Julkaisut
Sponda Oyj:n OSAVUOSIKATSAUS 1.1.-30.9.2010

Sponda Oyj:n OSAVUOSIKATSAUS 1.1.-30.9.2010

Sponda Oyj
Osavuosikatsaus
3.11.2010 klo 8.30

Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.-30.9.2010

Sponda Oyj:n liikevaihto oli 173,6 milj. euroa tammi-syyskuussa 2010 (30.9.2009:
178,9 milj. euroa). Ylläpitokulujen ja rahastojen välittömien kulujen jälkeiset
nettotuotot laskivat ennakoidusti 126,2 (132,7) milj. euroon. Lasku johtui
kiinteistöjen myynneistä, arvioitua korkeammista ylläpitokuluista ja vajaakäytön
kasvusta alkuvuonna. Spondan liikevoitto oli 133,2 (-36,7) milj. euroa.

Yhtiön liikevaihtoon vaikutti kiinteistörahastojen voitto-osuuden esittäminen
tuloslaskelmassa liikevaihdon sijaan käyvän arvon muutos -rivillä. Voitto-osuus
oli tammi-syyskuussa 4,2 milj. euroa ja heinä-syyskuussa 1,3 milj. euroa.
Vertailuluvut on oikaistu vastaavasti.

Toiminnan tulos ja taloudellinen asema 1.1.-30.9.2010 (vertailukausi
1.1.-30.9.2009)

Liikevaihto oli 173,6 (178,9) milj. euroa. Lasku johtui kiinteistöjen
myynneistä, arvioitua korkeammista ylläpitokuluista ja vajaakäytön kasvusta
alkuvuonna.
Nettotuotot olivat 126,2 (132,7) milj. euroa.
Liikevoitto oli 133,2 (-36,7) milj. euroa. Lukuun sisältyy arvonmuutosta 11,1
(-156,4) milj. euroa.
Tulos verojen jälkeen oli 66,2 (-88,0) milj. euroa.
Tulos/osake oli 0,22 (-0,45) euroa. Lukuun sisältyy hybridilainan korkojen
vaikutus, 0,02 euroa/osake.
Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,28 (0,41) euroa.
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 2 795,9 (2 768,8) milj. euroa.
Nettovarallisuus/osake oli 3,63 (3,50) euroa.
Taloudellinen vuokrausaste oli 87,4 (86,8) %.

Toiminnan tulos ja taloudellinen asema 1.7.-30.9.2010 (vertailukausi
1.7.-30.9.2009)

Liikevaihto oli 57,7 (59,1) milj. euroa.
Nettotuotot olivat 42,8 (45,5) milj. euroa.
Liikevoitto oli 40,2 (13,1) milj. euroa. Lukuun sisältyy arvonmuutosta 1,1
(-29,7) milj. euroa.
Tulos verojen jälkeen oli 19,4 (-6,1) milj. euroa.
Tulos/osake oli 0,06 (-0,03) euroa. Lukuun sisältyy hybridilainan korkojen
vaikutus, 0,01 euroa/osake.
Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,09 (0,10) euroa.

Konsernin tunnusluvut

Toimitusjohtaja Kari Inkinen

Tällä hetkellä kiinteistösektorin jälkisyklisyys näkyy etenkin
toimistotiloissa, joissa markkinoiden vajaakäyttö kohosi vielä vuoden 2010
ensimmäisen 6 kuukauden aikana Suomen talouden elpymisestä huolimatta. Spondan
vajaakäyttö on laskenut ennustetun mukaisesti vuoden 2010 aikana, mikä on
mielestäni osoitus yhtiön kiinteistökannan hyvästä sijainnista ja laadusta.
Vuoden kolmannen neljänneksen lopussa Spondan vajaakäyttö oli laskenut hieman
edellisestä neljänneksestä, ja oli 12,6 %. Kiinteistömarkkinoiden verkkaisesta
kehityksestä huolimatta arvioimme, että erityisesti keskustan
prime-kiinteistöjen arvot lähtevät nousuun.

Lokakuussa vietettiin City-Centeriin rakennettavan toimistotalon
harjannostajaisia. Tämän hetkisen rakennusvaiheen aikana valmistuvat Evli Pankki
Oyj:lle vuokrattu toimistotalo korttelin sisäpihalle sekä luonnonvaloa
kauppakeskuksen kaikkiin kerroksiin tuova valoaukko sitä ympäröivine
liiketiloineen. Hanke edistyy aikataulussa, ja nyt käynnissä olevat työt
valmistuvat syksyllä 2011.

Jatkamme kiinteistösalkun aktiivista managerointia. Tämä tarkoittaa sitä, että
yhtiö jatkaa strategiaan kuulumattomien kiinteistöjen myymistä ja hakee parasta
vuokratuottoa olemassa olevalle kiinteistökannalle. Keskitymme jatkossa entistä
enemmän toimisto- ja liiketilakiinteistöihin sekä kauppakeskuksiin ja
pienennämme logistiikkakiinteistöjen osuutta salkussamme. Panostamme edelleen
vajaakäytön laskuun kiinteistöissämme.

Tulevaisuuden näkymät

Sponda arvioi, että vuoden toisella neljänneksellä alkanut vuokrausasteen kasvu
jatkuu loppuvuonna 2010. Arvio perustuu yhtiön tiedossa oleviin päättyviin
vuokrasopimuksiin sekä ennustettuun Suomen talouden kasvuun vuonna 2010.

Vuoden 2010 nettotuottojen arvioidaan jäävän vuoden 2009 nettotuotoista. Laskun
syynä ovat sekä strategian mukaiset kiinteistömyynnit että vuonna 2009 alkanut
ja vuoden 2010 ensimmäisellä neljänneksellä jatkunut vuokrausasteen lasku.

Sponda Kiinteistöt Oy:n vahvistetut tappiot

Korkein hallinto-oikeus päätti kiistan Sponda Kiinteistöt Oy:n vahvistettujen
tappioiden vähennysoikeudesta Spondan hyväksi heinäkuussa 2010. Päätöksestä ei
ole mahdollista valittaa. Ratkaisulla ei ole vaikutusta vuoden 2010 tulokseen.

Toimintaympäristö – Suomi

Toteutuneiden kiinteistökauppojen määrä on hieman vilkastunut kesän jälkeen, ja
Kiinteistötalouden Instituutti ry:n (KTI) mukaan syyskuun loppuun mennessä
kauppoja tehtiin noin miljardilla eurolla.

Pääkaupunkiseudun toimistojen vajaakäyttö oli Catella Property Oy:n mukaan
edelleen noussut kesäkuun loppuun mennessä, ja oli 12,8 (31.12.2009: 12,3) %.
Nousu oli kuitenkin loivempaa kuin alkuvuonna, ja sen odotetaan tasaantuvan
erityisesti Helsingin ydinkeskustan ja Ruoholahden alueilla.

Vuokrien lasku pysähtyi toimistotiloissa kevään ja kesän 2010 aikana. Vuokrat
ovat alemmalla tasolla kuin ennen finanssikriisiä, mutta esimerkiksi Helsingin
keskustassa ja Ruoholahdessa sijaitsevissa toimistotiloissa sekä
pääkaupunkiseudun liiketiloissa vuokratasot ovat pitäneet hyvin.

Toimintaympäristö – Venäjä

Suomen Pankin ennusteen mukaan Venäjän talouskasvun odotetaan olevan noin 5 %:n
tasolla vuonna 2011. Talouden kasvua tukee öljyn hinnan nousu, työttömyyden
lasku sekä kuluttajien kasvanut luottamus.

Vajaakäyttö on loivassa laskussa Moskovan alueella. CBRE:n mukaan vajaakäyttö on
Moskovassa noin 16 %:n tasolla mutta Pietarissa noin 30 % vaihdellen kiinteistön
sijainnin ja laadun mukaan. Vuokratasot ovat pysyneet vakaina.

Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuus 1.1.-30.9.2010

Sponda omistaa, vuokraa ja kehittää toimitilakiinteistöjä Suomessa
pääkaupunkiseudulla ja suurimmissa kaupungeissa sekä Venäjällä. Spondan
toiminnot on jaettu neljään liiketoimintayksikköön: Sijoituskiinteistöt,
Kiinteistökehitys, Venäjä sekä Kiinteistörahastot. Sijoituskiinteistöt on jaettu
kolmeen segmenttiin: Toimisto- ja liiketilat, Kauppakeskukset sekä
Logistiikkakiinteistöt. Muut segmentit ovat Kiinteistökehitys, Venäjä ja
Kiinteistörahastot.

Spondan koko kiinteistöomaisuuden yhteenlasketut nettotuotot ja hallintopalkkiot
olivat katsauskauden aikana 126,2 (132,7) milj. euroa. Toimisto- ja liiketilojen
osuus tästä oli 52 %, kauppakeskusten 19 %, logistiikkatilojen 15 %,
Venäjä-yksikön 11 % ja Kiinteistörahastot-yksikön 3 %.

Spondalla oli 30.9.2010 yhteensä 195 kiinteistöä, joiden yhteenlaskettu,
vuokrattava pinta-ala on noin 1,5 milj. m². Tästä noin 52 % on toimisto- ja
liiketilaa, 10 % kauppakeskuksia ja 35 % logistiikkatilaa. Noin 3 %
kiinteistöjen pinta-alasta sijaitsee Venäjällä.

Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot vahvistetaan yhtiön oman
kassavirtaperusteisen tuottoarvolaskennan tuloksena. Arviointimenetelmä on
kansainvälisten arviointistandardien (IVS) mukainen. Koko kiinteistöjen käyvän
arvon laskennassa käytetty aineisto tarkastutetaan vähintään kaksi kertaa
vuodessa ulkopuolisella asiantuntijalla, jolla varmistetaan laskennassa
käytettyjen parametrien ja arvojen perustuvan markkinahavaintoihin.

Vuoden 2010 kolmannen neljänneksen lopussa Spondan sijoituskiinteistöjen arvot
arvioitiin sisäisesti sekä Suomessa että Venäjällä. Sijoituskiinteistöjen käyvän
arvon muutos oli tammi-syyskuussa 8,2 (-155,0) milj. euroa ja heinä-syyskuussa
-0,3 (-31,4) milj. euroa. Vuoden kolmannella neljänneksellä
sijoituskiinteistöjen tuottovaatimuksia ei muutettu. Vuoden kolmannen
neljänneksen arvonmuutos Venäjällä, -6,1 milj. euroa, tuli lähes kokonaan
valuuttakurssien muutoksista. Kiinteistörahastojen omistamien kiinteistöjen
käyvän arvon muutos oli tammi-syyskuussa -1,4 (-5,6) milj. euroa.
Heinä-syyskuussa rahastoissa olevien kiinteistöjen arvostusta ei tehty.
Kiinteistörahastojen realisoituneet voitot olivat tammi-syyskuussa 4,2 milj.
euroa ja heinä-syyskuussa 1,3 milj. euroa.

Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta

Muutokset Spondan sijoituskiinteistöomaisuuteen tammi-syyskuussa 2010
jakautuivat seuraavasti:

Vuokraustoiminta

Vuokrien tämän hetkistä kehitystä Suomessa kuvaa kaudella päättyneiden ja
alkaneiden sopimusten keskimääräisen neliövuokran ero. Heinä-syyskuussa tuli
voimaan ja irtisanottiin vuokrasopimuksia seuraavasti:

Alkaneet ja päättyneet sopimukset eivät välttämättä kohdistu samoihin
segmentteihin eikä tiloihin.

Lisäksi Sponda laskee kiinteistöjensä vuokratuottojen kehityksen yhtiön kaksi
vuotta omistamassa vertailukelpoisessa kiinteistösalkussa EPRAn suositusten
mukaisesti (nk. like-for-like rental growth). Tämä oli toimisto- ja
liiketilakiinteistöissä -4,53 %, kauppakeskuksissa 3,93 %
logistiikkakiinteistöissä -5,21 % ja Venäjän kiinteistöissä -5,12 %. Venäjän
like-for-like vuokrat on laskettu ruplamääräisenä. Kaikki Spondan
vuokrasopimukset Suomessa on sidottu elinkustannusindeksiin.

Taloudellinen vuokrausaste jakautui kiinteistötyypeittäin sekä
maantieteellisesti seuraavasti:

Vuokrasopimusten yhteenlaskettu, tuleva kassavirta oli syyskuun 2010 lopussa
1 098 (1 062) milj. euroa. Spondalla oli asiakkaita 2 002 kpl ja
vuokrasopimuksia yhteensä 3 084 kpl. Yhtiön suurimmat vuokralaiset olivat
Julkinen sektori (11,2 % vuokratuotoista), Kesko-konserni (5,9 %
vuokratuotoista), Sampo Pankki Oyj (3,9 % vuokratuotoista) sekä HOK-Elanto (3,8
% vuokratuotoista). Spondan 10 suurinta vuokralaista muodostaa n. 32 % yhtiön
vuokratuotoista. Vuokralaiset jakautuivat toimialoittain seuraavasti:

Koko vuokrasopimuskannan keskimääräinen kesto oli 4,7 (4,6) vuotta. Toimisto- ja
liiketilojen vuokrasopimusten keskimääräinen kesto oli 5,3 vuotta,
kauppakeskusten 4,8 vuotta ja logistiikkatilojen 3,6 vuotta. Vuokrasopimukset
erääntyvät seuraavasti:

Investoinnit ja divestoinnit

Tammi-syyskuussa 2010 Sponda myi sijoituskiinteistöjä yhteensä 33,0 milj.
eurolla, josta kolmannen neljänneksen aikana toteutui 22,3 milj. euroa.
Vaihto-omaisuuskiinteistöjä myytiin tammi-syyskuussa 10,1 milj. eurolla, luku
sisältää myyntivoitot. Kiinteistöjä ei ostettu heinä-syyskuussa.

Kiinteistöjen ylläpitoon investoitiin 18,4 milj. euroa, josta heinä-syyskuussa
6,4 milj. euroa. Kiinteistökehitykseen investoitiin tammi-syyskuussa 30,8 milj.
euroa, josta vuoden kolmannella neljänneksellä 12,8 milj. euroa.
Kiinteistökehityksen investoinnit kohdistuivat pääosin Helsingin keskustassa
sijaitsevaan City-Centerin uudistamistyöhön sekä Vantaan Hakkilaan
rakennettavaan tuotantolaitokseen.

Toimisto- ja liiketilakiinteistöt

Tammi-syyskuussa 2010 Sponda myi toimisto- ja liiketilakiinteistöjä 23,2 milj.
eurolla, josta vuoden kolmannen neljänneksen aikana 14,2 milj. euroa.
Katsauskauden aikana ei ostettu kiinteistöjä.

Sponda myi 27.9.2010 toimistotalon Turusta noin 15 milj. eurolla. Vuokrattavalta
pinta-alaltaan noin 7 300 m²:n kiinteistössä on toimistotilojen lisäksi
liiketiloja.

Kauppakeskukset

Katsauskaudella ostettiin kiinteistöjä 0,5 milj. eurolla. Segmentissä ei ollut
merkittäviä investointeja kiinteistöjen ylläpitoon.

Logistiikkakiinteistöt

Tammi-syyskuussa 2010 Sponda myi logistiikkakiinteistöjä 4,7 milj. eurolla,
josta heinä-syyskuussa 4,4 milj. euroa. Uusia logistiikkakiinteistöjä ei
ostettu. Investoinnit kiinteistöjen ylläpitoon olivat katsauskaudella 1,7 milj.
euroa, josta heinä-syyskuussa 1,1 milj. euroa.

Kiinteistökehitys

Spondan kiinteistökehityssalkun tasearvo oli syyskuun 2010 lopussa 233,6 milj.
euroa. Tästä maa-alueiden osuus oli 84,9 milj. euroa ja loput, 148,7 milj. euroa
oli sidottu käynnissä oleviin kiinteistökehityshankkeisiin. Tammi-syyskuussa
2010 kiinteistöjen kehitykseen ja hankkeisiin investoitiin yhteensä 30,3 milj.
euroa, joista suurin osa kohdistui City-Center -projektiin ja Vantaan Hakkilan
tuotantolaitoksen rakennuttamiseen.

Spondan tavoite on saavuttaa 15 %:n kehitysvoitto kiinteistökehityshankkeiden
investointikustannuksista. Spondan kiinteistökehitystoiminta koostuu sekä
uudishankekohteista että perusparannuskohteista.

City-Center -projektissa korttelin sisäpihalle rakennettavan toimistotalon
rakennustyöt etenevät suunnitelmien mukaisesti. Toimistotalon sekä
kauppakeskuksen toisessa vaiheessa rakennettavien uusien liiketilojen arvioidaan
valmistuvan kesällä 2011. Koko City-Centerin uudistustyön arvioidaan valmistuvan
vuonna 2012 ja sen kokonaisinvestoinnin arvioidaan olevan noin 125 milj. euroa.

Vantaan Hakkilaan rakennetaan pinta-alaltaan n. 22 000 m²:n tuotantotila, joka
on kokonaan vuokrattu Metso Automationille. Lisäksi Sponda vuokraa Metsolle
uudiskohteen viereisestä Honkatalon toimistorakennuksesta noin 12 000 m²:n
toimisto- ja varastotilat, joihin tehdään perusparannusinvestointeja.
Kokonaisinvestoinnin arvioidaan olevan noin 40 milj. euroa, ja kohde valmistuu
alkuvuodesta 2011.

Sponda toteuttaa Tampereen Ratinan kauppakeskuksen ja siihen liittyvien alueiden
kehityshankkeet. Alueelle suunnitellaan 55 000 m²:n kauppakeskusta, jonka
kokonaisinvestoinnin arvioidaan olevan noin 200 milj. euroa. Kohteen lopullista
investointipäätöstä ei ole tehty.

Venäjä

Vuoden kolmannella neljänneksellä Venäjän kiinteistöjen arvonmuutos, yhteensä
-6,1 milj. euroa, johtui lähes kokonaisuudessaan valuuttakurssien muutoksista.

Vuokrasopimusten pituus on Venäjällä tyypillisesti 11 kk. Myös Spondan
vuokrasopimukset Venäjällä noudattavat maan käytäntöä lukuun ottamatta Western
Realty (Ducat II) ja OOO Adastra -kiinteistöjä Moskovassa ja Pietarissa, joissa
vuokrasopimukset ovat keskimääräistä pidempiä. Spondan vuokrasopimusten
keskimääräinen kesto 30.9.2010 Venäjällä oli 3,1 vuotta, ja vuokrasopimukset
erääntyvät seuraavasti:

Sponda saa noin puolet Venäjältä tulevista vuokratuotoista dollareina, ja noin
puolet ruplina. Ruplavuokrista merkittävä osa on sidottu sovittuun dollarin tai
euron kurssiin. Yhtiön ruplariskiä pienentää se, että merkittävä osa yksikön
kustannuksista on ruplamääräisiä. Spondan politiikkana on suojata Venäjän
liiketoiminnan tuleva 6 kuukauden valuuttamääräinen kassavirta.

Kiinteistörahastot

Sponda on vähemmistöosakkaana kolmessa kiinteistörahastossa: First Top LuxCossa,
Sponda Fund I Ky:ssä sekä Sponda Fund II Ky:ssä. Sponda vastaa sekä rahastojen
että niiden hankkimien kiinteistöjen hallinnoinnista, josta yhtiö saa
hallinnointipalkkion. Syyskuun 2010 lopussa rahastojen kiinteistökannassa ei
tehty käyvän arvon arvostusta.

Kiinteistörahastojen voitto-osuudet esitetään vuoden 2010 toisesta
neljänneksestä lähtien konsernin tuloslaskelmassa liikevaihdon sijaan käyvän
arvon muutos -rivillä. Voitto-osuus oli tammi-syyskuussa 4,1 (4,3) milj. euroa
ja heinä-syyskuussa 1,2 (1,7) milj. euroa. Vertailuluvut on oikaistu
vastaavasti. Kiinteistörahastot-segmentin liikevaihto, nettotuotot ja
liikevoitto olivat:

First Top LuxCo sijoittaa Suomen suurimpien kaupunkien ulkopuolisiin toimisto-
ja liiketilakiinteistöihin, ja Spondan osuus rahastosta on 20 %. 30.9.2010
rahaston kiinteistösijoitusten arvo oli 104,1 milj. euroa.

Sponda Fund I Ky sijoittaa pääkaupunkiseudun ulkopuolisiin
logistiikkakohteisiin. Spondalla on rahastossa 46 %:n osuus. Syyskuun 2010
lopussa rahaston omistaman kiinteistösalkun arvo oli 185,5 milj. euroa.

Sponda Fund II Ky sijoittaa pääasiassa logistiikkakiinteistöihin Suomen
keskisuurissa kaupungeissa, ja Spondan osuus rahastossa on 44 %. Rahaston
sijoitusten tavoitekoko on noin 200 milj. euroa, ja salkun käypä arvo 30.9.2010
oli 104.8 milj. euroa.

Edellisten lisäksi Sponda vastaa Whitehall Street Real Estate Limitedille ja
Niam Nordic Investment Fund III:lle maaliskuussa 2007 myydyn
kiinteistöportfolion, arvoltaan noin 270 milj. euroa, manageerauksesta.

Rahavirta ja rahoitus

Spondan liiketoiminnan nettorahavirta oli tammi-syyskuussa 86,3 (30.9.2009:
70,3) milj. euroa. Investointien nettorahavirta oli -20,0 (-33,8) milj. euroa ja
rahoituksen nettorahavirta oli -60,9 (-20,1) milj. euroa. Nettorahoituskulut
olivat katsauskauden aikana -45,1 (-49,6) milj. euroa. Aktivoitavat korkokulut
olivat 3,5 (2,7) milj. euroa.

Spondan omavaraisuusaste 30.9.2010 oli 38 (30.9.2009: 37) % ja
nettovelkaantumisaste 136 (144) %. Korollinen vieras pääoma oli 1 580,3
(1 619,2) milj. euroa ja luottojen keskimääräinen laina-aika oli 2,4 (2,6)
vuotta. Keskikorko oli 3,9 (3,5) % sisältäen korkojohdannaiset.
Kiinteäkorkoisten ja korkosuojattujen lainojen osuus oli 74 (63) %. Koko
velkapääoman korkosidonnaisuusaika oli 2,2 (1,5) vuotta. Velanhoitokykyä kuvaava
korkokate oli 3,0 (2,6).

Sponda soveltaa suojauslaskentaa niihin korkojohdannaisiin, jotka täyttävät
suojauslaskennan kriteerit. Suojauslaskennassa olevien korkojohdannaisten käyvän
arvon muutokset kirjataan taseen omaan pääomaan. Muiden korkojohdannaisten ja
valuuttaoptioiden käyvän arvon muutokset kirjataan tuloslaskelmaan.

Sponda-konsernin lainasalkku muodostui 30.9.2010 nimellisarvoltaan yhteensä 635
milj. euron syndikoiduista lainoista, 250 milj. euron joukkovelkakirjalainoista,
62 milj. euron liikkeeseen lasketuista yritystodistuksista ja 637 milj. euron
rahalaitoslainoista. Spondalla oli käyttämättömiä rahoituslimiittejä 375 milj.
euroa. Sponda-konsernilla oli vakuudellisia lainoja 141,2 milj. euroa eli 4,7 %
konsernin taseesta.

Marraskuun 1. päivä Sponda allekirjoitti 550 milj. euron syndikoidun
luottosopimuksen ja 100 milj. euron luottolimiittisopimuksen.

Syndikoitu luotto on 5-vuotinen, ja sen marginaali oli allekirjoitushetkellä
1,50 %. Syndikoitu luottosopimus sisältää 400 milj. euron lainan sekä 150 milj.
euron luottolimitiin. Laina käytetään kokonaisuudessaan olemassa olevien
lainojen takaisinmaksuun. Lainan ehdot vastaavat Spondan muiden lainojen ehtoja
ja keskeiset kovenantit on sidottu omavaraisuusasteeseen ja korkokatteeseen.

Yritystodistusohjelman varalimiittinä toimiva nyt uusittava 100 milj. euron
luottolimiitti on 3-vuotinen.

Henkilöstö

Katsauskauden aikana Sponda-konsernin keskimääräinen henkilöstön määrä oli 124
(135) henkilöä, joista emoyhtiö Sponda Oyj:n palveluksessa oli 112 (120).
Sponda-konsernin palveluksessa oli 30.9.2010 yhteensä 120 (135) henkilöä, joista
emoyhtiö Sponda Oyj:n palveluksessa 108 (121). Spondalla on henkilöstöä Suomessa
ja Venäjällä. Spondan myynnin ja hallinnon kulut olivat katsauskaudella 15,0
(16,1) milj. euroa.

Tulospalkkio- ja kannustinjärjestelmät

Spondalla on käytössään koko henkilöstön kattava tulospalkkiojärjestelmä, joka
perustuu sekä yhtiön yhteisiin että kullekin työntekijälle asetettuihin
henkilökohtaisiin tavoitteisiin. Keskeisiä palkkioon vaikuttavia tekijöitä ovat
kannattavuus ja liiketoiminnan kehittäminen.

Spondalla on lisäksi pitkäjänteinen kannustinjärjestelmä, jossa on kaksi yhden
vuoden ansaintajaksoa, kalenterivuodet 2010 ja 2011, sekä kaksi kolmen vuoden
ansaintajaksoa, kalenterivuodet 20102012 ja 20112013. Kannustinjärjestelmän
ansaintakriteerit on sidottu osakekohtaiseen kassavirtaan sekä sijoitetun
pääoman tuottoon.

Kannustinjärjestelmään kuuluvat tällä hetkellä yhtiön johtoryhmän jäsenet,
yhteensä seitsemän henkilöä. Kannustinjärjestelmää on kuvattu tarkemmin yhtiön
pörssitiedotteessa 17.3.2010.

Konsernirakenne

Sponda-konserni muodostuu emoyhtiöstä, tytäryhtiö Sponda Kiinteistöt Oy:stä
(entinen Kapiteeli Oy) sekä keskinäisistä kiinteistöyhtiöistä, joista Sponda Oyj
tai Sponda Kiinteistöt Oy omistavat koko osakekannan tai enemmistön
osakekannasta. Lisäksi Sponda-konserniin kuuluvat Sponda Russia Oy ja Sponda
Asset Management Oy, sekä näiden tytäryhtiöt.

Spondan osake ja osakkeenomistajat

Spondan osakkeen painotettu keskikurssi tammi-syyskuussa 2010 oli 2,89 euroa.
Korkein noteeraus osakkeelle NASDAQ OMX Helsinki Oy:ssä oli 3,57 euroa ja alin
2,42 euroa. Osakkeita vaihdettiin katsauskauden aikana 98,8 milj. kappaletta
285,4 milj. eurolla. Osakkeen päätöskurssi 30.9.2010 oli 3,56 euroa, ja yhtiön
osakekannan markkina-arvo oli 988,2 milj. euroa.

Varsinainen yhtiökokous valtuutti 17.3.2010 hallituksen omien osakkeiden
hankintaan, ja valtuutus on voimassa seuraavaan varsinaiseen yhtiökokoukseen
asti. Valtuutusta ei katsauskauden aikana käytetty.

Heinä-syyskuussa 2010 Sponda ei tehnyt liputusilmoituksia.

Yhtiöllä oli 30.9.2010 yhteensä 9 733 osakkeenomistajaa, joiden omistus jakautui
sektoreittain seuraavasti:

Hallitus ja tilintarkastajat

Spondan hallituksessa on kuusi jäsentä: Klaus Cawén, Tuula Entelä, Timo
Korvenpää, Lauri Ratia, Arja Talma ja Erkki Virtanen. Hallituksen puheenjohtaja
on Lauri Ratia ja varapuheenjohtaja Timo Korvenpää.

Hallitus arvioi, että sen jäsenistä Klaus Cawén, Tuula Entelä, Timo Korvenpää,
Lauri Ratia ja Arja Talma ovat riippumattomia sekä yhtiöstä että sen
merkittä-vistä osakkeenomistajista ja Erkki Virtanen on riippumaton yhtiöstä.

Sponda Oyj:n tilintarkastajat ovat KHT Raija-Leena Hankonen ja KHT-yhteisö KPMG
Oy Ab, päävastuullisena tilintarkastajana KHT Kai Salli, ja varatilintarkastaja
on KHT Riitta Pyykkö.

Hallituksen valiokunnat

Tarkastusvaliokunnassa toimivat seuraavat henkilöt: Arja Talma (puheenjohtaja),
Timo Korvenpää (varapuheenjohtaja) ja Erkki Virtanen (jäsen).

Rakenne ja -palkitsemisvaliokunnassa toimivat seuraavat henkilöt: Lauri Ratia
(puheenjohtaja), Klaus Cawén (varapuheenjohtaja) ja Tuula Entelä (jäsen).

Johto

Sponda Oyj:n toimitusjohtaja on Kari Inkinen. Yhtiön johtoryhmään kuuluvat
toimitusjohtajan lisäksi talous- ja rahoitusjohtaja, viestintä- ja
sijoittajasuhdejohtaja, sekä liiketoimintajohtajat, yhteensä seitsemän henkilöä.

Ympäristövastuu

Kiinteistöalan rooli ilmastonmuutoksen torjumisessa ja ympäristön hyvinvoinnin
turvaamisessa on keskeinen. Ympäristöosaaminen on yksi Spondan strategisia
painopistealueita.

Vuodelle 2010 Sponda on asettanut tavoitteita, jotka yritystasolla liittyvät mm.
energiankulutuksen vähentämiseen Spondan omistamissa kiinteistöissä,
ympäristövastuullisen toiminnan vaatimusten huomioonottamiseen kaikessa
rakentamisessa ja kiinteistöjen ylläpidossa, ympäristörasitteiden pienentämiseen
sekä terveellisen ja viihtyisän työympäristön luomiseen asiakkaalle.

WWF myönsi Spondan Helsingissä sijaitsevalle pääkonttorille Green Office -merkin
käyttöoikeuden. Toimisto täytti merkin myöntämisen edellyttämät vaatimukset
WWF:n elokuussa 2010 toteuttamassa toimistotarkastuksessa.

Spondan tämän hetken suurimman kiinteistökehityshankkeen, City-Centerin,
keskelle nousevan toimistotalon rakentamisessa on kiinnitetty erityistä huomiota
energiatehokkuuteen ja ympäristömyönteisiin ratkaisuihin. Toimistotilojen
valaistus toteutetaan energiatehokkailla LED-valaisimilla. LED-tekniikan käyttö
toimistotaloissa näin suuressa mittaluokassa on harvinaista Pohjoismaissa.

City-Centerin toimistorakennukselle haetaan LEED-sertifikaattia, joka on yksi
tunnetuimmista kansainvälisistä rakennusten ympäristöluokituksista.
LEED-luokitus tähtää rakentamisen ja rakennuksen käytön ympäristövaikutusten
vähentämiseen sekä terveellisempien työympäristöjen kehittämiseen.

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat

Marraskuun 1. päivä Sponda allekirjoitti 550 milj. euron syndikoidun
luottosopimuksen ja 100 milj. euron luottolimiittisopimuksen.

Yritystodistusohjelman varalimiittinä toimiva nyt uusittava 100 milj. euron
luottolimiitti on 3-vuotinen.

Tulevaisuuden näkymät

Lähiajan riskit ja epävarmuudet

Sponda arvioi, että kuluvalla tilikaudella keskeisimmät riskit ja
epävarmuustekijät aiheutuvat taloudellisen kasvun mahdollisesta hidastumisesta,
ja liittyvät taloudellisen vuokrausasteen laskuun sekä vuokralaisten
maksukyvyttömyydestä johtuvaan vuokratuottojen menettämiseen.

Venäjän lainsäädännön ja viranomaiskäytännön erilaisuus Suomeen verrattuna
voivat aiheuttaa ylimääräisiä riskejä Spondalle. Liiketoiminta Venäjällä lisää
Spondan valuuttakurssiriskiä. Valuuttakurssimuutoksista voi aiheutua
kurssitappioita, jotka vaikuttavat negatiivisesti yhtiön tulokseen. Sponda
suojaa tulevan valuuttamääräisen kassavirran 6 kuukautta eteenpäin.

Nopea ja voimakas markkinakorkojen nousu vuoden 2010 lopussa lisäisi Spondan
rahoituskuluja, sekä vaikuttaisi negatiivisesti yhtiön tulokseen.

Taloudellisen tiedottamisen aikataulu vuonna 2011

Sponda julkistaa vuotta 2010 koskevan tilinpäätöstiedotteen torstaina 3.2.2011.
Yhtiökokouspäiväksi on varattu keskiviikko 16.3.2011. Vuoden 2011
osavuosikatsaukset julkistetaan 6.5.2011, 5.8.2011 ja 3.11.2011.

3.11.2010
Sponda Oyj
Hallitus

Lisätietoja:
toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020-431 3311 tai 0400-402 653,
talous- ja rahoitusjohtaja Erik Hjelt, puh. 020-431 3318 tai 0400-472 313 ja
viestintä- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020-431 3454 tai
040-527 4462.

Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälineet
www.sponda.fi

Sponda Oyj

Konsernin tuloslaskelma (IFRS)
M

Konsernitase (IFRS)
M

Konsernin rahavirtalaskelma (IFRS)
M

Konsernin oman pääoman muutokset
M

Konsernin tilinpäätöksen liitetiedot

Laatimisperiaatteet

Tämä osavuosikatsaus on laadittu IAS 34, Osavuosikatsaukset -standardin
mukaisesti noudattaen samoja laatimisperiaatteita ja laskentamenetelmiä kuin
vuoden 2009 tilinpäätöksessä. Osavuosikatsausta laadittaessa on noudatettu
voimassaolevia IFRS-standardeja ja -tulkintoja.

Vuoden 2010 alusta voimaantulleilla muutetuilla ja uudistetuilla standardeilla
ja tulkinnoilla ei ole olennaista vaikutusta yhtiön osavuosikatsaukseen eikä
laadintaperiaatteisiin.

Osavuosikatsauksen luvut on esitetty miljoonina euroina ja ne on pyöristetty
lähimpään 0,1 milj. euroon, jolloin yksittäisten lukujen summa voi poiketa
esitetystä summasta.

Osavuosikatsauksessa esitettävät tiedot ovat tilintarkastamattomia.

Tuloslaskelmatiedot segmenteittäin
Me

Operatiivinen ja ei-operatiivinen tulos

Operatiivisella tuloksella kuvataan konsernin ydinliiketoiminnan tulosta.
Operatiivinen tulos lasketaan oikaisemalla konsernin tuloslaskelmaa muun muassa
kiinteistöjen sekä rahoitusinstrumenttien käypien arvojen muutoksilla,
myyntivoitoilla ja -tappioilla, liikearvon poistoilla sekä muilla sellaisilla
tuotoilla ja kuluilla, jotka yhtiön mielestä ovat ei-operatiivisia eriä.