaisiin tunnuslukuihin, ja parantaa vuoden 2011 nettotuottoja.

Sponda on strategiansa mukaan aktiivinen kiinteistökehittäjä. Ensimmäisen neljänneksen aikana valmistui tuotantolaitos ja toimistotalon saneeraus Metso Automationille Vantaan Hakkilaan. Projekti valmistui aikataulussa. Myös yhtiön kiinteistökehitysprojekteille asetettu 15 %:n kehitysvoittotavoite ylitettiin.

Oulussa meneillään oleva kauppakeskus Zeppelinin laajennus valmistuu kuluvan vuoden lopussa, samoin Tampereen Kauppa-Hämeen kiinteistön saneeraus. Lisäksi Helsingin keskustan suuren kehityshankkeen, City-Centerin, toinen vaihe valmistuu aikataulun mukaan kesän loppupuolella. Sponda aloittaa vuoden 2011 elokuussa Ruoholahdessa sijaitsevan toimistotalon, nk. Kuntotalon, rakentamisen ja hanke valmistuu huhtikuussa 2013.

Tulevista kiinteistökehitysprojekteista odotan, että Tampereelle rakennettavan Ratinan kauppakeskuksen investointiesitys saadaan päätettäväksi vielä ennen kesälomia. Tämä tarkoittaa sitä, että tontilla päästäisiin töihin jo loppukesästä.

Toimintaympäristö – Suomi

Konsensusennusteen mukaan Suomen BKT:n nousun arvioidaan olevan n. 4 % vuonna 2011. Nousua tukevat mm. Suomen teollisuustuotannon ja rakentamisen volyymin kasvu.

Suomen kiinteistömarkkinoilla on havaittavissa piristymistä sekä kiinteistökauppa- että vuokratoiminnoissa. KTI Kiinteistötieto Oy:n ennusteen mukaan vuoden ensimmäisellä neljänneksellä kauppoja tehtiin noin 0,2 mrd eurolla. Vaikka määrä on viime vuoden vastaavan ajankohdan tasolla, on kohteita ja niiden ostajia selvästi aiempaa enemmän liikkeellä.

Helsingissä toimitilavuokrat ovat nousussa, erityisesti ydinkeskustan toimisto- ja liiketilojen vuokrat ovat nousseet vuoden 2010 tilanteesta. Maltillisen nousun arvioidaan jatkuvat edelleen vuonna 2011. Toimistotilojen vajaakäyttö on kääntynyt laskuun loppuvuonna 2010 ja laskun ennakoidaan jatkuvan vuonna 2011. Liiketilojen vajaakäytön ennustetaan pysyvän alhaisella tasolla. Logistiikkatilojen vajaakäytön odotetaan myös laskevan kuluvan vuoden aikana.

Toimintaympäristö – Venäjä

Venäjän talouskasvun odotetaan olevan hieman yli 4 %:n tasolla vuonna 2011. Talouden kasvua tukee öljyn hinnan nousu, työttömyyden lasku sekä kuluttajien kasvanut luottamus.

Kiinteistöjen arvot ovat lähteneet maltilliseen nousuun Moskovassa. Jones Lang LaSallen arvioi toimistokiinteistöjen vajaakäytön arvioidaan olevan 14 %:n tasolla Moskovassa. Vuokrat ovat nousseet maltillisesti ja niiden arvioidaan jatkavan nousua myös kuluvana vuonna.

Pietarin toimistokiinteistöissä vajaakäyttö on 15-17 % vaihdellen kiinteistön sijainnin ja laadun mukaan. Vuokratasot ovat olleet edelleen vakaat, mutta ydinkeskustan alueella vuokrien arvioidaan nousevan maltillisesti.

Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuus 1.1.-31.3.2011

Sponda omistaa, vuokraa ja kehittää toimitilakiinteistöjä Suomessa pääkaupunkiseudulla ja suurimmissa kaupungeissa sekä Venäjällä. Spondan toiminnot on jaettu neljään liiketoimintayksikköön: Sijoituskiinteistöt, Kiinteistökehitys, Venäjä sekä Kiinteistörahastot. Sijoituskiinteistöt on jaettu kolmeen segmenttiin: Toimisto- ja liiketilat, Kauppakeskukset sekä Logistiikkakiinteistöt. Muut segmentit ovat Kiinteistökehitys, Venäjä ja Kiinteistörahastot.

Spondan koko kiinteistöomaisuuden yhteenlasketut nettotuotot olivat katsauskauden aikana 39,6 (40,4) milj. euroa. Toimisto- ja liiketilojen osuus tästä oli 51 %, kauppakeskusten 20 %, logistiikkatilojen 15 %, Venäjä-yksikön 11 % ja Kiinteistörahastot-yksikön 3 %.

Spondalla oli 31.3.2011 yhteensä 194 kiinteistöä, joiden yhteenlaskettu, vuokrattava pinta-ala on noin 1,5 milj. m². Tästä noin 50 % on toimisto- ja liiketilaa, 10 % kauppakeskuksia ja 37 % logistiikkatilaa. Noin 3 % kiinteistöjen pinta-alasta sijaitsee Venäjällä.

Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot vahvistetaan yhtiön oman kassavirtaperusteisen tuottoarvolaskennan tuloksena. Arviointimenetelmä on kansainvälisten arviointistandardien (IVS) mukainen. Koko kiinteistöjen käyvän arvon laskennassa käytetty aineisto tarkastutetaan vähintään kaksi kertaa vuodessa ulkopuolisella asiantuntijalla, jolla varmistetaan laskennassa käytettyjen parametrien ja arvojen perustuvan markkinahavaintoihin.

Vuoden 2011 ensimmäisen neljänneksen lopussa Spondan kiinteistöjen arvot arvioitiin yhtiössä sisäisesti. Kiinteistöjen käyvän arvon muutos tammi-maaliskuussa 2011 oli 3,1 (-0,1) milj. euroa. Positiiviseen arvonmuutokseen vaikuttivat pääasiassa vuokrasopimusten pidentymisestä johtuvat tuottovaatimusten muutokset Suomessa ja toisaalta arvoihin vaikuttivat negatiivisesti valuuttakurssien muutokset. Erittely käyvän arvon muutoksista on nähtävissä taulukossa Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta.

Muita tärkeitä tapahtumia katsauskaudella

Sponda myi 45,1 %:n omistusosuutensa kiinteistökohteiden johtamisen palveluita tuottavassa Ovenia Oy:ssä Vaaka Partners Oy:n hallinnoimille rahastoille sekä Ovenian toimivalle johdolle. Osapuolet sopivat, että kauppahintaa ei julkisteta. Sponda kirjasi kaupasta noin 7,8 milj. euron myyntivoiton, joka tuloutetaan vuoden toiselle neljännekselle.

Sponda oli yksi Ovenian perustajaosakkaista, ja osallistui vahvasti yhtiön kehittämiseen. Ovenian kasvettua ja asiakaskunnan laajennuttua yhtiön nykyiset osakkaat katsoivat tarkoituksenmukaiseksi Ovenian jatkokehittämisen kannalta osakkeista luopumisen.

Tulevaisuuden näkymät

Sponda arvioi, että vuonna 2011 sijoituskiinteistöjen vajaakäyttö jatkaa laskuaan. Arvio perustuu ennustettuun Suomen talouden kasvuun vuonna 2011 sekä prime-alueiden parantuneeseen kysyntään.

Vuoden 2011 nettotuottojen arvioidaan olevan vuoden 2010 nettotuottoja suuremmat. Nousun syitä ovat sekä arvioitu vajaakäytön lasku että vuoden aikana valmistuvat kiinteistökehityskohteet.

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat

Sponda Oyj allekirjoitti 4.4.2011 sopimuksen Svenska Handelsbankenin kanssa 50 milj. euron vakuudettomasta 5-vuotisesta luottolimiitistä. Limiitin marginaali ja lainan ehdot ovat samat kuin Spondan 1.11.2010 allekirjoittamassa lainasopimuksessa. Lainan keskeiset kovenantit on sidottu omavaraisuusasteeseen ja korkokatteeseen. Laina käytetään kokonaisuudessaan olemassa olevien velkojen takaisinmaksuun.

Sponda osti Keskinäinen Henkivakuutusyhtiö Suomelta Helsingin ydinkeskustassa sijaitsevan Fennia-korttelin, joka koostuu kuuden kiinteistöyhtiön koko osakekannasta sekä osuudesta Kaisaniemen metrohallia hallinnoivasta yhtiöstä. Fennia-korttelissa on toimistotilaa yhteensä noin 25.500 m2 ja liiketilaa noin 14.200 m2. Kaupantekohetkellä kokonaisuuden vajaakäyttö oli noin 9,7 %. Kohteen lähtötuotto on noin 5,7 %.

Sponda maksoi kokonaisuudesta Suomi-yhtiölle velattomana kauppahintana yhteensä 122.000.000 euroa, josta kaupan allekirjoittamisen yhteydessä suoritettiin käteisellä 100.000.000 euroa vähennettynä kaupan kohteen nettovelalla. Käteissuorituksen lisäksi Spondan hallitus päätti antaa osana kauppahintaa Suomi-yhtiölle suunnatulla annilla 5.500.000 uutta Spondan osaketta 16.3.2011 pidetyn Spondan varsinaisen yhtiökokouksen antaman osakeantivaltuuden perusteella.

Kaupan perusteet

Spondan keskeisiä vahvuuksia on pääkaupunkiseudun parhaisiin paikkoihin keskittyvä kiinteistöportfolio. Fennia-korttelin hankinta tukee Spondan strategiaa ja vahvistaa Spondan Sijoituskiinteistöt-liiketoimintayksikön kiinteistösalkkua. Kokonaisuuden suurimmat vuokralaiset ovat Raha-automaattiyhdistys, Finnkino ja Helsingin kaupunki. Nyt toteutuneella kaupalla on positiivinen vaikutus Spondan osakekohtaiseen nettovarallisuuteen ja osakekohtaiseen kassavirtaan jo vuonna 2011. Yhtiö on arvioinut, että Suomen kiinteistömarkkinat kehittyvät positiivisesti kuluvan vuoden aikana, ja erityisesti Helsingin keskusta-alueen vuokrien oletettu nousu vaikuttaa positiivisesti Fennia-korttelin kannattavuuteen tulevaisuudessa.

Omistusoikeus Fennia-kortteliin siirtyi Spondalle kauppakirjan allekirjoittamisen yhteydessä, ja kokonaisuus kasvattaa Spondan vuokratuottoja toukokuun 2011 alusta lähtien. Kauppa tehtiin tavanomaisin markkinaehdoin.

Suunnattu anti

Käteissuorituksen lisäksi Spondan hallitus päätti antaa Suomi-yhtiölle suunnatulla annilla 5.500.000 uutta Spondan osaketta 16.3.2011 pidetyn Spondan varsinaisen yhtiökokouksen antaman osakeantivaltuuden perusteella. Osakeanti toteutetaan apporttiehdoin. Suomi-yhtiö merkitsi kaikki osakkeet neljän (4,00) euron osakekohtaisella merkintähinnalla, joka on osakkeen päätöskurssi 29.3.2011 ja ylittää osinkokorjatun osakekohtaisen oman pääoman 31.12.2010 ja Sponda osakkeen osinkokorjatun helmikuun 2011 keskikurssin. Osakevastikkeen kokonaisarvoksi muodostui siten 22.000.000 euroa. Spondan hallitus katsoo, että kaupan yhteydessä määritelty osakekohtainen merkintähinta on perusteltu osana Fennia-korttelin kaupan kokonaisuutta.

Osakeannin toteuttamiselle osakkeenomistajan merkintäetuoikeudesta poiketen Fennia-korttelin kaupan yhteydessä on Spondan hallituksen näkemyksen mukaan edellä kuvatuilla perusteilla painava taloudellinen syy.

Suomi-yhtiölle annettavat osakkeet tuottavat osakkeenomistajan oikeudet sen jälkeen, kun osakkeet on rekisteröity kaupparekisteriin ja merkitty Spondan osakasluetteloon, arviolta 5.5.2011. Sponda tulee jättämään hakemuksen NASDAQ OMX Helsinki Oy:lle uusien osakkeiden ottamiseksi julkisen kaupankäynnin kohteeksi. Osakkeet otetaan arvo-osuusjärjestelmään ja julkisen kaupankäynnin kohteeksi Nasdaq OMX Helsinki Oy:n pörssilistalla arviolta 6.5.2011. Sponda on 20.4.2011 saanut Finanssivalvonnalta poikkeusluvan uusien osakkeiden listalleottoon liittyvän esitteen julkistamisvelvollisuudesta.

Suomi-yhtiölle annettavat uudet osakkeet edustavat noin 1,94 prosenttia Spondan kaikista osakkeista suunnatun annin rekisteröimisen jälkeen. Rekisteröinnin jälkeen Spondalla on yhteensä 283.075.462 osaketta. Uusien osakkeiden merkintähinta kirjataan sijoitetun vapaan pääoman rahastoon, ja Spondan osakepääoma säilyy muuttumattomana 111.030.185 eurossa.

6.5.2011
Sponda Oyj
Hallitus

Lisätietoja:

toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020-431 3311 tai 0400-402 653,
talous- ja rahoitusjohtaja Erik Hjelt, puh. 020-431 3318 tai 0400-472 313 ja
viestintä- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020-431 3454 tai
040-527 4462.

Jakelu:

NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälineet
www.sponda.fi
            
Liitteet:

Release attachment: