Sponda Oyj:n TILINPÄÄTÖSTIEDOTE 1.1.-31.12.2013
Sponda Oyj
Tilinpäätöstiedote
5.2.2014 klo 8:30
Sponda Oyj:n tilinpäätöstiedote 1.1.-31.12.2013
YHTEENVETO VUODESTA 2013 (vertailukausi 1.1.-31.12.2012)
— Liikevaihto oli 264,3 (264,6) milj. euroa.
— Nettotuotot olivat 190,9 (192,2) milj. euroa. Nettotuottoja alensivat
kiinteistöjen myynnit.
— Liikevoitto oli 153,0 (210,5) milj. euroa. Lukuun sisältyy arvonmuutosta
-14,2 (33,0) milj. euroa.
— Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,40 (0,40) euroa.
— Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3 253,3 (3 261,3) milj. euroa.
— Nettovarallisuus/osake oli 4,64 (4,45) euroa.
— Taloudellinen vuokrausaste oli 87,9 (88,1) %.
— Suomen yhteisöverokannan muutos 24,5 %:sta 20 %:iin tuli voimaan vuoden
2014 alusta. Muutos alensi Spondan laskennallisten verojen määrää 36,3
milj. eurolla.
— Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle osingoksi 0,18 euroa/osake.
YHTEENVETO LOKA-JOULUKUUSTA 2013 (vertailukausi 1.10.-31.12.2012)
— Liikevaihto oli 65,3 (66,4) milj. euroa.
— Nettotuotot olivat 47,4 (47,4) milj. euroa.
— Liikevoitto oli 29,5 (69,5) milj. euroa. Liikevoitto sisältää käyvän arvon
muutosta -12,7 (21,3) milj. euroa.
— Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,10 (0,12) euroa.
KONSERNIN TUNNUSLUVUT
| 10-12/2013 | 10-12/2012 | 1-12/2013 | 1-12/2012 | |
| Liikevaihto, M€ | 65,3 | 66,4 | 264,3 | 264,6 |
| Nettotuotot, M€ | 47,4 | 47,4 | 190,9 | 192,2 |
| Liikevoitto, M€ | 29,5 | 69,5 | 153,0 | 210,5 |
| Tulos/osake, € | 0,15 | 0,14 | 0,34 | 0,37 |
| Operatiivinen kassavirta/osake, € | 0,10 | 0,12 | 0,40 | 0,40 |
| Osakekohtainen oma pääoma, € | 4,64 | 4,45 | ||
| Omavaraisuusaste, % | 40,7 | 41,2 | ||
| Korkokatekerroin | 3,1 | 2,8 |
EPRAN SUOSITUKSEN MUKAISET TUNNUSLUVUT
| 10-12/20 13 | 10-12/20 12 | 1-12/20 13 | 1-12/20 12 | |
| EPRA Earnings (operatiivinen tulos), M€ | 27,7 | 29,7 | 111,5 | 111,9 |
| EPRA Earnings (operatiivinen tulos)/osake, € | 0,10 | 0,10 | 0,39 | 0,40 |
| EPRA, NAV (osakekohtainen nettovarallisuus), € | 5,29 | 5,20 | ||
| EPRA Net Initial Yield (alkutuotto), % | 5,84 | 6,61 | ||
| EPRA, ”topped-up” NIY, (oikaistu alkutuotto), % | 5,84 | 6,63 | ||
| EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön kustannukset), % | 16,27 | |||
| EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön kustannukset), % | 11,37 |
TOIMITUSJOHTAJA KARI INKINEN
Uudistimme strategiamme syyskuun alussa, ja sen myötä Spondan liiketoimintarakenteesta tulee selkeämpi ja kiinteistöomistamisesta keskittyneempää. Meillä se tarkoittaa Venäjän ja logistiikkakiinteistöjen myyntiä, sekä niistä vapautuvan pääoman sijoittamista uusien kiinteistöjen ostojen ja kiinteistökehityksen kautta. Strategia toteutetaan 3-5 vuodessa, jotta myytävistä kohteista saadaan paras mahdollinen hinta markkinatilanne huomioon ottaen.
Päättynyt vuosi oli meille tuloksellisesti tasainen. Tavoitteet kiinteistöjen taloudellisen vuokrausasteen ja nettovuokratuottojen osalta saavutettiin. Vaikka taloudellinen vuokrausaste hieman laski vuoden 2012 vastaavasta luvusta, suoriuduimme markkinoita paremmin. Arvioimme, että markkinoiden vuokrausaste kaikilla sektoreilla on laskenut vuoden 2013 viimeisen neljänneksen aikana. Nettovuokratuottomme kasvoivat hieman, kun otamme huomioon myytyjen kiinteistöjen vaikutuksen, n. 2,3 milj. euroa.
Suomen talouden kehityksen arvioidaan kääntyvän positiiviseksi vuoden 2014 aikana. Tämän odotetaan ensimmäiseksi näkyvän logistiikkatilojen kysynnän kasvussa, ja sen jälkeen liike- ja toimistotilojen kysynnässä. Vuoden 2013 viimeisellä neljänneksellä Spondan toimistotilojen vuokrausaste ylitti 90 % ensimmäisen kerran kesäkuun 2009 jälkeen, ja oli selvästi markkinan vuokrausastetta parempi.
Aktivoimme myös kiinteistökehitystoiminnan vuoden lopussa, kun allekirjoitimme esisopimuksen kolmen toimistotalon rakentamisesta Ilmalaan, Helsinkiin, Sweco Oy:n käyttöön. Toinen aktiivisessa vaiheessa oleva kohteemme, kauppakeskus Ratina, odottaa vielä investointipäätöstä.
TOIMINTAYMPÄRISTÖ – SUOMI
Valtiovarainministeriön joulukuun arvion mukaan Suomen bruttokansantuote laski 1,2 % vuonna 2013. Talouden uskotaan kääntyvän hitaaseen kasvuun vuoden 2014 aikana. Vuodelle 2014 ennustettu 0,8 % kasvu perustuu ulkomaankaupan piristymiseen. Vuoden 2015 kasvuksi ennustetaan 1,8 %. Alkavaa kasvua tukee euroalueen elpyminen, Suomen tärkeimpien vientimaiden talouskasvun vahvistuminen ja palveluiden sekä teollisuustuotannon kääntyminen nousuun.
KTI:n mukaan vuoden 2013 viimeinen neljännes oli erittäin vilkas, ja transaktiovolyymi nousi 1,13 mrd euroon. Edellisen kerran kvartaalin transaktiovolyymi oli yli miljardin euron Q1/2008. Vuoden 2013 transaktiovolyymi oli n. 2,38 mrd euroa, joka on n. 11 % enemmän kuin vuonna 2012.
Pääkaupunkiseudun toimistotilojen vajaakäyttöaste jatkoi nousuaan myös loppuvuonna. Catellan mukaan toimistojen vajaakäyttöaste oli vuoden 2013 lopussa 12,4 %, mikä on 0,9 %-yksikköä enemmän kuin vuoden puolivälissä.
Viime vuosien vilkas uudistuotanto pääkaupunkiseudulla hidastuu. Vuoden 2013 syyskuun lopussa uusia toimistohankkeita oli KTI:n mukaan aloitettu vain noin 32 500 kem² verran.
TOIMINTAYMPÄRISTÖ – VENÄJÄ
Venäjän bruttokansantuotteen kasvu hidastui vuonna 2013. Venäjän talousministeriön arvion mukaan BKT kasvoi vuonna 2013 vain noin 1,4 %. Kuluvat vuoden kasvuennuste on 2,5 %. Lähivuosien talouskasvu perustuu viennin kasvulle, ostovoiman parantumiseen ja investointien kasvulle.
Kiinteistöjen transaktiomarkkina jatkui vilkkaana. CB Richard Ellisin mukaan vuoden 2013 viimeisen neljänneksen volyymi oli noin 2,2 mrd dollaria ja koko vuoden transaktiovolyymiksi muodostui noin 7 mrd dollaria.
Toimisto- ja liiketilakohteet olivat edelleen selvästi suosituimmat sijoituskohteet. Syyskuun 2013 lopussa toimisto- ja liiketilakohteet kattoivat 85 % volyymistä.
CB Richard Ellisin mukaan Moskovan toimistojen keskimääräinen vajaakäyttöaste oli noin 11 % syyskuussa 2013. Kolmannen neljänneksen aikana A-luokan tilojen vajaakäyttöaste nousi ja B-luokan tilojen vajaakäyttö laski. Vuokratasoissa ei ole tapahtunut muutoksia kahteen vuoteen. Uutta toimistotilaa oli syyskuun lopussa valmistunut noin 586 000 m². Koko vuoden 2013 arvio on noin 860 000 m².
LIIKETOIMINTA JA KIINTEISTÖOMAISUUS 1.1.-31.12.2013
Spondan koko kiinteistöomaisuuden yhteenlasketut nettotuotot vuonna 2013 olivat yhteensä 190,9 (192,2) milj. euroa, ja loka-joulukuussa 47,4 (47,4) milj. euroa. Toimistotilojen osuus oli 55 %, kauppakeskusten 17 %, logistiikkatilojen 14 %, Venäjä-yksikön 11 % ja Kiinteistörahastot-yksikön 3 %.
Spondalla oli 31.12.2013 yhteensä 176 vuokrattavaa kiinteistöä, joiden yhteenlaskettu, vuokrattava pinta-ala on n. 1,4 milj. m². Noin 53 % on toimistotilaa, 11 % kauppakeskuksia ja 33 % logistiikkatilaa. Kiinteistöjen pinta-alasta 3 % sijaitsee Venäjällä.
Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot vahvistetaan yhtiön oman kassavirtaperusteisen tuottoarvolaskennan tuloksena. Arviointimenetelmä on kansainvälisten arviointistandardien (IVS) mukainen. Koko kiinteistöjen käyvän arvon laskennassa käytetty aineisto tarkastutetaan vähintään kaksi kertaa vuodessa ulkopuolisella asiantuntijalla, millä varmistetaan laskennassa käytettyjen parametrien ja arvojen perustuvan markkinahavaintoihin.
Vuoden 2013 lopussa Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot arvioi ulkopuolinen arvioitsija sekä Suomessa (Catella) että Venäjällä (CB Richard Ellis). Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos vuonna 2013 oli -16,1 (24,9) milj. euroa ja loka-joulukuussa -10,1 (18,9) milj. euroa. Negatiiviseen arvonmuutokseen vuoden viimeisellä neljänneksellä vaikuttivat valuuttakurssien muutokset sekä tonttien käyvän arvon negatiiviset muutokset Venäjällä. Erittely käyvän arvon muutoksista on nähtävissä taulukossa ”Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta”.
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta
M€
| 10-12/13 | 10-12/12 | 1-12/13 | 1-12/12 | |
| Tuottovaatimusten muutokset (Suomi) | 0,7 | 22,6 | -5,0 | 20,9 |
| Tuottovaatimusten muutokset (Venäjä) | 0,0 | 6,5 | 0,0 | 6,5 |
| Kiinteistökehityksen hankkeista saatu kehitysvoitto | 0,0 | -0,9 | 2,2 | -0,7 |
| Ajanmukaistamisinvestoinnit | -7,8 | -11,5 | -22,6 | -28,5 |
| Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Suomi) | 5,9 | 5,7 | 22,1 | 26,4 |
| Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Venäjä) | -6,2 | -1,6 | -7,1 | -0,1 |
| Valuuttakurssien muutos | -2,7 | -1,9 | -5,7 | 0,4 |
| Sijoituskiinteistöt yhteensä | -10,1 | 18,9 | -16,1 | 24,9 |
| Kiinteistörahastot | -5,2 | 0,0 | -8,8 | 0,6 |
| Kiinteistörahastojen realisoituneet voitto-osuudet | 2,6 | 2,5 | 10,7 | 7,5 |
| Konserni yhteensä | -12,7 | 21,3 | -14,2 | 33,0 |
VUOKRAUSTOIMINTA
Sponda laskee kiinteistöjensä nettovuokratuottojen kehityksen yhtiön kaksi vuotta omistamassa vertailukelpoisessa kiinteistösalkussa EPRAn suositusten mukaisesti (nk. like-for-like net rental growth). Tämä oli toimistokiinteistöissä 0,5 (5,3) %, kauppakeskuksissa -0,5 (-10,2) %, logistiikkakiinteistöissä -6,3 (-3,3) % ja Venäjän kiinteistöissä 1,1 (3,6) %. Kaikki Spondan vuokrasopimukset Suomessa on sidottu elinkustannusindeksiin.
Taloudellinen vuokrausaste jakautui kiinteistötyypeittäin sekä
maantieteellisesti seuraavasti:
| Kiinteistön tyyppi | 31.12.13 | 30.9.13 | 30.6.13 | 31.3.13 | 31.12.12 |
| Toimistokiinteistöt, % | 90,1 | 89,6 | 89,6 | 89,2 | 89,4 |
| Kauppakeskukset | 89,0 | 90,8 | 91,1 | 94,1 | 93,0 |
| Logistiikka, % | 75,2 | 75,6 | 75,7 | 74,8 | 75,6 |
| Venäjä % | 96,0 | 96,1 | 97,9 | 96,8 | 95,4 |
| Koko kiinteistökanta, % | 87,9 | 88,0 | 88,3 | 88,2 | 88,1 |
| Maantieteellinen alue | 31.12.13 | 30.9.13 | 30.6.13 | 31.3.13 | 31.12.12 |
| Helsingin kantakaupunki, % | 88,1 | 88,5 | 87,9 | 89,0 | 88,3 |
| Pääkaupunkiseutu, % | 84,9 | 84,8 | 84,9 | 84,3 | 85,0 |
| Turku, Tampere, Oulu, % | 94,7 | 94,9 | 95,9 | 96,3 | 95,7 |
| Venäjä, % | 96,0 | 96,1 | 97,9 | 96,8 | 95,4 |
| Koko kiinteistökanta, % | 87,9 | 88,0 | 88,3 | 88,2 | 88,1 |
DIVESTOINNIT JA INVESTOINNIT
Divestoinnit
M€
| 1.10.-31.12.2013 | 1.1.-31.12.2013 | 2012 | |
| Myydyt kiinteistöt | |||
| Myyntihinta | 14,5 | 33,1 | 61,8 |
| Myyntivoitto/-tappio*) | 0,6 | 0,8 | 2,5 |
| Tasearvo | 13,9 | 31,9 | 59,3 |
*) Sisältää myyntikulut
Investoinnit M€
| 1.10.-31.12.2013 | 1.1.-31.12.2013 | 2012 | |
| Ostetut kiinteistöt | 0,0 | -3,1 | -53,1 |
| Ylläpitoinvestoinnit | -7,8 | -22,6 | -28,4 |
| Kiinteistökehitysinvestoinnit | -4,7 | -14,0 | -47,5 |
Kiinteistökehityksen investoinnit kohdistuivat pääosin huhtikuussa 2013 valmistuneen, Ruoholahdessa sijaitsevan, toimistorakennuksen rakennuttamiseen.
Vuoden 2013 lopussa Sponda myi kaksi toimistokiinteistöä ja yhden logistiikkakiinteistön yhteensä 13,7 miljoonalla eurolla. Sponda kirjasi kaupoista yhteensä n. 0,5 milj. euron myyntivoiton. Kaikkien myytyjen kohteiden myyntihinta vastasi tai ylitti Spondan taseessa olleen käyvän arvon. Helsingissä Sponda myi toimistokiinteistön, jonka huoneistoala on noin 2 800 m². Lisäksi Sponda myi 4 250 m²:n toimistokiinteistön Turusta.
Myyty logistiikkakiinteistö sijaitsee Helsingissä, osoitteessa Valuraudankuja 6. Teollisuus- ja varastorakennuksen huoneistoala on noin 2 600 m². Kiinteistöjen myynnit ovat osa Spondan uuden, syyskuussa 2013 julkaistun, strategian toteutusta.
KIINTEISTÖKEHITYS
Spondan kiinteistökehityssalkun tasearvo oli vuoden 2013 lopussa 108,2 milj. euroa. Tästä maa-alueiden osuus oli 59,6 milj. euroa ja loput 48,6 milj. Euroa oli sidottu kiinteistökehityshankkeisiin. Käyttämättömän rakennusoikeuden arvo on esitetty asianomaisen segmentin varoissa niissä sijoituskiinteistöissä, joissa on rakennus, ja osana Kiinteistökehitys-segmenttiä siltä osin kuin rakennusoikeus on rakentamattomissa tonteissa. Aiemmin käyttämättömän rakennusoikeuden arvo esitettiin kokonaisuudessaan Kiinteistökehitys-segmentissä. Muutos jakoon tehtiin vuoden 2013 neljännellä kvartaalilla ja sen kokonaismäärä oli 32,1 milj. euroa.
Katsauskauden loppuun mennessä Kiinteistökehitys-yksikkö oli investoinut yhteensä 4,7 milj. euroa, joka kohdistui tulevien kiinteistökehityshankkeiden valmisteluun ja suunnitteluun.
Spondan kiinteistökehitystoiminta koostuu sekä uudishankekohteista että perusparannuskohteista. Lokakuussa 2013 Sponda ja Sweco solmivat esisopimuksen Helsingin Ilmalaan Swecon käyttöön rakennutettavasta kolmen rakennuksen toimistokokonaisuudesta. Uudiskohteen rakentaminen käynnistyy keväällä 2014 ja hankkeen arvioidaan valmistuvan joulukuussa 2015. Hankkeen investointi on noin 57 milj. euroa, ja toimistokokonaisuuden ennakkovuokrausaste on 83 %. Toimistorakennusten pinta-ala on yhteensä n. 15 000 m², ja rakennusten alle valmistuu kaksi pysäköintikerrosta, joissa on paikoitustilaa koko hanketta varten noin 277 autolle. Spondalla on mahdollisuus laajentaa toimistokokonaisuutta vielä kahdella toimistorakennuksella.
Sponda toteuttaa Tampereen Ratinan kauppakeskuksen ja siihen liittyvien alueiden kehityshankkeet. Alueelle suunnitellaan 50 000 m²:n kauppakeskusta, jonka kokonaisinvestoinnin arvioidaan olevan noin 200 milj. euroa. Investointipäätöstä ei ole vielä tehty, mutta kohteen ennakkovuokraus etenee.
KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT
Sponda Oyj:n osakkeenomistajien nimitystoimikunta on kokouksessaan 30.1.2014 päättänyt ehdottaa yhtiökokoukselle 19.3.2014, että hallituksen jäsenten lukumääräksi vahvistettaisiin seitsemän, ja jäseniksi valittaisiin nykyiset jäsenet Kaj-Gustaf Bergh, Christian Elfving, Juha Laaksonen, Arja Talma ja Raimo Valo sekä uusina jäseninä Paul Hartwall ja Leena Laitinen.
Nimitystoimikunta ehdottaa yhtiökokoukselle, että yhtiökokouksessa valittaville hallituksen jäsenille maksetaan vuoden 2015 varsinaiseen yhtiökokoukseen päättyvältä toimikaudelta seuraavaa vuosipalkkiota: hallituksen puheenjohtajalle 60.000 euroa, hallituksen varapuheenjohtajalle 36.000 euroa ja kullekin hallituksen jäsenelle 31.200 euroa. Lisäksi nimitystoimikunta ehdottaa, että hallituksen kokouksista maksetaan hallituksen puheenjohtajalle kokouspalkkiona 1.000 euroa kokoukselta, ja hallituksen jäsenille 600 euroa kokoukselta. Nimitystoimikunta ehdottaa, että hallituksen jäsenille maksetaan 600 euroa valiokunnan kokoukselta ja tarkastusvaliokunnan puheenjohtajalle 1.000 euroa tarkastusvaliokunnan kokoukselta. Nimitystoimikunta ehdottaa, että vuosipalkkiosta 40 % maksetaan markkinoilta hankittavina Sponda Oyj:n osakkeina. Osakkeet hankitaan kahden viikon kuluessa siitä, kun osavuosikatsaus ajalta 1.1.-31.3.2014 on julkistettu.
Spondan hallitus sisällyttää ehdotukset myöhemmin julkaistavaan yhtiökokouskutsuun.
Nimitystoimikunnan jäseninä olivat kolme suurinta osakkeenomistajaa 30.9.2013:
Oy Palsk Ab, Kaj-Gustaf Bergh; Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma, Risto Murto; ja HC LPN Holding Oy Ab, Peter Therman.
NÄKYMÄT VUODELLE 2014
Sponda arvioi, että konsernin kiinteistöjen taloudellinen vuokrausaste pysyy vuonna 2014 vuoden 2013 tasolla. Vuoden ensimmäisen neljänneksen aikana vuokrausasteen odotetaan kuitenkin hieman laskevan. Näkymä perustuu Suomen talouden hitaaseen positiiviseen kehitykseen sekä tällä hetkellä tiedossa oleviin päättyviin vuokrasopimuksiin.
Vuoden 2014 vertailukelpoisten nettotuottojen (pl. myynnit) arvioidaan olevan vuoden 2013 nettotuottojen tasolla. Näkymä perustuu tämänhetkiseen arvioon vuokrien ja vajaakäytön kehittymisestä Spondan kiinteistökannassa.
YHTIÖKOKOUS JA OSINKO
Sponda Oyj:n hallitus kutsuu varsinaisen yhtiökokouksen koolle 19.3.2014 ja ehdottaa yhtiökokoukselle osingoksi 0,18 euroa/osake.
5.2.2014
Sponda Oyj
Hallitus
Lisätietoja:
toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020-431 3311 tai 0400-402 653, talous- ja rahoitusjohtaja Erik Hjelt, puh. 020-431 3318 tai 0400-472 313 ja viestintä- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020-431 3454 tai 040-527 4462.
Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälinee
www.sponda.fi
Liitteet:
Release attachment: